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北京楼市:这几个郊区板块是刚需的福音

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北京房姐 2021-01-24 14:17
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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:房姐您好,房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层,角门冬季星空,旭日家园,大红门珠江骏景的3居,以及磁器口的都市鑫园回迁小2居,双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值,有什么好的推荐?另外丰台这几个对口的学校怎么样?虽然没有学区要求,但也希望教育质量过得去。大红门和角门比,哪个潜力更大些?

回答:你好,首先,南三环欠缺一个明确的定义。南三环以北到南二环,南三环以南到十号线,十号线以南到南四环,都存在明显差异,如果选筹进行到细化的阶段,这三个不同的地段,要分开来算。

南三环优劣并存,不存在“只有居住的价值”。玉林、开阳、西罗园、永外,二三环中间大多属于老地段和固化地段,相对居住投资都不太优。十号线以北,草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的,但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧,环境和地段价值又迅速下跌。

而南四环至十号线之间区域,由于地段的原有面貌不同,有例如公益西桥周边有平整的居住区,而马家楼、花乡、大红门肖村等地,要么环境混乱要么没有住宅,存在具体分化的差异。

早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后,角门发展上优于大红门。

当然能接受老破大,华腾园是比丰台更好的选择。

提问:住亚运村新荣家园,喜欢周边的环境和设施,奥森就在家门口,因为房子是塔楼,想置换南北通透的三居,华馨公寓,安立花园,润枫德尚,华悦国际,这几个小区如何选?现在置换,该如何操作,是先买再卖还是换个顺序,请房姐给些建议,谢谢

回答:你好,置换时,通常会先把想买的房源大致看一下,觉得能买到的概率比较大,那么就启动置换流程,开始卖房。卖房的同时,也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时,只要确定大概率能买到房子,就可以果断签字收定,绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你,才收定,那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是:除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子,否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品,如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理,不太担心踏空的风险,上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题,可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比,优先华悦国际。

提问:房姐好!我目前自住南五环外宇丰苑100平两居,中介网估价330,感觉最多300成交吧?满五唯一。无北京户口。准备换房,准备出一套老家房子大概有70+,加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。 换房目的是给父母养老,没嫁人前跟父母一起住,所以需要两居,喜欢老式板楼南北通透的那种,因为养老自住,所以要附近方便生活并且有综合医院最好三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园,望京等房子,看上眼的都要700+,怎么看都比我预算多100。 问题是1.有没有办法能多贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的,或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区?2.我这种换房先买还是先卖?怎么操作最好?3.关于银行贷款,我一年工资奖金大概不到30,去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧。怎么养流水?4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款),但我不想把家里所有钱都用来买一套房子,你怎么看?如果再卖一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置最佳?

回答:1. 使用消费贷,推荐看下 朝青的国美第一城、炫特嘉园、朝阳无限 2. 先卖后买更合适 3. 养流水看下精华帖,有详细说明 4. 石家庄保留一套自住即可,另一套卖掉,投资角度押注北京才是正确方向。

提问:房姐你好,现在有资金300,首套资质,想买总额800以内的房子,一要住宅品质(次新)、二要升值潜力、三要一梯两户板楼、四要面积在110-150,请问您推荐那几片区?想去踩踩盘。谢谢!

回答:300首付,如果要尽量买到更大的标的,首套按揭不太行,需要全款再抵押。 选对选筹,做好评估+贷款,可以买到750左右的标的。 如果要求1234等条件,代价是选筹妥协,进而可以买到的总价(结果)随之降低。 次新一梯两户的标准,非郊区基本单价基本在8万起,面积110,总价900万起。 一梯两户的次新优质产品,两居少有有110这么小的。

提问:房姐好,新人首问,求指点 【需求】1.自主改善四居或叠拼(家有2老人+3岁娃未来独立房间,需独立书房) 2.周边幼儿园和学校配套不要太差 3.生活配套相对成熟,方便老人买菜遛娃 4.上班在望京和东三环,但距离是最后考虑的因素 5.首付400-600相对压力较小,如果综合分特别高,可以努力700 【备选区域】未来科学城(担心能否发展起来),海淀小西口(海淀学校烧好),后沙峪(生活配套稍差,公立学校基本没有),通州(学校太破),亦庄(没仔细看呢,相比未来科学城更成熟) 【已看楼盘】未来金茂府,未来公元;世华龙樾;龙湾别墅的平层,万科观承(但交房晚);通州当代MOMa(旁边都是老小区) 【问题】1.选哪个区域更优。2.哪个楼盘更适合? 感谢房姐!!!

回答:未来科学城不太建议,这个板块升值空间有限,没什么学区。别墅位置太偏 考虑保值效果不建议买。 你们情况可以看看新北苑,学区也还行,周边配套成熟,离工作地点也很近,例如 华贸城、中铁、悦溪,都可以重点考虑

提问:房姐你好,丈夫京籍,我非京籍,目前居住及孩子落户双榆树,房户主是孩子的太奶。我父母想用我的指标买房,预算800(可浮动),比较注重居住环境,近几年不住先出租,等父母年龄大了搬过来。准备买房后把老公和孩子的户口迁到房子上,保证第一顺位,这种1911后的第一顺位是不是比目前房户主太奶的情况入学时能好一点?目前初步考虑双榆树东里、太阳园、世纪城晨月园,请问这几个小区从学区、居住、以后租售情况对比,哪个更值得入手?或者有没有双榆树周围其他小区推荐?

回答:1. 当然是孩子的父母顺位更靠前 2. 太阳园的房子好多临S2,比较吵,另外太阳园还有回迁房,所以太阳园要挑选下。世纪城晨月园貌似回迁房,居住体验一般。排序上 太阳园>双榆树东里>世纪城晨月园。双榆树板块整体租金都还不错,差别并不大。

提问:房姐您好!新人首问:1. 目前人在国外,户口在北京,无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房,可持有5-10年。纯投资,请问推荐哪些板块,楼盘和户型?2. 因老家在成都,是否可以考虑在成都投资买房(不知道成都的房票是否好拿,或也可以用父母的房票),成都的投资房推荐哪些板块和小区?北京和成都比较起来,您更推荐在哪里投资房产?3. 目前手头还有流动资金1500万,打算用于投资基金股票等,您是否建议更多投资在房产上?非常感谢!

回答:1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套,底仓大头在北京,部分小资金投成都(500内),两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区,关注犀浦,大丰,天回,三河场锦水河,书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳,建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资,混合配置是最优的

提问:房姐你好!新人首问:本人在丰台张仪村路康馨家园有一套一居(62平),现打算出售置换一套刚需两居(婚房)资金在450万左右可全款。之前看过枣园的中建国际港和红木林感觉不错,但是看到您说的北京郊区支撑力不足,所以纠结是买靠近市区的老小区还是郊区的次新房。本人现工作在西单无车,想选一个近地铁的小区,不知房姐有什么好的小区推荐?

回答:你好,枣园可以入 枣园最好的事中建国际港,虽然以前大风有负面,但价格支撑力比较强。 中建国际港>红木林 中建国际港户型设计不错,不过楼间距太近影响采光,6层以下回避。

提问:新人首问,谢谢房姐; 预算:900-1600w;首付400-700w; 贷款:首房首贷; 房源:尽量新,10年以后; 地理位置:四环内,东侧北侧为优先考虑;地铁交通从家出行步行不超过1.5km,附近有成熟商业综合体,小区容积率不高于2.0,绿化面积超过30%; 大小:110平方米以上; 户型:三居室起,户型尽量方正 ,尽量能带一个院子+下沉空间或阳台房,家里有狗; 朝向:南北; 学区:名校学区,尽量覆盖小中高; 税费:满五唯一或对方可以承担大部分税费;

回答:900-1600的跨度很大,选筹范围也完全不一样。 期望学区比较好 可以看看东城 例如 和平新城、新世界家园 想兼顾学区+自住 就看朝阳 珠江帝景 ,嘉铭桐城(4环外5环内) 另外 学区和品质是要有个取舍的,很难兼顾

提问:房姐,现在商铺能买吗?有啥需要注意的事项吗?坐标,贵阳

回答:不需要承诺包租,能够长期、自然稳定出租,能有5%以上租售比的商铺,可以买。 对于普通人来说,5%是不错的保本理财收益; 对职业选手来说,如果能达到7%-8%,也是可以考虑的,但还有最关键的一条可做高贷款成数,利率8%以内。 出租的稳定性,出租的收益率; 现实中能满足任一条件的商铺,总比例很少。 贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区,人流密集,有可能有这样的机会。 部分花果园可能,不代表整个贵阳都可能。

提问:请问房姐,网签价格 跟最后的成交价格有啥关系呢 还有什么上车之类的术语 不明白是什么?

回答:房屋的缴税,按照网签价格来进行。 房屋做按揭贷款,评估价最高不能超过网签价。 假设房屋市场价200万,成交价150万,评估价180万。 按照180万报网签,按照评估180万贷款,税费多缴纳一些。 具体多少网签划算,涉及具体的贷款和税费、成本精算。

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