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2021年,最真诚的郑州买房建议,过度炒作是郑州房市的砒霜

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浅谈娱圈 2021-01-24 14:11

欢迎关注【土爷说房】,今天我们走进大郑州,说一点自己对郑州楼市的浅见。

导读:
01、我们需要客观、理性地看待郑州楼市
02、“大郑州”都市圈与郑州楼市的未来
03、郑州楼市的板块选择
我们需要客观、理性地看待郑州楼市

2020年,郑州二手房房价跌幅全国第四。

而郑州很多房产自媒体对郑州楼市的总结与展望,却是一片祥和之声,我觉得这个现象不太正常。

如果大家都沉浸在脱离实际的商业互吹中,最终受伤害的必然是辛苦攒钱的买房人。

这个房价跌幅榜是由贝壳研究院提供的,榜单中的价格是二手房的房价。二手房的价格可以看作是新房价格的一个锚点,代表着市场对当前房价的真实回应。

3.4%的跌幅看起来并不算大,但结合郑州2019年6.5%的GDP增速来看,郑州的房价相当于跌了10%。这对于想靠房子保值、跑赢通胀的人来说不是一个好结果。

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2020年二手房跌幅TOP10

再看一下新房方面的情况,来自郑州房管局的数据显示,1月上旬,郑州新房成交量仅1086套。环比2020年12月下半月大跌95%,可谓断崖式滑落。

当然,单看半个月的数据不足以说明什么问题,我想说的是对于郑州2021年的房价走势,我们要有自己的独立判断,不要盲目听从别人的说法

要判断2021年的房价趋势,不妨先来回顾一下郑州房价的上一个波动周期。

2016年,郑州房价涨幅全国第一,尤其是管城区,受地铁2号线的开通的利好影响,房价每平方涨了2200多元,全年整体上涨幅度大约在35%左右。

一般来讲,一个城市的房价如果上涨过快,政府必然会出手干预。郑州也不例外,郑州市人民政府9月14日颁布“郑九条”对郑州楼市进行调控,并接着在10月1日和12月21日两次升级调控政策。

调控的效果在2017年开始显现,据国家统计局《2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示,郑州的房价跌回一年前,最大跌幅超过30%。

郑州房价这一波过山车式的操作,给很多人留下了深刻的印象。

再来看今年郑州的情况。

年初,央行出台了针对银行房贷的“两条红线”,去年底的中央经济工作会议上,明确了“房住不炒”的长期政策。

相较于2020年较为宽松的房产政策,2021年的房产政策将会趋严。从2017年的调控可以看出,只要调控力度够强,房价是一定能被摁住的。

所以2021年的郑州楼市不要太乐观,开头我说现在大部分自媒体的一片祥和之气不正常,就是基于这点来说的。

下面接着再看一下这段时间比较火的“大郑州”概念。

“大郑州”都市圈与郑州楼市的未来

很多房产专家喜欢拿大郑州都市圈说事儿,特别是一些中介喜欢借“大郑州”概念让客户到新乡、焦作去买房投资。

当然我这样说并没有贬低这些城市的意思,而是说去这些投资买房“赚大钱”这个做法是值得商榷的。

2019年郑州迈入万亿GDP俱乐部,稳坐全国第十五把金交椅。而都市圈的其他四个城市的GDP加起来才堪堪与郑州持平

开封GDP:2364亿元;
新乡GDP:2918亿元;
焦作GDP:2761亿元;
许昌GDP:3395亿元。

我在前两天的文章中刚好也分析过云南的滇中新区,云南的情况与河南差不多,也是昆明一家独大。在这种情况下,都市圈的模式只能是传统的火车头模式,由省会带动发展

这与沿海省份的动车模式不同,拿广东省来说,省内有广州、东莞、佛山等经济强市,每个城市都能为整个都市圈的发展提供强劲动力。

而郑州由于一家独大,有着远超其他周边城市的经济实力和产业优势,必然会对新乡、开封等城市形成虹吸效应。借助现在发达的高铁网,周边城市的人才将会不断流入郑州。

从实际数字看也是如此,2019年郑州市的人口净流入量是46万。人口的流入虽然对郑州房价有推动作用,但与官方发展大郑州的战略是相悖的。如何避免郑州一家独大,做到全面发展,这对官方来说具有很大挑战。

从另外一个角度看,未来一两年内,郑州的房价是有新增人口作为支撑的

未来,即使大郑州都市圈发展起来,虽然在一定程度上会削弱中心城市的投资价值,但龙头毕竟是龙头。因为从投资角度看,买龙头无论是投资收益,还是抗跌风险都要强于其他城市。因为有好的产业,就能提供高薪工作,从而吸引高质量人口不断涌入,支撑起更高的房价

未来的房产投资考验的更多的个人眼光、以及多维度信息的筛选能力

下面就来说说郑州楼市板块的选择。

郑州楼市的板块选择

老城区的话,推荐金水老城区。金水老城区,省级核心区域,曾经一直稳坐郑州区域房价顶端,无论是交通教育,还是医疗资源都在金水区。

郑东新区是郑州的未来,房价在全省人才的汇集下一定会引领郑州房价高度。在这个区域中,无论是北龙湖、CBD,还是龙子湖、高铁板块都具有不错的发展潜力。

高新区聚集了郑州的高校资源,比如郑州大学,河南工业大学,郑州轻工业大学,解放军信息工程学院等,都是省内一流的高校。而且中小学资源不少,如果未来郑州能一直维持着大量的人口净流入,那么高新区应该是这部分人的最佳选择之一。因为不管从居住环境还是教育配套资源来看,目前价位的高新区对刚需人群的吸引力是比较大的。

航空港的规划虽然很好,但离市区比较远,如果不是在这里工作,不建议购买。

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