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1月21日,上海发布调控新政,给火热异常的上海楼市降降温。

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△上海121新政全文

洋洋洒洒十条政策,真正核心政策是三、四、六三条,我们详细分析:

1、离婚3年内购买商品住房,其拥有住房套数按离婚前家庭总套数计算:

这是上海调控升级影响最大的一条,通过离婚获取房票的路被堵死,这点早已是社会共识,符合房住不炒政策。离婚—结婚的无限房票大法直接废了,精准打击炒房客,这条政策及时且必要。

2、个人卖房增值税征免年限从2年提高至5年:

这条一石多鸟。首先,增加上海市财政收入,近年上海财政收入增长乏力,在零点徘徊(19年增长0.8%,20年下降1.7%),加之老龄化严重,充实财政很有必要;其次,减少房产流动性,鼓励持有房屋满五年,增加不满五房子交易成本,预计市面上满五房子更加抢手;最后,精准收割买房人,由于上海楼市供小于求现状不变,还是有很多买家购买不满五年的房屋,增加税收由买房人承担。

3、新房优先满足无房家庭:

这个政策鼓掌,上海照顾无房家庭的动作有点慢。这类保护刚需的政策早该出台了,杭州“无房、有房家庭区分摇号”的作业可以拿去抄。这个政策将利好首套房家庭,对改善家庭反而不利,具体等实施细则。

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综合解读:

上海这次调控新政并不严苛:打击假离婚,增值税减免从满二提升至满五,对市场走势没有实质性影响,主要是给市场提提醒、洒洒水、降降温。

预计市场在一到两个月内消化政策影响,期间价格会平稳不涨;3月份后,成交会逐步放大到再次急剧放大,价格继续上升,直到政府出台更严厉的调控政策。

在ZF工具箱里:存着限购限贷限售、购房资格、首付比例等备用政策,不怕摁不住房价。

2021年,上海愿意看到的局面是:房价平稳上涨、税收增加、土地出让顺利,一派繁荣和平景象。

杭州,作为新一线龙头城市,城市发展迅猛,基本面很好。

2020年,杭州财政收入达2093亿,同比增长6.5%,排名全国第五,增速排名第一。

17-19年,杭州在各城市抢人大战表现亮眼,人口净流入分别为28万人、33.8万人、55.4万人,今年预计在50-70万。

根据2020年末内地城市上市公司总市值排行榜,杭州上市公司总市值高达81896亿,仅次于北上深,把第五名广州远远甩开。

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最重要的是:杭州2020年新房供应量15.3万套,今年预计供应量12万套左右,供应量将不可避免下降。

杭州楼市从年初开始,粉盘齐开,中签率频频降到个位数,市场热度居高不下,同样让人心怀忐忑。

经济基本面好、人口流入住房需求大、供需矛盾无解,2021年杭州,房价上涨压力不比上海小,预计年后3月份的市场将更加火热。

从去年11月开始流传的杭州调控新政迟迟不出,现在长三角龙头城市上海带头表态调控,杭州跟随出台新政的概率增大;风向摆在这里,跟着做,不会错。

但预计杭州调控新政力度不大,可能会适当提高购房门槛、封堵假离婚、人才无房等漏洞。

举个例子:目前杭州对离婚无房认定有规定,但对离婚买房没有制约。

离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人,可认定为无房家庭(904新政)

也就是说,离婚后可以有房家庭名义购买商品房,离婚—结婚买房大法依然可用。

房住不炒,调控政策总会来。

文:杭城科学家

图:网络

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