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一年仅涨700元?光谷热销TOP5惨被踢出光谷中心城!

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人在光谷 2021-01-24 19:22

碧桂园十里春风(东湖高新-光谷东)1号楼高层已拿预售证,目前可直接预订房源,预计下周开盘,主推建面约110㎡、116㎡、120㎡三房两卫带装修高层,共158套房源,备案均价约18700元/平,无优惠。

1、一年仅涨700元,涨幅竟没跑赢大盘!

碧桂园十里春风已于2021年1月15日取证1号楼高层,距离2020年8月高层开盘近6个月,此次备案价18700元/平,包含3000元/平的精装修,与前期开盘价格持平。

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整个2020年,碧桂园十里春风仅8月份开盘均价从18000元/平,涨至18700元/平,涨幅约3.8%,而根据国家统计发布的70个大中城市房价指数,2020年,武汉新房价格整体上涨4.5%,也就是说碧桂园十里春风的涨幅没有跑赢大盘!

如果是放在其他区域,其实也没什么大惊小怪的,但是放在2020年最火的光谷东,这个涨幅就显得有点弱了。

2、从区域高价盘卖成低价盘,“小透明”卖成热盘,仅用了一年时间。

2019年,比碧桂园十里春风位置更好的中粮光谷祥云和中建星光城毛坯才卖1.6万多,而碧桂园十里春风和它隔壁的新城璞樾门第带装修卖18000元/平,这个价格在当时是比较高了,所以中粮和中建卖得非常火,而碧桂园十里春风则基本没激起什么水花。

然而到2020年,光谷东成为楼市最热的区域,中粮售罄,中建星光城涨到了18000元/平还抢不到,后来新加推、入市的楼盘房价一个比一个高,直接将光谷东的房价拉到了2万以上,再加上隔壁光谷正荣府突然毛坯改装修,将价格备到了2万/平。

于是,在区域一众“友军“的衬托下,碧桂园十里春风从区域的高价盘变成了低价盘,也抢手起来,2020年签约856套,位列东湖高新区第五。

3、数个地王将入市,隔壁要涨价,这次开盘稳了?

2020年,东湖高新区一年内出了7个地王,光谷中心城就有4个,最新地王楼面价高达15777元/平,跟碧桂园十里春风的毛坯价格差不多,这样一对比,碧桂园十里春风的价格优势就更明显了。

另外,碧桂园十里春风隔壁的新城璞樾门第凭借各种折扣优惠和分销的助推下,成交量优于碧桂园十里春风。

今天新城璞樾门第开盘,备案均价19538元/平,而且之前的折扣优惠也没有了。

新城璞樾门第作为碧桂园十里春风最大的竞争对手,它们位置相邻,产品、价格都比较接近,此番操作,相当于把客户往碧桂园十里春风赶了。碧桂园十里春风的置业顾问估计都偷偷笑了。

4、项目一房一价分析

根据楼盘信息来看,1号楼位于流芳园横路和大吕路的交汇处,更临近道路,会有一定的噪音影响,边户可能还会存在西晒现象,不过1号楼南边一路之隔是规划的公园用地,部分户型可以看到公园。

①最低价17226元/平,出现在1号楼1单元1楼,两单元中间的边户,建面约116㎡;最高价19674元/平,出现在1号楼2单元16层的东边户,建面约120㎡。

②最低首付门槛约57.5万,总价约191.8万,价格最高的一套首付门槛为约71万,总价约236.7万。

③整体来看,同一楼层,单价最低的是两单元中间的边户约116平户型,其次是中间户约110平的,单价最高的是边户约120㎡的户型。

5、目前项目周边二手房挂牌价格在1.5-1.9万之间,其中比碧桂园十里春风位置更好,更靠近光谷中心城的绿地国际理想城、北辰优+和光谷满庭春等楼盘二手房价格也在1.7-1.9万之间。

而次新房绿地国际理想城最新实际成交价格,有的甚至低于1.7万。因此从二手房价格来看,项目18700元/平的价格并无优势。

另外,从目前160个小版块的划分中,项目所在的光谷三路以东,关豹高速以南区域不属于光谷中心城板块,而是九峰龙泉东板块。

整体看来,虽然碧桂园十里春风在光谷现阶段属于价格比较低的,但是项目并不在光谷中心城核心区域,另外,小妹在最近的光谷东踩盘中发现,这个板块周边土地储备还是比较大的,未来可供货量也还是比较大的。

因此,如果自住的话,有合适的楼层或者价格的话,可以考虑买入,如果是投资的话,这个项目未来一段时间上涨空间有限,还是优先考虑光谷中心城核心片区。

此次开盘房源

预计于下周加推1号楼,建面约110㎡、116㎡、120㎡带装修高层房源。

户型图如下:

建面约110㎡三房两卫

建面约116㎡三房两卫

建面约120㎡三房两卫

项目具体信息

区位情况

6月25日,东湖新技术开发区进行了TCL科技产业园(武汉)有限公司光谷·十里春风项目规划方案批前公示,8月10日,碧桂园光谷十里春风项目在在光谷科技会展中心举行发布会,也就是正式和大家见面了,这是碧桂园在光谷中心城的六个项目之一。

碧桂园光谷十里春风位于光谷四路与大吕路交汇处。

大区位上来看,碧桂园光谷十里春风位于三环外的光谷东,属于光谷中心城版块,距离三环线约3.5公里,距离东湖高新区政务中心约3公里,距离省奥体中心约1.6公里,在关豹高速的南面。

区域位置并不是特别核心,偏离了光谷中心城的商业中心光谷五路,占位比较一般。

小区位上,碧桂园光谷十里春风的北面是新城璞樾门第,西北是奥山府,东面是豹子溪公园,西面和南面都是规划的公园用地。从环境来说,三面环公园,舒适度比较高。

不过周边楼盘都集中在北面,有最早开发的北辰优+、光谷满庭春等项目,目前都已经交房入住了,还有烽云慧城等,相对来说人气稍微还行。但是再往南就全部都是工业用地了,其实还比较偏。

关于地块

碧桂园光谷十里春风地块是P(2018)056号地,面积102157.31㎡,土地用途为住宅,产权70年,容积率2.2,建筑密度20%。,该地块由TCL(科技产业园)武汉有限公司以101271万元竞得,楼面地价4506元/平。

需要注意的是:

1、以搭配供地方式出让该地块和P(2018)055号用地,出让顺序为该地块在先,P(2018)055号地块在后,竞得人竞得该地块的同时,以起始价竞得P(2018)055号地块;

2、竞买人需承诺引入一家由国家发改委等9单位联合发文确定的“2016年第一批创新企业百强工程试点企业”中电子信息类企业的华中区域总部入驻,并提交与相关企业签订的合作协议;

3、该项目是省级重点工程的配套项目,意向竞买人在竞买报名前,须向东湖新技术开发区管委会咨询相关政策,充分了解项目基本情况及后续建设要求;

4、P(2018)055号地块东侧一处150米塔楼、西侧一处120米塔楼、南侧一处60米塔楼;

5、P(2018)056号地块需配建一所6班幼儿园,用地面积不低于2700平方米,建筑面积不低于1940平方米;用地内应配建社区体育设施1处,用地面积150平方米;配建社区服务站1处,建筑面积150平方米;规划20KV开闭所一处,用地面积200平方米。

项目占地面积约10.2万方,总建筑面积约32.2万方,计容建面约22.4万方,其中住宅建面约21.8万方,容积率2.2,地下建筑面积约9.7万方,绿化率约30.10%,整个项目是由10栋20层的高层,2栋11层的高层,以及17栋6层的洋房叠拼组成,总户数约1811户,地下机动车位2691个,非机动车位1174个,车位配比约1比1.48,套均面积约120平,属于中等面积段偏大一点点的楼盘。普通住宅、花园洋房、叠拼三类产品都有。

经济技术指标如下

日照分析图如下

区域交通配套

自驾的话,从项目出发,往北可以走光谷三路和光谷四路,东西走向的道路大多不通,关豹高速横在中间,要穿过涵洞,调头什么的都会有点麻烦!

此前,有消息称,经建设局核实,经与武黄高速相关部门核实,预计2022年武东收费站东移8公里,关豹高速改为高新三路,同时该路段将扩宽为双向六车道,并在多个路口开设匝道。这个改造,对这一块儿的楼盘来说都是利好!

目前,官方最新回应:高新区与省交通厅就武黄高速改造及武东收管理所东移达成了基本共识,原则同意加快推进收费站再次东迁工作。

地铁方面:目前最近站点是11号线的光谷生物园站,距离项目约3.3公里左右,步行肯定是不可能的;

另外,地铁13号线站点预计位于高新二路与光谷三路交汇处,地铁29号线(曾经的9号线)站点预计位于项目南侧高新四路上会比较近,但是这两条线目前都只是规划,第四轮都没进,所以2025年之前地铁是靠不上了!

交通点评:项目距离主干道有点远,后期如果关豹高速改为高新三路,还是比较方便的。项目距离地铁比较远,不在步行范围内,需要通过换乘,整体交通配套一般。

区域生活配套

商业方面:从项目的规划来看,基本没有自带的商业。

不过项目靠近奥山,有规划的室内冰雪主题乐园,奥山的商业规划还比较大。

奥山室内冰雪主题乐园。包括真冰滑雪场、商用别墅和五星级酒店等多种业态

光谷东的首创奥特莱斯已经营业,这是全国布局的第七家首创奥特莱斯。

但是距离光谷五路中心城商业也在3公里左右,有龙湖天街,有90亿空间走廊等,这才是光谷中心城的核心所在!

教育方面:距离该项目较近的学校有光谷六初和光谷18小,其中光谷18小即中心城二小目前在在建设中。

十八小位于高新二路以南,高新三路以北,大吕路以东,藕香路以西。绿地国际理想城的西边规划有初中教育用地,规划光谷六初,目前正在办理前期手续。

环境方面:三面环公园,可以说是项目一个非常大的优势所在!东边是豹子溪公园,南面和东面都是公园用地。

豹子溪公园主要位于高新大道以南,光谷四路以东,豹溪路以西,高新五路以北的大片范围,总面积约119.9公顷,总长度5090米。其中水体面积约13.2公顷,陆地面积约106.7公顷。整体将采取连续的生态廊道、连续的景观界面和连续的雨洪通道,将打造文化山林区、湿地田园区和雨洪花园区,兼具生态休闲、生产和科普的生态绿地功能,同时又是一条重要的泄洪廊道。

产业方面:2020年1月6日,项目总投资40亿元,拟投资建设金山办公信创服务中心、国际业务研发和运营总部;金山云数字医疗总部;金山世游全国美术中心、全球游戏发行中心等,预计5年内员工规模达到3000人。

项目位置如下图:

总体而言,根据目前规划,光谷东区域内配套非常强大,但是需要时间去兑现,另外碧桂园十里春风距离核心商业略远。

优劣势分析

优势:

1、位于光谷东,临近光谷中心城,可以近距离地享受光谷中心城的一系列政策和配套利好。

2、环境比较好,三面环公园。

3、容积率比较低,碧桂园的品牌优势,户型产品设计也不错。

4、在区域内有一定的价格优势。

劣势:

1、偏离光谷中心城,也就意味着偏离了商业中心,不属于光谷中心城板块内。

2、交通配套一般,自驾并不是很方便,而且目前地铁也是没影的!

3、目前区域配套还不完善,需要时间等待。

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内容来源:部分内容来源于网络,以实际情况为准,如有侵权请联系我们删除!

编辑丨谷同学(小编微信:rzgg027)

END

*下面还有光谷这些楼盘详细内容,点击可查

大光谷住宅

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