文丨老马
01
1月19日，郑州房地产2020年12月销量官方数据，终于公布。
不啰嗦，先看图！
数据解析：
1. 十分罕见的，主城八区销量全部破千；
2. 管城区卖了3210套，以绝对的优势，拿下了2020年最后一个月的冠军；
3. 卖的最少的经开区，也有1700多套的销量，比10月、11月的总和还要多；
4. 整个12月，主城八区共计卖出住宅19409套，其它月份，郑州正常只能卖9千多套，这种接近两万套的数据，只有在2018年才会出现；
5. 12月份的爆发，归功于“2021年取消首付分期”的政策，同时也归功于年底各个项目的优惠。
再看二手房：
二手房数据解析：
1.与其它月份相比，差别不大，总数依然是5千多套；
2. 金水区依然卖的最多；
3. 经开区与惠济区的二手房是真的惨，依然垫底；
4. 二手房均价要比新房低的多，以金水区为例，新房均价1.6万+，二手房均价1.2万+，最大的原因在于，在房管局缴税时会有一个指导价，这个价格要远低于市场价，可以少缴纳部分税款；
02
既然12月份的数据已经出来，那么2020年全年数据，也就十分明朗！
由于房管局官网2018年进行过数据调整，从2018年10月之前，统计的都是大郑州地区的数据，没有主城八区的详细数据。
从2018年11月到2019年8月的数据，是缺失的，没有公布。
所以，2020年是主城八区房子销量第一次全年完整的数据统计。
还有一点，缺少了港区的数据，建议以后能够添加上。
接着看全年的数据统计：
先看新房：
1.主城八区，全年共计卖出超过10万套房子，这个数据足以证明，2021年，虽然价格在跌，但是销量却依然够看；
2. 高新区，以1.9万套的销量，遥遥领先；
3. 金水区，1.8万套，区居第二，主要归功于美盛教育港湾、瀚宇天悦城两大城改项目，为金水区贡献了绝对的销量；
4. 一直被大家看好的管城区，只卖了不到1.5万套，与高新区还有着不小的差距；
5. 经开区依然卖的最少，按理说老经开的项目虽然不多，但是滨河国际新城的项目一个挨一个，销量不应该只有这点，但事实如此，滨河的日子，着实不太好过；
再看二手房：
1. 全年二手房卖了不到5万套，与新房比值约为 1 : 2.1，差距在逐渐缩小，更多的郑州人，开始接受二手房；
2. 二手房的成交量，相对比较稳定，除去特殊月份，正常月份的销量在5千套左右；
3. 金水区依然是当之无愧的老大哥，以1.5万套的绝对优势，排名第一，约占主城区总销量的3成；
4. 经开区以不到2千套的销量，成功垫底，价格贵、存量少，经开区的现状不容乐观，但是毕竟距离东区近，后劲依然很足。
03
由于统计数据的缺失，数据无法做时间轴上的横向对比，所以无法判断出相较于2019年，销量是涨是跌。
但是依然可以根据其它方面的数据，以及过往的销量，对2021年做出一些预测。
1.高新区的新房销量，会创造新的高度。得益于高新区的教育、地铁、商业、城市环境，高新老城的楼盘依然会卖的很好，双湖科技城虽然地处四环外，但凭借着各种产业园，还有便宜的房价，可以在市场上分一杯羹；
2. 金水区的城改项目，还有很大的潜力。金水北陈寨、张家村、杓袁的地块还有很多，老金水区的融创澜园、申泰中原印象、常绿东风宸苑、雅颂居等项目，卖的也都不错。金水老城房价已经奔着3万+而去，金水北的房价也奔着2万一去不回头，未来金水区的门槛会越来越高，50万首付，甚至很难在金水区买到新房；
3. 管南依然大盘林立，各个项目竞争异常激烈，四环区域房价也维持在1.3万元/㎡左右，2021年，管南依然是刚需的主要阵地，地铁、高架、距离东区近，这些优点已经足够；
4. 滨河国际新城，房子销量与管南根本不在一个层次，但是价格依然坚挺，1.6万元/㎡一下，基本买不到房子。或许，2021年，在销售压力之下，会有部分项目开始降价促销；
5. 整个2020年，都在以价换量，2021年，大概率会持续这样的市场；
6. 主城区，包括金水区、中原老城、老管城区、经开老城，房价还会持续的上浮，因为这些区域一旦有大开发商项目问世，必定是改善或者豪宅，价格一定不会低；
7. 四环周边，以及四环外、郊县区域，房价必定持续下探，更多的项目以价换量，吸引更多的刚需购房；
8. 二手房的销量会稳定增加，低于5千套的月份会越来越少，2021全年突破6万套问题不大。
数据是分析市场的基础，研究这些数据，看懂这些数据，或许你会对置业顾问和中介的话，有另外一种判断。
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