包河BH202101地块，名义楼面价为13652元/㎡，而实际楼面地价高达2.2万+/㎡！
这块地，有25家房企参拍，竞争激烈。可见，楼市的预期依然没降。
10月底，融创在这块地的附近，拿下了融创滨湖湾，竞自持3.18万㎡、实际楼面地价2.1万+/㎡。
相隔3个月，实际地价又涨了，这其中是有门道的，今天，瑶海、肥西地块拍卖，也是精彩。
这就细细道来。
01
今天的土拍数据，3宗地，共430亩，全部成功出让，总揽金约42.5亿元，全部到竞自持阶段。
若考虑可售面积、自持成本、代建，折算后，实际楼面地价，包河01号地2.2万+/㎡、瑶海01号地1.05万+/㎡、肥西25号地1.15万+/㎡……
今天土拍数据一览，实际楼面价每家房企测算口径不一，供参考
从参拍房企，也能看出竞拍逻辑，由于该地块是纯住宅用地，没有代建，周边流量、价格实现较好，所以，抢拍的房企多达25家。
而瑶海、肥西有代建，商办体量大，正常投入后，商办流速难快、价格实现有压力，回款就慢，对于开发商来说，资金效率不高，这也是资金的时间成本。
再加上项目操盘，需要有运营、招商能力，故参拍的房企就不多了。
02
先看，包河工业园板块的BH202101地块，是今天焦点地块，竞自持达4.34万㎡，后期自持主要集中在高层部分。实际楼面地价在2.2万+/㎡。
近期，堂叔也了解到，融创合作了一家国企(亳州建投房地产开发有限公司)，而这家国企“承包”竞自持的部分，也就是前期建设成本、后期自持运营，全归这家国企。
这样，融创操盘剩下的可售住宅，就没有额外成本压力了，所以，实际地价也不会太高，可能，也就比名义楼面地价13625元/㎡高一些。
不仅，融创的拍地出价能力Buff加成，后期在政府限价下，也能保证可观的利润。包括之前的融创滨湖湾项目，3.18万㎡的自持面积，也是这么个门道。
真是一顿操作猛如虎，后续高竞自持的地块，或许都要被融创收入囊中。
周边控规图
此外，土地出让文件中，也明确写了单次租期不得超过15年，如果不合作国有企业或其他公司承包租赁，是不是也可以“一次性收15年租金，且总租金打平成本”呢？
这是有想象空间的。
再分析分析，这宗地会有什么产品：
由于地块容积率(1.8)不高，除了自持部分，大概率以这些业态为主，18F高层+8F洋房(最大化)+1F商铺(如果做2楼商业，2楼售价不及洋房售价，不如多做洋房)
而这个地块，北边就是青年路小学黄河路校区，商铺放在北边，学生、家长人流大，商铺价值较高。
今天，包河地块拼得这么凶，为了较高利润率，高层、洋房可能会精装溢价，1400-1800元/㎡的精装成本，溢价3500元/㎡。
目前，包河区，18F毛坯高层限价19250元/㎡，8F毛坯洋房21750元/㎡，加上3500精装，精装高层22750元/㎡、精装洋房25250元/㎡。
如果挖地下室，把地下室货值反推标准层，单价会更高。
近期，附近的融创滨湖湾，18F高层面积117-138㎡，放风价2.6万/㎡，洋房143㎡，放风价3.1万/㎡，应该是加了精装+挖了地下室。
图片来自：@合肥图王
这块地的周边销量，也不错。
去年3季度，旁边的龙湖景粼玖序，住宅基本卖完，精装高层有2.2万/㎡，高峰期40-50套/月，而毛坯洋房标准层为2.3-2.5万/㎡，去年上半年也能卖到50-60套/月。
包括这块地西侧的城建琥珀晴川里，11月首开4栋洋房，推出110套，挖了地下室，标准层成交价2.45万+/㎡，卖了80%+，12月最后一天，又推3栋洋房，卖了80套+。
稳稳的流量，但要实现融创滨湖湾和今天BH202101号地的未来售价，不仅要看融创的产品品质，还要看市场。
去年，这个板块能热起来，一是，有供需矛盾，且加剧，二是，这个板块离滨湖省府板块仅3-4公里，不少省府买不到客户，外溢至此，推高板块热度。
而配套上，小学挂牌名校青年路小学，初中目前是实验学校西安路校区，后期可能划为沪上人家中学。
有地铁5号线(已开通)，包河BH202101地块距黄河路站站口约800米，加上乐富强商业茂，未来生活幸福感较好。
03
今天，瑶海YH202101、肥西FX202025，也有看点。
上文也说了，这两块地有代建，且商办体量较大。正常投入后，商办流速难快、价格实现有压力，回款就慢，对于开发商来说，资金效率不高，这也是资金的时间成本。
还要考验开发商的运营、招商能力。
所以，有经验的开发商，才有底气盘活。
图片来自网络
先说龙岗板块79亩的瑶海地块，从规划条件、地块指标看，除了7.3万㎡的住宅，还要建3000㎡会议中心、2万㎡酒店、1所12班幼儿园，以及地块西南侧街头游园。
还剩下2.69万㎡商业，要么拍矮，做商铺+商业公寓，要么拉高，做商铺+办公楼。
瑶海这个地，住宅如果规划18F高层，大概率定价为限价1.57万/㎡，但以伟星今天土拍的叫价，或加精装，或挖地下室，保证一定利润下，预计1.7-1.8万/㎡。
据堂叔了解，今天的参拍房企，有找到合作方，准备直接把酒店、会议中心卖掉，以行情租金30多元/㎡·月，按5%收益回报率算，可卖7000-8000元/㎡。
图中画圈为瑶海01地块 图片来自：@合肥图王
目前，龙岗板块未售库存4000多套，月销500多套/月，也就是8个月后，板块内几乎就没房卖了。
可以说，这个点拿地，等6-8个月后上市，板块的供需矛盾会加剧，市场预期不错。
而旁边城建琥珀东华府，成交价已经达1.5-1.6万/㎡，去年12月份，也卖了200多套，有量有价。
当然，这块地的配套，有点优势，学区为和平路第三小学+38中东校区，地块2号线底站三十埠站口，以及未来地铁9号线，自带商业、酒店配套。
“市场预期+配套优势”，也推高这块的热度。
04
最后，再看肥西FX202025巨无霸地块，住宅实际楼面价1.15万+/㎡。
目前，肥西限毛坯，限价也较严，18F毛坯高层限价约1.58万/㎡、8F毛坯洋房约1.67万/㎡。
如果，华地不求更多利润，可能就这个价，如果有利润要求高，就要挖地下室，抬高标准层单价。
而标准层与底层复式，肥西也是有“两者间价差”的要求，参考肥西的荣盛、祥生，这地块18F毛坯高层的标准层，也只能实现1.65-1.7万/㎡的价格。
再看销售量，从去年4季度起，肥西市场就持续上行，单盘月销100套也是家常便饭，像旭辉滨湖江来，12月份卖了500多套，首付提至4成。
图片来自网络
距离肥西FX202025地块，较近的竞品，也就是旭辉正荣政务未来了，这个盘去年10月底首开，11F毛坯高层1.55-1.6万/㎡，18F毛坯高层1.46万/㎡。
4个月卖了约680套，月均170套，而1月份也卖了130多套。
往南1公里，有竞品祥源花世界，售价1.25万+/㎡，去年12月份卖了小500套，未来对今年肥西地块有较大的干扰。
不过，这个项目，主要还是商业部分怎么弄？
这块地商业，从政府角度，是以促进区域招商、产业发展、城市形象而规划的，可以说是一个区域级商业中心。
商业总体量17.46万㎡，自持运营量不小于50%，且自持8年，住宅销售进度绑定了商业建设进度。
可见，政府还是怕开发商拿地不盖商业，或住宅赚完、跑路烂尾。
此外，还有一条规定：金寨南路与创新大道交口处设置一栋≥95米的高层建筑
综合看，堂叔大胆猜测，商业部分定位会是：
1、自持5层商业茂，体量8.73万㎡
2、茂上盖18层、总高度97m、体量2.91万㎡的写字楼
3、2层商铺，体量2.33万㎡
4、剩3.5万㎡，要么拍矮做商业公寓，要么拉高，再做一栋写字楼
5、商业茂可能还会挖地下商业。
前期，住宅是能有一定现金流的，但这一大堆商办，自持运营、售价流量、回款周期“三座大山”，是逃不掉的。
再说说配套，人民路与创新大道交口，未来规划地铁9号线站口，对商业人流有利，而地块西侧有不少储油罐，算是个不利因素。
地铁9号线远期规划 图片来自网络
对于这个大体量的自持商业茂，堂叔这么看。
项目连接上派、花岗，而上派、花岗总人口22万人，所有在售、待售新房的住宅量是2.6万户，一户三口，也就是7.8万人，预示着3-5年后，整个片区总人口接近30万。
目前，一线城市合理人均商业面积1㎡，二线0.75㎡，三线0.5㎡，合肥算准二线，肥西也就是三线。
未来30万人，合理商业面积在15万㎡。
片区内，旭辉翡翠江来有个商业茂，约7万㎡，剩余商业合理份额在8万㎡，对比看，肥西FX202025地块自持商业茂8.73万㎡，勉强合理。
但这块地，还有几万㎡销售商铺，而整个片区，还有万派城、多小区楼盘的社区商业，以及人口29.4万人的填满周期。
整体看，商业未来运营、可售，还是有一定风险的。
当然，商办损容，也是一条路，与其卖不掉，影响现金流，不如少做点，少亏点。
05
今天土拍结束，1月底，还要挂数宗地，3月份再上市拍卖。
依着惯性，热度或不会低。
之前堂叔，也分析过，2020年土地供应、成交均大幅下滑，住宅(含商住)地块的成交总建面784万㎡，同比下跌29%。
加速了市场供需矛盾，也推高了近几月的土拍热度。
今年，合肥(市区+三县)计划供应8157亩，换算建面有1000万㎡+，但2020年合肥(市区+三县)卖了约1200万㎡的房子，加上很多地流拍或供不出来，整体趋势还是供小于求。
这么看，市场热度怎么会降呢？
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