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济南东部住宅刚需盘迎来新老交替

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卢祺祥爱娱乐 2021-01-24 15:49

新老交替,这个名词应该在体育新闻经常用到,哈登离开火箭,迎来重建,新老交替,足球新老交替可能更多,比如目前的巴萨,曾经的AC米兰,新老交替期会有真空期阵痛期。

最近虾米通过查阅网签,梳理楼盘,发现济南东部刚需盘正在经历一个新老交替期,具体表现如下

1、工业北区域

张马屯区域,曾经的9盘陆续进入收尾阶段,打扫仓库最后的剩米,比如公园学府,天宸等等,在6月份之前,魅力之城,凤凰首府(非叠墅区域)都将谢幕,张马九强可能只剩下时代公馆了,王舍人战场,天鸿万象东方用力过猛,销售太多,2021年,万象东方也基本会消化干净。

老盘离去,新人成为主力,20年亮相的选手成为中生代,中建蔚蓝之城,海信翰墨府,中粮祥云,而他们也代表了工业北区域的三大战场,蔚蓝之城代表张马屯,在21年对手基本会一个个消亡,只剩下时代公馆了,以及华山东北部军团。

中粮代表王舍人战场,21年主要对手是万象东方,以及天鸿新地块,两强之中,虾米支持天鸿,天鸿虽然在20年观察看,总体来看还可以,套路云就非常令人不齿了,违规取证,线上开盘套路,多位群友参加三次开盘,耽误了三个多月,莫在一颗歪脖树。土地储量来看,套路云确实最大,至于项目质量,物业,不看好。

海信翰墨府代表的是球墨铸铁厂战场,翰墨府,龙湖天曜,碧桂园凤凰壹号,铁路南面远洋项目,四盘的竞争将会异常激烈,这一地区由于靠近高新区,历下区,一条铁路之隔,去高新区有天然的地理优势,在容积率3.0横行的时代,四盘的低容积率确实都很宜居,在工业北四个战场中,这里是价格最高的区域。

虾米预计三个战场中,12500以下价格均线将消失,普遍价格将维持在13k上下,12k以下价格的希望在济钢区域,为了防止被销售截图,只能多说一句要点FACE。

这里面似乎漏了一位,山钢锦程园,现房销售,21年肯定会卖吧。

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2、雪山战场

雪山则直接可以说改朝换代,中新帝国残存势力仅剩下国际城C01南地块,万科应该会并行推出多个地块,凤鸣路,飞跃大道南北开战,绿城春来晓园也将推出,星瀚城在北线清理剩余洋房,还有一个不被信任小开发商的鑫都紫宸府,虾米预计雪山毛坯价格为13k露头,万科精装修14k+,刚需小三室,110+,120+户型将会重新出现,万科,绿城二选一,虾米选择万科,绿城20年在玉兰弄了这么多员工房,二者比较,还是万科正规一些。

3、唐冶片区

唐冶的新老交替是,鲁七,玖唐府,新城悦隽风华,翡翠山语将集体谢幕,远洋消化剩余房源,唐冶格局依然是,围子山路,飞跃大道两条线,远洋新地块,高铁城南地块,保利荷塘月色,龙湖九里晴川,这里要说,山钢锦悦华府的现房终于要出栏了,天鸿坤园一直太过神秘,也没多少房子,就不做讨论了。

20年,唐冶土地供应极少,唐冶新秀后继无人,预计唐冶区域的价格将维持在13k+,精装14500甚至15k的价格,以上说的都是18F,唐冶21年极有可能会推出飞跃大道以北土地,刚需盘在那里。

还有唐冶南部的龙湖龙誉城,鲁商悦府,昨天刚刚写了价格。

总体而言,2021年,12k以下的势力范围线将淡出绕城范围内,挤压特刚需购房者去郭店,孙村,早上半年 尤其是元旦到正月,可能会出现一个青黄不接的时期,这段时间需要谨慎做出选择,因为很多盘没有正价,如果拿不准可以问虾米。

造成这种局面与2020年的供地有很大关系,上半年主推天桥,东部土地供应异常少,下半年 尤其是10月份之后,才大规模供应东部雪山工业北区域,拉长了新老交替的周期。

参考土地成交价格,虾米的观点,东部三大刚需区域的一致购房价格等高线应该在13k+,这里是虾米的个人观点,不是为开发商站队,而是个人市场判断,有可能被打脸,都是普通人,抛砖引玉坐而论道。2020年,让虾米对刚需群体购买力有了全新的认知,最突出表现,中建蔚蓝之城,万象东方,中粮祥云三盘消化累计3000+套(其实想说4000,时间关系没有仔细数),文旅城消化4000套,还有很多刚需盘比如鲁七,锦绣天地,劝学里,你会发现刚需群体还是很多的,150万以下群体,想在济南扎根,这个数据还是很大的,比较契合流入人口的数据。

今天没有写华山区域,没有写文旅城区域,时间所限,郭董区域留在特刚需专题时写。

2021年的市场仍然是异常稳定的,房住不炒,限购不会放松,不会有大量热钱涌入,市场主力是首套刚需外来置业,改善居住两大群体,经历了18年7月到20年全年的萎靡期,市场在休养生息,释放泡沫,降杠杆,已经到了一个稳定的落脚点,平稳期。期盼暴跌,可以洗洗睡,期盼暴涨,基本没戏,投资群体,虾米可以直白的告诉你,住宅项目现在是消耗品,而且会锁定你的资金,两年限售造成持有时间会超过4年以上,投资有风险,莫冲动,秦人不暇自哀,而后人哀之;后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也。

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