2021年开年以来，关于深圳和上海的楼市新政特别引人关注，面对影响一线城市房价上涨的四大元凶：打新、放水、学区、落户， 1月19日，深圳发布通知明确了去年7·15政策的一些问题，其中最引人关注的一条是，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，目标直指假结婚炒房的漏洞；1月21日晚上海发布的新政共有10条，其中第三条夫妻离婚三年内限购，第六条新房摇号优先满足“无房家庭”。1月23日晚深圳再出狠招启用“购房意向登记系统”，要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等，更进一步明确违规者将3年禁购。
面对上海和深圳一波又一波的楼市调控新政，同为一线城市的北京似乎并没有什么大的动作，在这平静的背后到底预示着什么样的未来趋势呢？主要是有三大猜想：
第一大猜想，北京的住房价格整体处于平稳的态势，北京楼市调控以微调和平稳为主，北京楼市的价格平稳趋势不会改变
2020年伴随着全世界的宽松流动性以及我国经济对冲疫情时的经济政策，房价出现了持续上涨的态势，中国房价行情网数据显示，我国2020年房价同比上涨的城市依然是大多数，多达241个，房价上涨的城市数量占比接近八成。
但是与深圳、上海等房价持续上涨情况不同，北京的房价上涨程度相对温和。根据数据宝追踪的2020年全国房价涨幅榜数据显示，东莞二手房均价达到23375元，同比上涨47.11%，高居全国第一；深圳房价同比上涨34.25%，高居全国第二，不仅是二手房价位居全国第一，深圳新房均价同样位居全国第一。
2020年四大一线城市房价虽然全部上涨，但深圳房价同比上涨34.25%，广州涨11.55%，上海涨8.45%，北京房价只有涨2.65%。相对而言属于平稳上涨。
央行北京营管部发布的调查数据也显示，2020年四季度房地产业贷款需求指数为42.9，较上年同期和上季分别下降1.4个和2.5个点；个人购房贷款需求指数为51.8，较上年同期和上季分别下降0.1点和10.5点。今年一季度，总体贷款需求预期指数为69.6，较2020年四季度提升12.8点。
可见，从北京楼市的整体需求端看已经得到基本的合理水平，北京住房整体处于供需平衡的整体态势之下的结构性需求失衡，未来北京房价的整体平稳仍然会是一个大的趋势。
第二大猜想，与广州和深圳房贷紧张和停贷的情况相比，北京房贷市场整体平稳，这也说明北京房价并没有过度购房需求的驱动
我国的各地区房价一直与房贷息息相关，特别是在房价上涨以及房价过热期，房贷的需求都会体现出需求过旺的趋势。
2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。通知自2021年1月1日起实施。同时对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。这一政策的出台被称为严控银行涉房贷款比例房贷新规“两道红线”，并被人认为是对房地产贷款再戴“紧箍”。
虽然这一政策是为了增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，并对房价的抑制作用可能更是一种长期的机制，一些专家认为短期内对房价的抑制作用是十分有限的。但从现实看，在房价过热的城市却已经体现出一定的威慑意义。
根据报道，近日在北上广深四个一线城市中，除北京之外，房贷均受到不同程度影响而导致一些银行已现房贷的停贷现象。
广州得到监管机构窗口指导，严控房贷规模，“个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”一些银行只能以“暂停受理新的贷款申请”进行应对。广州的五大银行要么暂停房贷，要么已经无额度可放只能等待排队放款。长三角地区多数银行也呈现出额度吃紧或者额度用完，不得不停贷的现象。
而北京的房地产贷款特别是居民房贷则相对平稳，央行北京营管部截至2020年11月末的数据显示，北京市本外币各项贷款余额8.4万亿元，同比增长9.8%，增速比上年同期高1.1个百分点，比年初增加7341.8亿元；人民币住户贷款余额2.0万亿元，同比增长5.6%，增速比上月高0.9个百分点，比年初增加958.3亿元；人民币住户存款余额4.2万亿元，同比增长15.3%，增速比上年同期高1.8个百分点。整体相对平稳。
所以，在面对房地产严控银行涉房贷款比例房贷新规“两道红线”之后，一线城市中只有北京房贷业务暂未受到明显影响，北京各银行房贷额度充足，房贷申请、审核和发放基本正常，并没有受到影响。
从近期房贷紧张态势情况看，也可以得出趋势性的建议是，未来银行对房贷业务趋于保守，而银行对房贷的热衷将受到节制，一直持续上演的多地楼市持续火爆局面可能会得到转变，但对北京的楼市而言并不会有根本性的变化。
第三大趋势，与深圳等地落户政策不同，北京将严守人口规模控制，并有效地疏散非首都功能
我国的城市房价事实上在两极中博弈，一方面是要采取各种严格的控制措施抑制房价的上涨，另一方面又采取措施大力吸引城市人口的增加，从而对房价形成需求增长的压力。
2020年12月份关于四大城市推出“史上最宽松”落户的信息不知道是应该让人振奋还是让人惊讶！福州落户“零门槛”，广州、青岛两大城市大专学历即可落户，从而再一次刷新了人们对户籍制度的认知底层思考。特别是房价上涨较快的深圳，一方面吸引人才落户，另一方面同时也加大了对买房资格的限制。
2019年末深圳的常住户籍人口数是494.78万人，比2018年末的454.70万人增加了40.08万；根据《关于深圳市2019年国民经济和社会发展计划执行情况与2020年计划草案的报告》，深圳市政府计划于2020年增加户籍人口50万人。每年将近10%的人口增长速度是非常惊人的。但同时，也会推动深圳房价的上涨，从而导致深圳不断地提高购房资格门槛，2020年7月15日，深圳市住房建设局等八个部门联合印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步明确已在本市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年的，可限购1套商品住房；2021年1月23日晚，深圳住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知，加强购房意向登记管理，严格审查购房人收入证明、征信报告、购房款来源以及银行流水单资格信息等，违规将暂停使用网签系统3年。
而北京则不同，北京一直坚持人口长期发展战略，严守全市人口总量规模上限，并严守北京人口总量2300万人的“天花板”。
2021年1月23日，《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要(草案)》，再一次明确北京将严守全市人口总量规模上限，着力优化人口分布和结构，促进人口合理有序流动，特别提出在北京核心区以功能置换推动人口减量和结构调整，北京中心城区以功能重组牵引人口分布和就业结构优化，北京城市副中心、平原新城积极承接发展与首都定位相适应的功能和产业，形成吸引更多适宜功能和人口转移的强大磁力中心。
北京还将通过推动非首都功能向雄安新区转移疏散和分流北京人口向外流动，通过积极对接雄安新区启动区控制性详细规划和起步区控制性规划，支持部分中央在京行政事业单位、总部企业、高等学校等向雄安新区有序转移，促进北京中心城区、北京城市副中心与雄安新区错位联动发展。
因此，北京会通过向外疏散各种非首都功能缓解北京的人口压力，从而有效地控制人口增长以控制买房需求，有效地缓解房价上涨压力。
整体而言，北京的房价呈现平稳发展的态势，虽然可能会略有上涨，但整体会呈现平稳上涨的态势。（麒鉴）
