1月21日晚，上海住建委等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。从“进一步发挥好联席会议作用”、“完善土地市场管理”、“严格住房限购”、“调整增值税征免年限 ”、“差别化信贷政策”、“严格商品房销售管理”、“规范房地产市场经营秩序”等十个方面对2020年疫后上海楼市出现的量价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控，促进房地产市场回归平稳。
十条新政中，市场反响较大且会立即影响市场的毫无疑问是“限离婚3年”的住房限购升级与“2改5”的二手房增值税调整。二者皆为需求端政策。
2020年疫后，在多种因素推动下，上海一二手房量价齐升，并且部分区域的一二手房价格倒挂更使得投机需求死灰复燃，并有愈演愈烈之势，以致出现“代摇号”、“帮摇号”、“假离婚”等乱象，使得新房认筹比高企，无房家庭的置业需求难以满足。
实际上，上海前期“全国认房认贷”等需求端政策不可谓不严，此次再次收紧，一方面凸显了上海坚决贯彻“房住不炒”的决心，另一方面也侧面反映了投机需求的猖獗。
此前，上海对于离婚人群购房并无特殊限制，银行放贷也无过多特别要求。新政提出的“夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”显然是针对市场出现的通过假离婚获取购房资格的投机者。
二手房交易增值税此前对于普通住宅满两年免征，非普通住宅满两年按差额征收。此次都调整为五年。究其原因，主要是因为去年以来以学区房为代表的二手房价格涨幅过大，市场预期过于乐观，以致频繁出现房东跳价等现象，对市场稳定产生负面影响。增值税“2改5”必然会通过提高交易成本从而平抑二手房市场的预期，挤掉一些小区挂牌价虚高的水分。
除了需求端，供给端则从“增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度”以及“坚持租购并举”两个方面入手。
五大新城是上海“十四五”明确重点发展的区域，也是未来人口承载的重点区域。既然如此，加大土地供应也是必然趋势。实际上，从2020年的宅地出让情况看，五大新城已经在加速供地，尤其是南汇的临港新城。而加快郊区轨道交通站点周边土地出让也是通行做法。这都是疏解中心城区人口压力，扩展城市发展空间的措施。未来五大新城必然成为房企拿地的重点关注区域。
新政在土地市场管理部分，还提到了“坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格”。实际上，2020年8月，上海对土地出让溢价率高企召开过专门会议，4季度土地市场热度已有所缓解。当然，这句话似乎也在表明，2020年部分高价地块存在无利润甚至亏损的可能。
租购并举是上海一以贯之的政策导向，也是2020年12月中央经济工作会议提出“解决大城市住房突出问题”的手段。从2021年上海推地节奏看，租赁住房用地推出速度可谓空前，仅1月1-22日就已出让14宗，接近2020年全年的19宗。除此之外，配建与改建租赁也存在一定规模。未来，上海必将贯彻中央经济工作会议精神，在现有国企主导的租赁市场更多引入头部民营开发企业，给予政策支持，做大做强做实租赁住房市场。
另外，认购规则也是很多人关注的重点。1月20号，业界就流传过一份上海调整认筹规则的文件。此次新政中，优先无房家庭的表述很可能部分参照网传文件实施。当然，参照杭州、南京等城市做法，同时考虑到2020年的人才新政，不排除上海采用“人才无房-普通无房-其他”的分批摇号措施。
需要提醒的是，新政提出“严格执行差别化信贷政策”，结合去年年底出台的房地产贷款集中度管理制度，房贷审批或将更为严格，尤其是一些超标的银行，贷款难度可能更大。
整体而言，新政对二手房市场的影响大于新房市场。
2020年上海宅地出让量同比再次增长，2021年的新房供应有充足保障，而前期需求未落地人群、新落户人群以及依然存在的动拆迁人群也保证了需求端不会明显下滑。而二手房势必会有一个“挤泡沫”的过程。