广州房价要翻天了？
最近，接连两个小区被曝出有高价房源成交。
先是广钢的保利堂悦卖出了一套7.17万/平的顶复，刷爆朋友圈。
随后，科学城的新福港鼎峰以6万/平的价格卖出一套二手房源，刷新小区的成交价格。
部分小区的房价异常，会影响整个片区的房价走势，像是去年东圃片区的涨价妖风，最开始就是从美林海岸花园刮起。
如今春天还没到，就有小区提前躁动，广州房价那颗萌动的心，是不是按捺不住了？
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搞突出的两个小区
到底什么情况？
要想弄清楚广州楼市目前的情况，还得从这两个小区入手。
一般房源涨价，也分为普涨跟个案。比如去年涨得比较凶猛的万科欧泊，涨价的房源在小区内部来说不算稀缺，表现也平平无奇，这样就容易引发小区内卷，带动片区普涨。
如果是个别优秀得过分的房源涨价，对片区房价的带动力量就相对有限了。
那么广钢的保利堂悦跟科学城的新福港鼎峰属于哪种情况呢？
根据我们的了解，保利堂悦那套单价7万的房源，是位于顶楼的178平四房，挑高设计，南向直面中央公园，这个户型在保利堂悦的产品体系中，本来定价就偏贵。加上顶楼视野更好，通风更好，采光更好，所以定价贵一些也理所当然。
更酸的是，我有一个朋友前段时间刚入手了一套堂悦178顶楼四房，楼栋不同，成交价也去到6.7万/平。
所以，7万/平的保利堂悦，只是项目某些特定户型的合理售卖价格，无需讶异，也不必欢喜。
但是到了东边，情况有些复杂。
新福港鼎峰此次以6万/平成交的户型，是B1栋低楼层一套141平单位。
141平这个户型，在整个小区中比较稀缺，去年新福港鼎峰共成交21套二手房源，仅有2套房源面积在130-140平左右。
我查询了一下目前小区在售的大面积房源，发现挂牌单价已经去到5.7-5.8万/平。
更有意思的是，这两个房源都在进入一月之后涨了一波价。
虽然这次高价成交也只是发生在部分特定房源中的个案，但是我们查了一下，从去年开始，新福港鼎峰的价格一路走高，目前整个小区的挂牌均价已经超过5.6万/平。
要知道，新福港鼎峰是科学城的标杆小区，领头羊都准备撒蹄子狂奔了，羊群岂有不跟的道理？
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科学城的房价
在失控边缘？
从目前情况看，广州整体房价相对平稳，科学城除外。
其实除了新福港鼎峰，刚刚过去的周末，万科东荟城也有一套房源以4.7万/平刷新了小区的历史最高成交价。去年12月，小区的成交价不过4万/平左右。
虽然4.7万/平跟6万/平一比，瞬间弱势不少，但是同一时间段，两个小区接连刷新最高成交价，这一信号有点明显。
科学城的二手房价，正在高歌猛进。而且片区的买家跟卖家正在形成一种非常微妙的关系：一个敢叫价，一个敢买。
足以见得，购房者对今年科学城的楼市，依然有很大的信心。
加上最近广州传出房贷利率要收紧的消息，不少购房者担心，此刻不买年后就买不起了，引发追涨行为。
在此，我建议大家：如果想买科学城，不要追涨。
目前，科学城部分二手小区挂牌价乃至成交价，已经比一手房还要高。一二手倒挂一般有两个情况，一是片区供应跟不上，新盘限量限价供应；二是二手房价泡沫太大。
很明显，科学城属于后者。
科学城不仅一手楼盘不少，而且还有大批旧改楼盘入市，供应量非常充足，房价跳涨的势头难以持续。
黄埔旧改村一览
一手项目的入市，也会对二手市场形成分流，二手市场的热度降低，价格泡沫自然随之消减。
如果想入手科学城，不妨等3月份，开发商新货入市之时，再慢慢选也不急。
最后，说一下我对科学城价格的预判。
就现阶段而言，科学城的合理价格在3.5-4.5万/平，今年科学城的平均涨价幅度，不会超过1万/平。