▲图源摄图网
最近点开高新南的二手房价，总是肾上腺素飙升。
金融城板块的中海城南一号，城南华府、誉峰等盘挂牌价破5万；大源的凯德世纪名邸、中洲锦城湖岸、建发天府鹭洲挂牌价破4万；新川的中德英伦联邦、龙湖九里晴川部分户型挂牌价也破3万……
此外，“买家连续8次遭遇业主提价”、“南城都汇某房源一夜涨价40万”、“业主反悔不卖房”的事情数不胜数。我向多位中介朋友证实，均表示确有此事。
其中一个中介朋友，经手万科公园5号一套270平米房源，临成交时竟坐地起价200万，报价1200万，算下来裸价4.45万/平米。
买家十分诚心，同意加价，钱款准备好，业主反悔不卖了。刚刚小编去链家看查看这套房源，又涨了50万，挂牌1250万。
负责该片区的中介朋友还透露，目前万科公园5号挂出来的9套房，无业主诚心出售，或在挂牌试水，或在观望，或在给其他业主打掩护。
听完这个事，我的内心只有两个字：震惊。价格叫到这么高了，房东竟还在观望？购房者一时间又这么着急接盘？
我也不禁疑惑，在挂牌价大涨的背后，高新南二手房市场的真实成交到底如何？是量价齐升的火热，还是有价无市的噱头？未来市场会渐趋冷静，还是继续沸腾？
怀着这个疑问，我们踩盘了金融城、大源、新川三个板块的一些代表性楼盘。
01
金融城：无房可卖 成交难度最大
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2021年初这波涨价潮，以金融城为震中，迅速波及大源、新川，并一路向南，天府新区也未能幸免。
对比大源、新川，金融城无房可卖的现象最严重。因此，即便金融城涨的最凶，也不缺乏诚心接盘的买家，但是区域成交量和带看量仍在下降，成交难度不断加大。
在存量房源方面 ， 中介透露，每个小区若有2-3套诚心出售的房子，便算乐观。个别小区，甚至连一套诚心出售的房源都没有。
在实地踩盘中，我发现确是如此。周日，我报出700万的预算联系中介选房，晚上六点，中介发来6套诚心出售房源。 十点中介联系我：6套房源中，2套业主反悔不卖；2套已被付定金；仅剩2套供我选择。
▲润富国际花园中庭视野
第二日踩盘中，我和这两个业主做了简短交流。一套位于润富国际花园，挂牌价5万，业主打算搬去麓湖新房。一套位于银泰泰悦湾，挂牌价3.5万，业主打算离开成都，故处置资产。而在这波涨价潮面前，更多业主陷入观望，惜房不卖，让本就有限的存量更加稀缺。
▲图源链家：各小区近三月成交套数
在成交量方面，链家显示，近3个月以来，金融城几个代表性楼盘：中海城南一号、中海城南华府、誉峰、中海九号公馆、润富国际花园共成交10套，加起来不抵大源一个小区成交量的一半。
▲大源都城雅颂居近三个月成交量
在挂牌量方面，相比前几年，金融城房源挂牌数量骤减。以中海城南壹号为例，2016年前后整个小区挂牌量有上百套房源，如今只有5套挂牌，且还有业主非诚心出售。
挂牌量骤减，或因金融城断供数年，已交房楼盘中，大部分投资客已套现走人，目前剩下的大多为自住刚需。
▲润富国际花园某135平米户型调价记录
在成交方面，相比去年十一月、十二月，同小区相同户型，持平前期市场价，或总价高出50万-70万左右的房源成交周期快，基本可缩短至半个月至一个月。而中介透露，此前金融城客户成交周期普遍在3-6个月。
而那些挂牌单价5万以上的房源，则是看得人多，接盘者寥寥。链家显示，中海九号公馆，西派国际、城南一号等挂牌价格超5万房源，暂无成交。
买家画像方面 ， 中介表示目前金融城买家大多为普通自住，为学区换房较为常见，纯投资者极少。以前的投资客大多已套现走人，瞄准麓湖、天新。
02
大源：挂牌价跨度较大 量价齐升
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相比金融城，大源二手房市场分化较为明显， 依据小区品质和交房年限，挂牌价格梯度较大，2万多到4万多的房子都有，但4万+的高价房源也没有那么容易成交。霍森斯小学学区房领涨大源，涨势最凶。
其中品质突出，改善尺度鲜明的万科公园5号挂牌价4万+，近三个月内无成交。最高挂牌价高达4.77万。
凯德世纪名邸改善品质不够突出，但划片霍森斯，包含小户型，总价更为可控，诚心出售房源挂牌价均达4万，最高达4.3万。而就读蒙彼利埃的中洲锦城湖岸还有不少挂牌3.7万的房源。
▲链家：凯德435万房源装修实拍图
我踩盘凯德一套109平米，挂牌价格435万的房源，挂牌单价3.99万。“这套房源装修是挂牌房源中最好的，现代轻奢风，花费近60万。”中介小哥介绍。目前该房源带看量不低，收藏者有48人，排号者2人（约谈房东面谈价格）。暂未成交。
▲去年9月凯德同户型成交情况
建发天府鹭洲（划片墨池）挂牌房源较多，1个小区的挂牌房源量超金融城诸多楼盘挂牌量之和。小区内装修品质突出、学位年限等待时间较短的房源，挂牌价可达到4万。不过小区赠送面积较大，在40%-60%左右，即便挂牌4万，算来实得单价也不超3.5万。
我挑选了一套建面62平米户型，算上赠送，实得将近80余平米，挂牌价252万，挂牌单价4万，实得单价约3万，已满5年，目前，该房源已下架，业主惜房不卖观望中。调价记录显示，总价曾上调10万。
▲带看量不低
而无中庭环境，商住混用的世豪广场，天府豪庭，清凤时代城，成交价和挂牌价都在2.5万左右，80平米以上户型总价基本在180万-300万，选择余地较大。
这一带卖的很好的，是品质和学区兼具（墨池小学），价格又较为温和的都城雅颂居，精装挂牌价格3万左右。小区2T2户，石子铺路，绿化维护良好，电梯左右分区，房龄4年左右。1月成交的一套97平米房源，总价247万，成交约单价2.7万，小区大部分挂牌房源总价在300-400万间。
▲墨池小学学区房中，都城呀
在小编关注起的大源房源中，下架者不在少数，这部分房东观望情绪严重，但得益于区域存量远高于金融城，且价格梯度丰富。因此在 涨价潮前，上车大源，选择仍较为充沛。中介口径，环比去年底，近期大源成交量和带看量均有明显提升。
此外，中介还透露，片区内有客户秒杀房源，建发一套房源挂出，接近未涨价前的市场价，客户vr看房后便直接定下。但另一名中介向我透露，未看房，未向平台录入看房号、未跟业主面签的客户无法订房。因此秒杀房源之说不免有制造恐慌加速成交之意。
03
新川：不同户型涨幅不同 大户型挂牌价更高
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在新川，二手房挂牌价3万是道坎。区域龙湖九里晴川、中德英伦联邦、金地天府城房龄较新，其余多为安置房或老房源。
由于金地天府城距离地铁较远，步行仅1公里，周边生活配套不如另外两个盘完善，因此另外两个盘个别房源挂牌价率先突破3万大关。但小区内部不同朝向、不同尺度的户型，挂牌价差异较大，在涨价潮面前的反应也有所不同。
▲中德英伦联邦
以中德英伦世邦k区为例，在挂牌价格方面，70平米小户型挂牌价最低，2.5万左右，12月还有一套以2.3万价格成交的；80平米户型，挂牌2.7万、2.8万左右，而百米以上户型，挂牌则有的突破了3万大关。
在涨幅方面，各户型也有所不同。中介小哥说：“中德130平米左右的大户型，装修好，朝向好的房源去年十一月、十二月就挂牌3万了，在这波涨价潮面前，基本没有涨幅。可能是户型太大，总价太高客户接受不了。但80、90平米主力户型，普遍有近5%-8%左右的涨幅，临成交时房东坐地起价5万、8万的好几个了。”
链家成交记录显示，1月中德成交的一套87平米，东向的精装户型，总价240万，成交单价2.76万。而12月中旬，小区一套东南朝向，89平米的精装户型成交单价2.65万，涨幅约在4.1%。
还有朋友透露，他看中中德一套74平米房源，房东叫价178万，他本想着砍两刀再成交。然而当天夜里，房东挂牌价上调6万，第二日恐慌的他担心夜长梦多，竟直接签了，没再讲价。
在成交周期方面，片区楼盘新增了一些成交周期在10-15天左右的房源。以往中德、龙湖等小区，较快成交周期也维持在20天左右。涨价潮，一定程度缩短了成交周期。而买家的恐慌心理也进一步助推了房东的涨价底气。
04
建议：保持理智 莫让焦虑助推涨价潮
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对于自媒体而言，简单粗暴的贩卖焦虑是最容易的，只需要写一些危言耸听的文字或是上一些朋友圈截图便能煽动情绪，但这并不益于我们理性的看待这个市场。
一、成都非个例
事实上，这波行情是全国性的，在整个2020年，业主抱团涨价的现象，在上海、深圳、广州这些一线城市早就蔓延开了，甚至连杭州等强二线城市也屡见不鲜，二手房东“鸡血”无处不在，对未来的价格心理预期普遍较高，交易也异常火热。
二、有源可溯
这些城市反弹背后的原因，无外乎是始于限购限价新房摇号抢房，然后带动二手房回暖，一下子把笋盘全都扫完了。又或者是政策松动，再者就是离不开自媒体的推波助澜。
头部城市的动态，像一块大石头投入平静的湖面，荡出的涟漪会一圈又一圈地波及到其他城市，成都只是其中之一，所以不必感到诧异。 特别在去年，成都出台了两次大的调控政策，一是9.14发布的二手房交易增值税“2变5”，另一个就是11.24发布的无房家庭优先选房。可以说，这两次政策的出台，对二手房市场的热度都产生了直接影响。 尤其是11.24新政，对于想上车高新区的很大一部分改善客群而言，基本放弃了“打新”幻想，导致二手房供给与需求发生巨大的变化。而在二手房挂牌价格上的试探，就成为了正常的市场反应。
▲成都高新区 图源：成都高新
当然，我们必须要承认的是，如果一个城市的二手房成交量开始趋于活跃，那足以说明这个城市的房价有充分的后劲。如今市场回暖本质上是因为楼市信心的提升，不论是挂牌的卖家还是购买的买家，对于市场的信心是坚定的。
因此，纵观整个高新南的房源总价确实都有所上涨，从几万到几十万，甚至上百万不等。
许多卖家因此陷入观望，看涨预期，担心自己卖早了错过高价。许多买家却因此陷入恐慌，担心不早上车，后期接盘成本会更高。
对购房者而言：
越是在这个时候，越不要被自媒体、中介带节奏。从实际成交看，虽然高新南三个板块的成交周期均有所缩短，诚心出售房源均有所减少，但导致市场恐慌的高价房源实则成交不易，大部分都是有市无价，暂无成交。快速成交的房源，或是与去年年底市场价持平，或是略高于去年底市场价。金融城涨势最为凶猛，存量十分稀缺，但那里是城市顶级板块，注定和绝大多数人无关。
最后就成交周期说两句，小编一直认为，二手房产购置更加谨慎理智，看一眼就草草成交，难以发现潜在问题。
建议敲定一套房源，至少要对比五六套，在对比中发现问题，选择最佳。此外还建议白天看房源采光，夜晚听房源隔音，仔细检查房屋排水、电路、管道、防水等设施，避免日后扯皮，住的闹心。
小编的一个朋友就曾因下手太快，未曾认真检验房屋质量，结果住进不久后，适逢暴雨，积压在楼上阳台的雨水下漏竟泡坏了自己主卧的实木地板。检查后才晓得阳台防水没做好，排水管道阻塞导致，只能自掏腰包修理，窝火。
在实际踩盘中，小编也发现，带看中介擅长制造焦虑以促进下单。这个时候，大家务必独立思考，自己翻阅成交记录，多与不同的中介交流，或许你都会听到不一样的答案。
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主编：邱 薇
主笔：黄 玲
编辑：小甜甜
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