文=CHENGJI.城记CICI
从2003年挂牌成立至今，曲江新区已演变成为绝对的城市主城区，并成为代言西安的“门户区”。
过去的2020年，在“扩容”下的大西安，曲江土地供应和成交均历年来最低，堪称成为各大开发区最少的区域。近乎“无地可用”时代，随着地铁环线等推进，曲江下一步开发将如何进行？
历程：从文旅区到城市核心区
2021年1月22日，西安官宣2020年生产总值达10020.39亿，首次跃上万亿元新台阶。
GDP突破万亿大关，是西安发展的一个分水岭，这意味着这座城市的经济体量、区域影响、生活水平等方面，都将进入一个新的空间。
城市内核的变化，就引发功能的变化。曲江，已成为西安城市会客厅和新文化中心。即使疫情期间，无论是西安城市夜游人气指数，还是中秋、国庆“双节”期间西安的游客接待量均名列前茅。
曲江夜景◎来源/西大街游民
2021年1月20日，由瞭望智库联合腾讯共同编写的《中国城市夜经济影响力报告（2020）》正式发布，西安从50个评价城市中脱颖而出，成为2020年夜经济影响力十强城市。
这其中，曲江起到了至关重要的作用。作为世界文化遗产聚集区，是古都的新封面。高起点的定位，让其成为“西安最美的城区”。从“城市郊区”，转变成为西安的“城市会客厅”。
从郊区化到中心化、从扩张化到精细化、从旅游区到核心区的演变。曲江不仅只是旅游度假休闲区，已发展成为西安核心城市低密度区域。通过天量流量改变了人们对其的刻板形象，曲江刷新了大西安的城市印象。
近二十年时间，高密度城区人口向曲江“泄洪”。它的历程，可以说是西安城市发展的见证。
由于环境、产业、土地稀缺性上都不可复制，曲江土地开发已经日趋饱和。但是发展需要空间，已高度饱和式发展的曲江，向外扩张成为下一步发展的重要方向，诞生了曲江二期。
2014年和2021年曲江南部对比◎CHENGJI
2014年和2021年曲江东部对比◎CHENGJI
从「城记」连续多年观察来看，曲江“城长”速度超过想象。对于发展中的曲江而言，CCBD（西安中央文化商务区）和QCIC（国家级文化产业聚集区）两大板块，成为曲江“新空间”。
卫星图显示，这两大板块经过五六年时间，在“一夜之间”已成为西安新的主城区。作为新产业片区，它成为曲江发展核心载体，确定“城市新坐标点”。
变化：近乎“无地可用”
判断一座城市房地产的真实状况，二手房是最真实的风向标。相对一手房来说，二手房的核心在于“流通性”。
「贝壳」数据显示，西安二手流通性位居全国第二。该平台显示，目前曲江二手房最新成交均价达22739元/㎡。从供需对比图来看，呈现“客多房少”的市场现状。
这个，也显示出市场“供需失衡”的现状。了解市场的人知道，曲江在2020年有多个楼盘出现“千人摇”情况。
西安地铁8号线◎NEWS
从源头上来看，曲江已“无地可用”。根据2020年西安房地产市场数据显示，2020年曲江新区总土地成交面积不足300亩。在居住用地成交方面，2020年曲江居住用地成交面积仅百余亩。
相比2000余亩的港务区、1000余亩高新区和5000余亩的西咸新区，曲江可供开发的居住用地确实“少之又少”。
所以，早期发展中的曲江，得益于主城区人口挤压“溢出效应”。如今，它也成为一个“外溢”。
随着城市功能调整、区域板块的推进，城市南部作为西安第三产业聚集地。曲江作为“大西安万亿级文化旅游大产业”核心承载区，曲江已有近两万家文化创意企业入驻，产业带来的自我生长效应，更吸纳了众多人群。
政府回函◎来源/西安市雁塔区人民政府官网
在这个背景下，地铁的开发建设也让曲江更成为一个新的“核聚点”。目前，曲江已有四条地铁穿行。除已开通的3、4、5号线外，西安最重要的骨干线路的8号线，有多达七站位于曲江。
环线上，比如国内城市第一条环线，北京2号线成为全网客运强度最高线路。10号线，成为北京全网客运量第一。
以城市发展角度来观察，未来环线贯通，曲江将成为最大的受益板块之一.
比如，作为国家级文化产业聚集区来说，以雁翔路为轴线投资350亿，未来入驻文化企业将达千余家，总注册资本超过200亿，文化产业增加值突破50亿、相关从业人员达3万、辐射带动周边15平方公里。
2020年3月25日，曲江新区管理委员会向市政府呈送了《关于规划建设西安曲江文化科教园区报告》，拟在西临雁翔路、东临公园南路、北临延兴门一路、南临黄渠头二路，规划面积约2.9平方公里的曲江新区和雁塔区交界处，开发建设“曲江文化科教园区”。
曲江的“外溢”时代已到来，在这个背景下，曲江谋求“扩容”将成为必然。
创作：名企的曲江之作
在曲江开始“外溢”发展阶段，众多知名企业也开始抢滩曲江，并在区域打造全新的生活场。
启迪控股布局西北的总部基地——陕西启迪入场。启迪控股作为国内首家突破千亿资产规模科技服务业企业，其下属1000余家代表企业、参控股10余家上市公司，管理资产超2000亿。
而西安作为丝绸之路经济带的支点城市，与启迪控股的合作更加由来已久。早在1998年，就由北京启迪控股股份有限公司、西安蓝溪科技投资控股有限公司、西安清华校友会三个股东参与，共同创建了陕西启迪科技园发展有限公司。
在陕二十三年，依托清华大学教育、科研、服务社会三大功能有效平台，陕西启迪已形成“科技园区、科技金融、科技实业”三位一体、相互协同的产业格局。
陕西启迪西安园区◎NEWS
陕西启迪西安高新儿童医院◎NEWS
这其中，其代表性开发项目包括：高新区的陕西启迪科技园（西安园区），总建筑面积约40万㎡，致力于打造成西部企业创新生态圈。六百多亩的咸阳园区，率先布局园区、校区、社区三区融合的创新模式。
在公共领域方面，包括软件新城的西安高新儿童医院，是三级甲等现代化智慧型综合儿童医院。西北工业大学启迪中学，成为省级示范高中，被誉为“西咸教育名片”。
这次，陕西启迪开发“启迪·大院儿”——“西安首个5G智慧社区”，是其布局曲江的首个住宅。
陕西启迪在曲江开发的“启迪·大院儿”◎NEWS
上市公司启迪设计担纲项目建筑设计，以现代主义风格，打造可居、可观、可赏的智慧建筑。结合曲江地形地貌，打造五重坡地景观，形成“小有所乐、青有所益、老有所趣”的园林体验。
同时，为融入十四运浪潮，“启迪·大院儿”将引入区域首个篮球学校作为配套，打造成为融合体育运动、健康、人文、住宅等多种功能为一体的居住综合体。
与省篮协合作建设运营【启迪篮球培训基地】，配置游泳、健身、羽毛球等全系运动场所，可容纳2000人的比赛场馆，建成后与王立彬等冠军级名教对练。
整体而言，陕西启迪此番所打造这个占地22万平米的项目，因为设计端的颇多巧思，在曲江可谓是独具一格。
在曲江近乎“无地可用”的时代，随着地铁环线建设和区域商圈的成熟，曲江一个新发展周期即将变化。
文=CHENGJI.城记CICI
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发现脚下这座城
最近，我们谈了很多“西咸合体”的事情
谈了央企进陕的影响
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