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“宅基地有偿退出”机制,老家有房的你,愿意退出吗?

拿目前的现状来说,农村出现一部分宅基地闲置、荒废的现象还是比较多的,同时违法乱建、乱占宅基地的现象又是另一个层面的严肃问题。在新型城镇化的大背景下,大量农民进城落后农村宅基地的归属问题也是普遍担心的问题。因此对于农村土地的各项改革政策必须从立法层面加以规范,宅基地的确权工作就是发给农村宅基地的一张“身份证”,这张身份证的背后划定了农村宅基地的权与责,也为进一步基于现状的改革奠定基础。

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农村宅基地的三大特点:普惠性、永久产权、限定取得资格

农村宅基地最大的特点是因为集体所有的性质,所以限定其取得和使用的资格都有严格要求,更重要的一点是要照顾到集体内部所有人平等普惠的享有自己应有得份额。我们经常看见房地产商宣传所谓的永久产权,实际大家想在农村之外真的有永久产权么?基本是不太可能的,70年产权是最规范也是最准确的说法,自动续期的说法或多或少还都是需要补缴一定的土地出让金。但是在农村范围内只要单户内有成员符合宅基地的使用资格,就真正能体现农村宅基地“永久产权”这个要旨。

有偿退出宅基地机制的逻辑

提出有偿退出宅基地的逻辑,并不是不加限制的只要拿到补偿就可以把宅基地退给任何人就可以,这个有偿退出的范围还是要限定在所在集体的内部之间流通。有偿退出还必须建立在产权清晰的基础之上,如果存在纠纷和“非法”部分,哪怕是无偿退出都缺乏理论基础。有偿退出的再一个逻辑是,退出容易再申请就难了。目前农村宅基地的管理是比较严格的,新申请一个宅基地相当困难,选择有偿退出后就不允许再次申请宅基地。

有偿退出宅基地机制,为何热情不是很高!

在宅基地确权完成以后,拿到既定权属以后就更不会轻易选择退出了,这至少是一个给自己留足后路的选择。不管将来自己进城落户也好,还是暂时性的离开定居地,有了确权证书后可以让自己灵活的选择自己的生存道路,至少手里有地可以为今后长远的生计问题铺平道路。

有偿退出的补偿问题不是很明朗,本身农村宅基地的补偿费用就没有一个比较好的市场化价格,多数还是建立在需求双方协商定价的基础之上。笔者老家的北方地区宅基地的价格是按亩计算,大部分每亩地单价在7-10万;而南方某些地区是按平方计算,每个平方价格少则150,高的甚至逼近300。还存在一个现象是位置较好的宅基地,完全就是一口价决定,要不要完全没有商量的余地。从退出和接收主体上讲,如果退出方单纯想退出,退给村集体的话可能没有那么大的财力承担,除非恰好有需求方及时接收,否则即使退出也似乎不是那么容易说退就退。

现在宅基地的退出也受于很多因素的影响,首先对于买方来讲就是成本问题,综合成本太大了都不如考虑去县城买一个商品房,一般考虑到成本较高又不愿去城里买房的,选择建二层楼而不买宅基地的也不在少数;另一个层面有的过去宅基地位置比较偏、面积又比较小,完全满足不了现在的需求,这样的宅基地可以说根本就没有市场。真正容易退掉的宅基地,在建立在确实有需求的前提下,一是位置要好,二就是两处宅基地处于邻居的形式,方便直接扩大住房需求的目的,否则其他形式的宅基地是不太容易说退就退的。

真正适合把自己宅基地有偿退出的,其实最适合的一类人就是确定脱离农村生活,打算长期定居城市的农户,这是出于自身利益考量最大的出发点!

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