买人生中第一套房子时，可能会有各种妥协。
为了工作近，为了价格便宜……
但过了几年之后，你打算换房时，会选择什么区域呢？
杭州贝壳研究院近日分析了2020年杭州业主万余个换房样本、超5000条换房路径数据，绘制了一张反映杭州业主换房偏好的“二手房置换地图”。
数据说明：
板块原点大小表示净流量绝对值，展示名称为前30个大流量板块。
红色→净流入
绿色→净流出
根据这张置换地图，杭州业主置换房产，明显倾向于“进军主城区”。
大致来说，申花、西溪、文一西路、滨江区政府这些配套完善的板块，深受换房人群喜爱；未来科技城、下沙、临平，则是主要的换房者“迁出板块”。
学区新政打乱计划
临平妈妈不敢冒险
举家搬回市区
2017年从大关搬到临平山北的朱女士，这几年，虽然家离工作单位远了，通勤时间也长了，但居住的环境改善很多，她和家人对新房都很满意。
然而杭州中小学招生入学新政“公民同招、全民摇号”，打乱了她的计划。
“原本打算就在临平读民办小学和民办初中，但现在不敢冒险了，万一摇不中呢？” 朱女士的女儿还没上幼儿园，但一家人已经在为孩子的小学和初中未雨绸缪。
2020年初，朱女士卖掉了临平山北的房子，先搬回大关，“当时户口一直留在大关，做两手准备，回来女儿正好赶上这边的幼儿园入学”。
后来，考虑到孩子的小学和初中学区，朱女士又卖掉了大关的老房子，加上卖临平房子的钱，买下了拱墅区的上塘宸章小区，125平方米的次新房，总价500多万元。
大量换房人群离开
但闲林仍受刚需青睐
杭州贝壳研究院统计的30个主要商圈中，闲林是最主要的置换迁出地，迁入迁出比为0.54——即当有54户业主选择闲林迁入时，有100户业主选择迁出该板块。
我爱我家竹海水韵店的徐店长告诉记者，在卖房置换的闲林业主中，大部分买了市中心的学区房，小部分置换到了未来科技城等地。
闲林板块的二手房成交非常火热。据杭州我爱我家统计，2020年，闲林板块的西溪山庄、竹海水韵这两个二手房小区，合计卖出1000余套二手房，是余杭区成交套数最高的小区前三。
成交量也带动了部分小区的价格。
“去年8月份，闲林竹海水韵有位业主打算换房了。由于新房子一直没看好，就暂时没卖。一直拖到11月份，这位业主终于定下了城西的学区房高教新村，当他回过头来出售闲林这套房子时，发现自己这套小户型的身价已今非昔比，最后比8月份时的预期价格高了近50万卖出。”徐店长说。
尽管有大量换房人群离开闲林，但从近期的二手房成交情况看，闲林板块仍然是全杭州的热门板块之一。
徐店长介绍，闲林的购买群体以刚需小年轻为主。“从前闲林一直不被购房者看好，但凭借近年未来科技城的优势，带动了周边包括闲林在内的成交量和价格。上周地铁四期的规划风声，还有学军集团等名校托管，一定程度也在不断激活市场”。
炙手可热的未来科技城
也是换房者主要迁出地
令人意外的是，未来科技城也是换房人群的主要迁出地。
未来科技城板块，可以说聚集了杭州最多的互联网高新产业从业者，是近几年极为热门的楼市板块。
对此，杭州贝壳研究院院长上官剑解释，杭州改善家庭的平均换房周期大约6年左右，当年买了未来科技城的大量刚需人群，眼下进入了换房周期，预计未来活跃度还会提高。但在未来科技城，他们能换房的余地不大，选择离开也是自然的事。
杭州市民换房意愿增强
都倾向于离市中心更近
那么，杭州另一大高新产业板块滨江区，为什么是换房人群主要的迁入地？
上官剑认为，一方面滨江新房供应量少，导致很多换房客户只能选择二手房；另一方面，对于改善型购房者来说，滨江交通、教育、医疗、商业发展、环境人文、楼盘品质比较均衡。
上官剑还表示，在限购的背景下，很多普通家庭都有以小换大、换学区、换通勤便利的地方等换房需求，这是为了居住更舒适以及资源配置的优化。从去年起，受疫情影响，大家更重视居家环境，对面积、品质、物业都有更高要求，换房的意愿也就更强了。
眼下，杭州各个区域的配套越来越完善，交通便捷度大大提高，刚需购房者购买首套住宅能接受的区域越来越多。而改善家庭，在复杂多样需求的驱动下，倾向于离市中心更近。这里的教育资源丰富，前往城市的四面八方都更快，楼盘整体品质也相对高一些。
见习记者 许晖