我是合肥房叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“合肥房叔”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）
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合肥市场行情
提问：房叔你好，今年的合肥楼市会出现16年的大涨情况吗？
答：不会，今年是局部行情。我们常说楼市3年小周期，5年大周期，楼市的运行，也会遵循周期波动的规律。合肥楼市自2016年10月开始严格调控，到2021年刚好是第5年。近年合肥发展势头良好，进入新一线城市，今年又恰逢严重的新冠疫情，全球凯恩斯主义大放水，金融机构非常宽松，今年比较流行的抵押贷，利率只要4.9%左右，这部分资金如果流入楼市，房贷的资金成本可以降低20%以上，这些也会叠加到房价的涨幅上。
2020年1-10月份，imore公寓、通和易居同辉南苑、万科蓝山、栢悦公馆、绿城玫瑰园、蓝蝶苑、文华阁、新西茗阁、金水童话名苑、国耀花半里、岸上玫瑰、国耀花半里、书香门第、发能太阳海岸、滨湖惠园等多个小区。如果在去年底今年初入手这些标的，其收益，较2017-2019年，会高1倍左右。
2020年房价上涨也仅仅限于学区房、政务、滨湖、高新的热门板块的热门小区，覆盖面不到全市大盘的30%。2020年1-10月份二手房大盘涨幅2%，远没有到5%的警戒线。瑶海新站北城肥东肥西整体走势仍是下行，属于局部行情。普涨行情不再，入门门槛更高，楼市投资的难度比2016年难度大得多。
2
贷款年限问题
提问：房叔你好，纯商贷80万，考虑十年后买第二套房，贷20年合适还是30年合适？
答：尽量贷30年。事实上，很少房贷还30年。通常是5-10左右，大部分人会选择再次置换。或者手头比较宽裕，就会提前还款，所以房贷所要考虑的主要是前几年的还款压力和资金成本。
可以在网上用贷款计算器算一下，相同额度，无论是20年还是30年，每个月还的利息差别并不大，差别较大的是本金。
3
问题关键词：洋房 高层 楼层
提问：房叔你好，目前滨湖高新的新房高层几乎没有了，只剩下洋房 ，所以买新房的话，可能目前只能买洋房，而且开发商之所以建洋房，不也是认为洋房符合部分人群的改善需求吗？所以未来会不会有更多的改善人群买洋房二手房呢？我想了解您不支持买洋房除目前成交周期过长以外，还有没有其他原因。其实本来也不想买洋房，但目前新房只有洋房，二手房价格已经涨上去了，感觉买二手房有点当接盘侠的感觉。
答：不要搞错了，开发商建洋房的目的是，洋房卖的价格更贵，开发商更有钱赚，根本不是因为洋房符合部分人群的改善需求，相反洋房因为被大部分人买不起，所以更不好卖。更多时候是，理想很丰满，现实很骨感，谁都想改善，但实际上能够考虑改善的仅仅是少数。
你也看到了，尽管大家都有改善的意愿，但房价上涨速度通常超过我们收入增长速度，所以对于大多数人来讲，永远跟在房子后面跑，即使到未来，洋房也是多数人可望而不可及的。所以洋房可能始终都是小众产品，如果大多数人买不起的话，它就失去了市场根基，也就没有什么相对投资基础了。
目前合肥洋房，尤其是优质板块，价格通常比高层高出20%以上，我认为这是不合理的。我觉得，对于7-8层的所谓洋房来讲，周围被高层环伺，采光通风极受影响，居住舒适度可能还不如总层高30层的中高层（因为采光更好，通风视野更佳），而价格却高出太多，只不过名字满足了一部分人的虚荣心理罢了。
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问题关键词 学区房 接盘 抢房
提问：房叔你好，我是11月开始反应起来买房的，但是我近期看的一些房子不能用买形容，完全是抢，房东一言不合就加价或者是要全款。连中介自己都无法解释为啥一下子涌在一起等着上车。疑惑一：到底是什么力量促使大家急着上车呢？疑惑二：作为一个对合肥还算了解的人，我并不觉得大家在一瞬间有了学区的概念，一瞬间收入得到质的飞跃，疯狂之后谁来接盘呢？
答：1、货币宽松，市场上流动的钱多了，没地方去。以前房价上涨叫做资产荒，现在房价上涨叫做优质资产荒，你也可以理解为结构性上涨。2、合肥学区房价格上涨又不是近几年的事情，其实在十几年前就已经存在了，上学的家庭会接盘，看看北京上海深圳就知道了。
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