最近上海的房价出现“猛涨”，其中一个原因就是因为上海正在大规模推进城市旧改工程。
根据数据，上海2020年旧改征收主城区面积55万平米，产生了接近3万户的“动迁”购房人，这是上海房价去年年底波动的核心动力之一。
最近根据北京日报的报道，北京在“十四五规划”期间可能也将进入“城市大改造”的关键五年阶段。
根据《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（草案）》，北京市在未来五年，在城市更新上，将重点做以下三件事：
第一，今后5年，北京将力争完成全市2000年底前建成的老旧小区改造任务，精准实施适老化改造、加装电梯、绿化改造，补充便民设施和停车设施。
也就是说，北京从2021-2025年要对所有房龄超过20年的房子进行全面“翻新”，没有电梯的加电梯，补充各种便民设施。
这对于主城区的“老破小”是一个利好，房价可以再上一个台阶。
第二，实施100万平方米危旧房改建和简易楼腾退改造；基本实现在施棚改项目“销账”，新启动一批群众诉求强烈的棚改项目；
100万平米的危旧房改建和简易楼腾退改造，如果按照每套50平米计算，大概就是2万户左右。
根据北京的“危房旧改”政策，就是把危房拆掉重建，老住户可以选择原地回迁，或者拿钱走人。
通过危旧改试点，原来的公房租户还可以把公房变成“产权房”，是北京市一次深刻的“房改试点”。
同时通过这次说明，北京可能会启动“新棚改”，尤其是提到了“要启动一批群众诉求强烈的棚改项目”，这意味着北京主城区原来已经暂停的一些棚改项目，可能在十四五规划期间都可以得到解决。
比如“崇文6号地”的问题等，可以加快城市更新的速度。
第三，完成平房区6000户住户申请式退租和4000户修缮。
关于东西城的“申请式退租”，规划草案中提到的规模是“5年6000户”，平均每年大概是1200户左右。
2021年东城区就已经提出要进行大概1200户的申请式退租，如果再加上西城区的任务，2021年东西城申请式退租可能会达到2000户左右。
重点的改造范围主要集中在三个片区：平安大街、鼓楼大街和观音寺片区，同时针对菜西片区、砖塔片区等后续退租也要全面完成。
第四，有序推动700处老旧厂房、低效产业园区腾笼换鸟；推动约500万平方米超十年楼龄甲级写字楼升级改造。
在居住改造升级的基础上，北京还打算对写字楼和大量的厂房进行改造升级，由于这些厂房和旧的甲级写字楼都在主城区，这对于北京产业布局可能会有较大的影响。
那么，北京十四五实施的“城市更新”会对北京的房价有什么影响？
我们认为主要是有三个方面：
第一，随着北京城市的全面旧改实施，对北京主城区的房价会有明显的支撑作用。
一个方面是随着城市中心区的老旧写字楼、产业园的全面翻新改造，形象变好，租金还便宜，会推动北京主城区的产业增多。
而另外一个方面则是“老破小”的更新换代，全面旧改后，老破小的房价肯定也会有所增长。
老破小最大的问题主要就是三个方面，零配套，停车难，没电梯。
如果北京十四五全部对2000年前的房子实施“旧改”，老破小的弊端会一定程度改善，北京主城区房价会有所提升。
尤其是北京主城区的新房现在价格连续暴涨，理论上可以带动周边二手房的房价上涨，但由于北京主城区的二手房多数都是老破小，居住品质极低，房价上涨受限。
我们就一度说过，北京主城区的二手房投资，关键是要买“次新房”，一个贷款问题，另外一个就是品质问题。
随着品质问题得到改善，老破小房价会有所体现。
第二，近郊区的“地铁房”全面涨价。
北京城市更新的另外一个作用，就是疏解城市中心人口。
未来五年从目前看，退租+危改+棚改，可能会有3-5万户迁出北京主城区，人口预计在10-15万左右。
这些疏解人口会在北京近郊区置业落户，所以北京近郊区的地铁房可能会有一轮新行情。
尤其是未来北京南城价格优势明显的“地铁房”，要重点关注。
北京近几年的货币补偿标准有所下降，补偿金额有限，所以这些动迁户资金有限，南城可能是最佳的置业选择。
从这点上看，北京和上海略有区别。
第三，新增中小学学位16万，“优质学区房”遍地开花，近郊区房价会有“配套红利”。
北京未来五年最重要的一个工作，就是增加中小学的学位，尤其是小学和初中的义务教育阶段的学位，目前缺口还比较大。
北京5年新增16万个，相当于每年至少会增加2-3万个以上，而且主要都是知名中小学的分校，将会在全市均衡分布。
尤其是通州、顺义、昌平、房山、亦庄、大兴等近郊区，都会增加2-3个知名中小学的分校。
这对于郊区房价肯定会有推动作用。
北京目前六大近郊区，其中通州已经变成主城区，剩余的5个都已经通了地铁，房价的“地铁效益”已经全部被透支。
未来这些地区，房价要想再上升，必须要给配套“加分”，尤其是要注入北京优质的学区资源和好的医院。
所以，未来五年，近郊区房价会迎来明显的“配套红利”。
综合来看，北京的城市大改造，主要起到了两个作用，第一是“人口的腾笼换鸟”，通过城市主城区的城市更新，将人口实现疏解。
主城区的房产“稀缺性”一定会越来越强。
第二，是提升近郊区的承载力，能够承接主城区的人口疏解，需要给近郊区实施“配套全面升级”。
所谓的“南城计划”，“回天计划”，本质上都是为了提高近郊区的人口承载力，提高配套等级，能够承接更多的疏解人口。
这在一定程度上会提升近郊区的房价，得到了“配套红利”。
所以，北京未来五年买房，第一，应该配套主城区的房产，稀缺性会越来越强，保值增值，但成本较高。
第二，近郊区的核心区，可以入手，配套会加强，学校医院会搬过来，城市配套升级明显。
第三，近郊区和城区之间的“地铁房”，随着主城区房价的上涨，逐渐有了外溢效益，投资租金会非常明显。
所以，如果想要投资小户型获得租金，首选主城区和近郊区之间的“地铁房”，租金收益会非常理想。