上海楼市从慢热渐渐发展到狂热差不多有半年时间了，最后把新一轮调控给逼出来了。
1月21日晚，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），其中最重要的内容包括：
（1）《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
（2）《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
（3）《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
划重点：假离婚不行了，房贷从严审核了、消费贷经营贷也不允许了，免增值税2年变5年了。
任何一套上次成交时间距今不满5年的房子，无论是普通住宅还是非普通住宅，全部征收全额增值税。需要缴纳的增值税额为（网签价格/1.05）×5.3%。假设有一套满二不满五的价值400万的住宅，原来是不用缴增值税的，现在需要多交20.2万的税。如果房屋总价更高，那么税也更高。
对于增值税调控要分两个角度看，它确实有助于降低目前过热的氛围，但对于房价来说不见得是利空，因为它大幅度增加了交易过程中的成本，而且缩小了市场上可售房源的数量。
我们假设现在上海有5万套在售二手房，但其中只有3万套满五，此时增值税要么是增加购房者负担、要么是增加卖房业主负担，并且使得买房者预算和卖房者实收预期之间出现更大的落差，这时候很多业主干脆就不卖了，或者失去诚心挂一个高价格刷刷存在感，于是市场变相失去了一批可售房源，流通量进一步降低。
这个情况在限售上体现得更加明显（这次上海没有推出限售，但深圳和其他部分热点城市有三年、五年不等的限售），限售有一个很大的附带作用就是压缩二手房供给，假设一个城市三年限售，那么现在成交一套房，就等于未来三年内市场上少一套可售房源。限售确实是可以打压炒房者的热情，但不大可能让房价下跌，相反可能让房价更加坚固更加稳定。所以如果你真心希望房价下降，那么也不应该对限售抱有任何期待。
我们过去见到过的几乎所有楼市调控，都是遵循上面提到的这种逻辑进行的，即增加交易难度（增值税）、或者减少市场上的流通量（限购、限售），但就是不会主动增加资产的持有成本。因为增加持有成本并降低流转成本会逼出很多卖盘（例如无数的存量空置房），这时市场上的流通量增加，导致价格不受控制，并且可能真的会出现下跌。
相比打击假离婚这种相对小众的购房群体以及提高增值税这种增加交易难度的调控措施，对信贷的管控才是影响房价最大的变量，没有之一。
《意见》中提及“加强个人住房贷款审慎管理”是一句比较抽象的话，具体怎么审慎管理，严格程度怎么样，比如说敢不敢把假流水和假收入证明全部堵死？如果要在这一点上较真，未来80%的购房者都申请不到房贷，因为商业银行的压力测试标准是月供必须小于等于借款人每月收入的一半，你估计一下上海有多少刚需在三成首付三十年按揭的情况下满足得了这个标准？
可以预判，下一步上海房价的走势完全取决于对信贷管理的审慎程度。如果抓的严，那市场会有明显降温，价格也会松动；但如果只是走过场，那么下一步可能只是涨幅放缓，热度继续缓慢释放。
另一方面，我们在看待这次调控的时候，要看清楚管理者的态度，那就是这一轮官方态度比上一轮较真很多、严厉很多。
这一波上海房价上涨相比2015-2016年那一波幅度要小得多，当时上海整体房价在一年时间里上涨了约60%，但这一回整体来看也就上涨15%，其中次新房、学区房涨幅大，老破小、老破大的涨幅小，其中还有不少房子没有回到2017年初的高位。在这样的情况下，调控政策就出来了，说明上海对于楼市是不敢暧昧的、对于房住不炒的方针也是不敢阴奉阳违的。
现在全国楼市基本延续着房住不炒的宏观主线 + 分城施策的微观调控，而且熟练程度越来越深，谁出头就打谁，2016年那样的大涨、暴涨已没有可能出现。为什么现在调控这么严？回想2015年房价就不高了吗？也高。现在严的原因表面上是压制房价，实际上是要避免楼市风险的进一步积累，风险是涨出来的，既然房地产已经被大多数人认定就是现阶段最大的一个“灰犀牛”，那当然要采取一切手段压制它风险的积累，因为谁也不知道涨到哪里会是最后一根稻草。就和我们吹气球一样，如果我们不想气球爆炸，那么在它已经很大的时候就不能继续再吹了。
现在上海的新调控出来，市场在短期内热度降低是毋庸置疑的，如果最关键的因素 - 信贷控制如果不松也不严，那么未来有限的购买力和信贷资源最终还是会优先选择好的房子。
昨天我看到一个网友发帖，TA吐槽说现在能涨的都是好房子，要么次新、要么交通方便、要么强学区，其他差一些房子涨不起来，感觉财富效应没有了。
这就叫不患寡而患不均，但未来这种情况一定会更明显。因为调控压低了存量房的流通量，减少了购房者信贷资源总量，那么未来能吃到有限资源的房子注定会越来越少。也许未来在同一个片区，屋况和楼龄有所差异的房子都可能出现一涨一跌的情况，需要做好心理准备。