我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐好，请问持有的北四环附近的老公房世纪村小区的房子可以留着吗？从资产增值角度讲，有没有必要换成附近更新的嘉铭桐城等小区？如果还想置换在那附近，有没有什么特别推荐的小区？
回答：你好，90年代期间一批典型巨无霸塔楼，电梯筒子楼，电梯高板开始密集出现。世纪村就属于其中一类，电梯高板＋巨无霸塔楼，也是亚运村板块常见的公房建设风格。并且小区楼间距比较开，绿化特别单子，所以外看特别宽阔，实际楼内的居住体验就要差很多，说到底还是当年为了展示形象所做出的牺牲。总是缺了那么一点儿「人气儿」。
回到主题，世纪村价格东西区略差，基本也在7万上下，在公房里属于比较贵了，加上北四环亚运村这些年实在没有发展，未来的稳定性不明和风险较大，出售换成优质的标的是可行的。
嘉铭桐城带学区，小区品质普通，不是需要学区和实力消费我其实不建议，最好的办法是挪开这块儿区域，隔壁望京，太阳宫，都比这一片要好很多。
提问：您好，新人首次提问： 问题一， 北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ，有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？ -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？ -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？ -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？ 问题二， 目前购房的需求：第一，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？ -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？ -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？
回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。
提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？
回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办公和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年前，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。
提问：房姐您好！目前想出手一套三居，自住加投资，预算1500至1700，目前进入考虑范围的是凤凰城（二期或三期）、金星园、金地国际花园几个小区。小孩目前在西城上初一，买房不需要考虑学区的问题，买房后最近三到五年先出租，未来考虑自住。基于以上情况，有几个问题请房姐不吝赐教：1、这几个小区您怎样看，建议选择哪个？2、据了解目前凤凰城北侧有学校正在施工，这是个什么学校，什么时候开始招生，未来会影响凤凰城的房价吗？3、目前在京家庭有两套房，想出售一套再买一套，买卖间的节奏如何把握，先看好房子再卖还是先卖了房子再看，同时操作连环单感觉风险和难度很大。目前拟出售的房子已挂出去一段时间了尚无靠谱买主，基于当前北京房价走势和我的买房需求，需要较大幅度降低售价以尽快出手么？以上问题，期待得到您的指导。
回答：1. 金星园不错的，就是人朝的毕业生一年比一年多 2.听说是人朝的高中部新校区，对周边肯定是利好 3. 可以看下精华主题的卖房技巧，春节前完成置换比较好，一般来年3月会是一波小阳春。
提问：请问房姐，盛和家园低层西北向大三居一直都是出租，按目前市场价格是继续出租，还是出售换望京融科三区或者双井天骄合生小区，从投资角度来看？目前大约尚余200万左右贷款，不知道按二套房算可以购置房产的价格上限是多少？
回答：盛和家园没必要换，这个小区保值能力不错的，长期能跑赢大盘。建议抵押出来盘活资金，增加部分预算 投资一套小户型更合适，看看团结湖劲松板块。 如果确实想换，融科会更好点，二套一律全款抵押的方式入，做到首付4成没问题
提问：房姐好！星球会员首问，盼复。 基本情况： 北京马家堡西路有一套90平小复式，市场价480左右（已还清房贷） 合肥有一套优质洋房，有学区和地铁优势（地铁已落实规划），价值480左右，目前还有250的贷款。大户型毛坯，不好出租所以没有房租收益，今年年底满两年。 目前手上子弹有85个，还款能力一般，大概1.5\/月吧。 因为孩子上学的原因（今年3年级），打算买房落户天津，预算150以内。 问： 合肥的那套房值不值得长期持有，目前有想法把合肥的卖了换套北京的（应该要抵押现在北京这套），不知这种方式合不合适。 如果可行的话，还麻烦给我们一些具体的实操建议，比如我们是应该先买北京还是天津，应该买哪个区域的？看什么价位的合适？房产小白，问题可能问的不太好，还请不要见怪
回答：1. 在合肥大户型洋房这类产品基本跑输大盘，流动性不高。长期来看涨幅并不乐观，这个时间节点换到北京是最好的。 2. 合肥的标的出掉后+马家堡抵押的资金，能看总价500左右的标的，选筹建议看 常营 石佛营 百子湾板块
提问：房姐你好，自有房住朝阳立水桥附近，考虑在丰台万科云庐买一套，预算700，看中人大附中丰台分校，问该楼盘是否值得买？第一套能否做抵押？利率一般在多少？
回答：万科云庐落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能，要看你的个人情况
提问：你好，新人首问，刚工作两年的程序猿，买房小白，工作地点主要是中关村、上地、望京这种，工作居住证今年11月下来，年收入33w，首付120，自住兼保值，贷款1.5w以内都没问题，想入个小两居，实在两居费劲大一居也行，房姐能给些小区推荐和中介选择上的建议嘛，新房二手房都可以说说，求房姐赐教～
回答：新盘看看 萬橡悦府、奥海明月、奥森one。二手看下 回龙观板块 首开智慧社、新龙城。因为你首付不多，看新盘杠杆更合适，不过要注意限竞房有限售周期，期间无法卖出和抵押，需要你自己衡量下。如果没有熟悉的中介就选择绿中介比较稳妥
提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～
回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情
提问：房姐，我是首套购房，总价预算在800 - 1000+，需求是方正的三居、持有7、8年，不需要学区，工作地点在望京。有如下纠结 双井A派公寓，一套总价很合适（单价低于A派大盘）的南北三居带东窗、中间楼层。但是预算需要拉满 四惠远洋天地二期，次顶层全南三居带西窗户，预算较宽松 不知道对比四惠，在双井多掏100 - 150万，从保值、升值的角度看，是否合适？感觉双井的预期发展空间、地理位置（双井算南城吧？）不如四惠，不知道自己的判断是否正确？ 感谢感谢！
回答：四惠板块不错，最大的问题在于交通被各种因素割裂。双井是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。建议看看 首城国际、东恒二期、风度柏林
提问：房姐好，新人首问：本人单身京户，16年中旬入手天通苑两居，明年满五，打算明年有点动作，不知道是继续持有还是置换其他盘，天通苑从最高点降了两成到目前为止。现有子弹200，卖房款300，求推荐海淀朝阳北面区域，兼顾投资自住，最好抗跌性比较强，比较看好望京和西二旗，其他地段不太了解。谢谢！
回答：你好，天通苑投资首选大面积，地板价，但是2居因为上车门槛比较高，性价比就不如大面积。 改善往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 子弹500，可以置换到望京板块，宝星国际，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中园或者南湖东园