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合肥买房这些区域不要碰,雷区!90%的购房者都没注意

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直击合肥楼市 2021-01-24 19:10
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我是合肥房叔,拥有多年合肥房产研究和投资经验,长期持续关注合肥地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“合肥房叔”的部分近期问答精选(已隐去提问者关键隐私信息)

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合肥市场行情

提问:房叔你好,今年的合肥楼市会出现16年的大涨情况吗?

答:不会,今年是局部行情。我们常说楼市3年小周期,5年大周期,楼市的运行,也会遵循周期波动的规律。合肥楼市自2016年10月开始严格调控,到2021年刚好是第5年。近年合肥发展势头良好,进入新一线城市,今年又恰逢严重的新冠疫情,全球凯恩斯主义大放水,金融机构非常宽松,今年比较流行的抵押贷,利率只要4.9%左右,这部分资金如果流入楼市,房贷的资金成本可以降低20%以上,这些也会叠加到房价的涨幅上。

2020年1-10月份,imore公寓、通和易居同辉南苑、万科蓝山、栢悦公馆、绿城玫瑰园、蓝蝶苑、文华阁、新西茗阁、金水童话名苑、国耀花半里、岸上玫瑰、国耀花半里、书香门第、发能太阳海岸、滨湖惠园等多个小区。如果在去年底今年初入手这些标的,其收益,较2017-2019年,会高1倍左右。

2020年房价上涨也仅仅限于学区房、政务、滨湖、高新的热门板块的热门小区,覆盖面不到全市大盘的30%。2020年1-10月份二手房大盘涨幅2%,远没有到5%的警戒线。瑶海新站北城肥东肥西整体走势仍是下行,属于局部行情。普涨行情不再,入门门槛更高,楼市投资的难度比2016年难度大得多。

2

贷款年限问题

提问:房叔你好,纯商贷80万,考虑十年后买第二套房,贷20年合适还是30年合适?

答:尽量贷30年。事实上,很少房贷还30年。通常是5-10左右,大部分人会选择再次置换。或者手头比较宽裕,就会提前还款,所以房贷所要考虑的主要是前几年的还款压力和资金成本。

可以在网上用贷款计算器算一下,相同额度,无论是20年还是30年,每个月还的利息差别并不大,差别较大的是本金。

3

问题关键词:洋房 高层 楼层

提问:房叔你好,目前滨湖高新的新房高层几乎没有了,只剩下洋房 ,所以买新房的话,可能目前只能买洋房,而且开发商之所以建洋房,不也是认为洋房符合部分人群的改善需求吗?所以未来会不会有更多的改善人群买洋房二手房呢?我想了解您不支持买洋房除目前成交周期过长以外,还有没有其他原因。其实本来也不想买洋房,但目前新房只有洋房,二手房价格已经涨上去了,感觉买二手房有点当接盘侠的感觉。

答:不要搞错了,开发商建洋房的目的是,洋房卖的价格更贵,开发商更有钱赚,根本不是因为洋房符合部分人群的改善需求,相反洋房因为被大部分人买不起,所以更不好卖。更多时候是,理想很丰满,现实很骨感,谁都想改善,但实际上能够考虑改善的仅仅是少数。

你也看到了,尽管大家都有改善的意愿,但房价上涨速度通常超过我们收入增长速度,所以对于大多数人来讲,永远跟在房子后面跑,即使到未来,洋房也是多数人可望而不可及的。所以洋房可能始终都是小众产品,如果大多数人买不起的话,它就失去了市场根基,也就没有什么相对投资基础了。

目前合肥洋房,尤其是优质板块,价格通常比高层高出20%以上,我认为这是不合理的。我觉得,对于7-8层的所谓洋房来讲,周围被高层环伺,采光通风极受影响,居住舒适度可能还不如总层高30层的中高层(因为采光更好,通风视野更佳),而价格却高出太多,只不过名字满足了一部分人的虚荣心理罢了。

4

问题关键词 学区房 接盘 抢房

提问:房叔你好,我是11月开始反应起来买房的,但是我近期看的一些房子不能用买形容,完全是抢,房东一言不合就加价或者是要全款。连中介自己都无法解释为啥一下子涌在一起等着上车。疑惑一:到底是什么力量促使大家急着上车呢?疑惑二:作为一个对合肥还算了解的人,我并不觉得大家在一瞬间有了学区的概念,一瞬间收入得到质的飞跃,疯狂之后谁来接盘呢?

:1、货币宽松,市场上流动的钱多了,没地方去。以前房价上涨叫做资产荒,现在房价上涨叫做优质资产荒,你也可以理解为结构性上涨。2、合肥学区房价格上涨又不是近几年的事情,其实在十几年前就已经存在了,上学的家庭会接盘,看看北京上海深圳就知道了。

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