世上所有的铺垫，都是为了拐点时的一蹴而就。
几天前，和朋友聊到2020年楼市时，我给了上面这句总结。过去1年，在疫情之后，市场经历了6个月的缓坡上行，直到Q4季度，才跨越了奔放的临界点。
而，有奔放，自然有底层的原因，这也很容易推敲出来，就是流口常谈的供需。
我也梳理了一张逻辑图，帮助大家理解，仅供参考。
2020年合肥楼市发展逻辑图
(点开放大)
01
当然，今天更多想聊的是，2021年合肥市场的变化。
主要基于三点，政策、需求、供应，其中需求与供应是交织的。
先说，政策。
今年Q4市场的奔放，引发了20年底、21年初的政策收紧。
12月底，合肥限购收紧，外地户口买房必须缴满1年社保，否则不予房查。这个政策会有2个蝴蝶效应：
1、临近合肥市区的三县不限购，而三县，就能借此承接这类客户的外溢。最近，肥西上派、肥东大肥板块流量、热度攀升，多少因为这个原因。
2、据了解，个别市区楼盘，仍可接受社保没满1年的外地客户，先锁定房号，社保缴满1年后再房查，给到优惠的政策，是在缴满期间内，首付交齐即可，相当于首付分期。
当然，这些楼盘的回款考核，是有弹性空间
接着，21年1月6日起，离婚不满2年的，仍按原家庭房查，直接卡死假离婚买房。以后，夫妻间又少了一个离婚理由。
从我个人观点看，上述两个政策收紧，还不足以颠覆整体市场的需求量，但至少，拒绝了部分外地人或假离婚的投机炒房行为。
图片来自网络
近期，堂叔也了解到，2021年ZF要严格控制备案价，有3个风向：
1、从严执行“新盘备案价，不得高于区域内同品质、同类型商品住宅销售价格的最高限价”，简单说，ZF要卡死房企的价格预期。
2、整盘限价。新盘上市前，结合成交楼面价、造价、利润，给个整盘的指导限价，至于业态(比如，洋房与高层)的价差，业态间再调剂。
3、限制高层挖地下室(开发商白得货值，后期部分货值反堆标准层，标准层价格可上涨)，且洋房挖地下室，地下部分是毛坯，只能拿到毛坯价格(之前，毛坯可多拿精装价格)。
而地下毛坯拿毛坯价的政策，从2020年8月就已落地，多个项目已实行。
限价收紧，对买房人来说，是好事；对于ZF，面子工程(70城房价)能做好；对开发商，利润降低、预期被控。
02
再看看，市场需求和库存压力。
2020年，合肥市区住宅网签成交量达到约6.8万套，而肥西县、长丰县、肥东县，卖了3.4万套，且分别都卖1万套+。
加在一起，2020年合肥共卖了10.2万套，同比2019年，上涨21.4%，而销量增加主要为市区和肥西县。
房价方面，合肥市区均价站上了2.02万/㎡，从价格看，刚需区域，只剩瑶海、新站。此外，肥西县均价1.41万/㎡、长丰县1.15万/㎡，肥东县1.13万/㎡，同样是刚需大区。
2020年合肥9区成交量价、库存
肥西县广义库存1.11万套，去化周期11个月；长丰县广义库存1.74万套、去化周期20个月；肥东县广义库存2.33万套，去化周期25个月 。
再看库存压力：
截至2020年底，合肥市区新房广义库存(拿证未卖+未上市+已出让土地)为7.14万套，去化周期在13个月，整体偏低，这也是Q4季度市场上行的主要原因。
但库存去化周期，是有分化的。
政务、滨湖是极低的。政务，无新房供应；滨湖，高层消耗殆尽，所剩库存，一是宝能城迟迟没上市的房子，二是多盘洋房库存，等等。
经开、庐阳、高新的库存去化周期≤10个月，偏低。所以，像经开、高新的项目，高层多是全款或高首付优先，而洋房也提高了首付。
龙湖CBD总平规划(非终版) 图片来自：@合肥图王
而实际上，像高新区很多楼盘，也暂时供不出来。比如，龙湖CBD项目的住宅，总体量2000多套，要今年5、6月份才能陆续上市，预计2.2-2.4万/㎡。
目前，高新供极小于求，二手房价严重倒挂，如蜀西湖板块的祥源城，二手房成交价持续上涨，已经达到2.9万/㎡。
图片来自链家
包河、蜀山，库存去化周期逐渐走低，个别盘的高层，也适度提高了首付。
目前，肥西县广义库存1.11万套，去化周期11个月，小户型产品，已经开始供小于求。
最后，瑶海、新站、长丰(广义库存1.74万套)、肥东(广义库存2.33万套)，去化周期19-25个月，偏高。
这几个区域，依然是刚需大粮仓，适合购买力不足的刚需，如果短线投资，不建议进。
03
可推断出，再卖上6个月，到年中，除了上述几个刚需区域，其它区域都将进入，库存去化周期偏低或极低的时点。
就算1月份供地成交，6月份之前，也较难上市，解决不了供应少、库存低的根本问题。
因此，上半年市场热度，不会降太多。
当然，判断下半年以及2022年的走势，我们还要看，硬币的另一面，供应端，尤其是土地供应。
堂叔也拿到了2021年供地计划：
→具体到各个地块的供地计划，请戳：文末左下角“阅读原文”
2021年合肥各区县供地量
1、2021年，合肥市区+三县预计供应住宅地8157亩，其中，新站、肥西、肥东三个刚需板块，土地供应量较大
2、等到Q4季度，蜀山、新站、瑶海、肥东的库存去化周期，或40个月左右，供大于求，投资要谨慎进入。
包河、高新、经开、肥西、长丰，供需逐渐均衡；庐阳、政务、滨湖，库存去化周期偏低，持续供小于求。
3、2021年，滨湖区或供应674亩，但其中有370亩受《新国土法》中“成片开发要求”的限制，具体能不能供应出来，还是个谜？
这也意味着，未来滨湖库存去化周期，或更低，区域内供小于求，托底市场或客户外溢。
4、据克而瑞数据，从整体看，2020年合肥住宅出让土地/供应土地≈80%。借此推断，2021年上述土地供应卖出，估摸着也要打8折。
5、1季度的合肥供地还不少：
1月下旬拍卖：
(1)肥西金寨路与创新大道东南角FX202025地，居住172.31亩、商业87.3亩
(2)瑶海区地铁2号线三十埠站口YH202101地，居住49.9亩、商业21.39亩、幼儿园8.1亩
(3)包河工业园、省府北BH202101地，居住91.31亩
1月底挂出，3月份拍卖：
(4)经开区明珠广场芙蓉路北、莲花路东，110亩，含商业、居住、公园绿地用地
(5)庐阳区十六所地块，43亩，含居住、服务设施用地
(6)瑶海区水泥厂地块，99亩，含A\\B居住、C幼儿园用地
(7)新站区地铁3号线相城路站附近，3宗地居住地，分别为84亩、88亩、85亩
(8)政务区祁门路与东至路交口东北角，32亩，天鹅湖MOMA东侧
04
结合政策、需求、供应，对2021年市场做些预判：
1、2021上半年，合肥大西南(政务、滨湖、经开、高新、蜀山)供需矛盾加剧。
买房人，要么进入地缘二手房市场，产生或增加一二手房价倒挂空间。
要么外溢、轮动到库存充足的大东北或县域板块，推高流量，如果后续供需也产生矛盾，原先折扣会收回，这一过程需要周期。
2、今年限价政策或从严，新房价格或难涨，此轮二手房价上了一个台阶后(如滨湖、高新等)，或难下来，或小落1/3个台阶。
3、一季度的供地，也将为下半年贡献1万套+房子。如果今年计划里的供地，都能出让，那多数区域，Q4及明年的供需矛盾会缓解，市场进入横盘期。
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