文丨老马
前两天，贝壳研究院郑州分院，公布了2020年郑州房地产全年的各项数据。
有些数据，很有意思，也非常有代表性。
比如，公寓库存99个月；
卖的最好的区域是管南；
大南龙湖地区的房子销量，竟然能够超过郑州市区各个区域；
一起来看下，魔幻的2020年，真面目究竟是什么样？
（以下数据，来源贝壳找房郑州站）
01
这个数据，表头上只写了一个“大郑州”区域。
这个“大郑州”三个字一出，让老马我犯了难！
因为贝壳的数据中，并没有标明，这“大郑州”的具体范围，究竟是怎样的？
难道是包含了周边所有县市的“大郑州”？把新密、巩义都算进去了？
然后，老马我翻出了房管局的数据，发现明显不对，2019年-2020年平均每个月能卖出1.7-1.9万套，一年时间，怎么也得突破20万套。
这个数据中，即使是没有疫情影响的2019年，也只有15万套。
难道仅仅是主城八区？也不对，主城八区怎么也不能叫做大郑州吧！
山穷水复疑无路，柳暗花明又一村。就在贝壳后面的数据中，有这样一张图片：
大郑州，47个板块，分的非常详细。
包含了郑州主城、港区以及周边能够涉及到的郊县。
这样一个郑州房地产市场统计，还是相对比较完整的。
接下来，我们来看数据。
02
商品住宅销量大跌13%！
虽然没有当初大跌40%那么的夸张，但是这13%也足够让开发商难受的！
所以，有些售楼部门可罗雀，有些开盘只卖个位数，真的不是危言耸听，真的是实实在在发生的事情！
公寓，销量跌的更狠，“大跌”已经不足以形容。
暴跌59%！
都说2020年公寓难卖，没想到，是如此的凄惨。
怪不得嵩山路上的公寓，5XXX元/㎡起就能卖，原来是真的卖不动！
还有紫荆山路南三环上的公寓，原来卖1.1万/㎡，后来直降2000，直接9字头开卖，结果人山人海，售楼部的大门都给挤坏了。
现在，据说8000+依然销量惨淡。
位置如此优越的公寓依然如此惨淡，那些三环外、四环外的公寓，还有人买，你怎么敢的呀？
03
再来看下一组数据：
先来看最抢眼的：
郑州公寓库存，99.42个月！
也就是说，在未来一套公寓不会增加的情况下，能卖8年多！
2021年的公寓库存，能一直卖到2029年去！
还有商业，106.7个月，能一直卖到2030年！
住宅库存，14.5个月。
低于18个月的警戒线，还算合理。
根据库存推断，2021年，市场并不会出现大起大落的情况，房价稳定，依然是主旋律。
或许有人会说，郑州阴跌了这么多年，按照规律，也该涨一波了，但实际情况却是：
郑州的房贷利率依然不低，
郑州的供应量依然充足，
各种政策严防死守。
行情？涨价？不存在的。
04
房价方面，二七区罕见的垫了底！
贝壳这张图把郑东新区放在了最中间，然后房价向两边递减。
还有一个规律，距离东区越近，房价就越贵，反之，二七区在郑州西南角，距离东区最远，房价也最便宜。
目前的郑州，多中心？不存在的，CBD依然是绝对的商业中心，郑东新区依然是绝对的房价高点。
05
再看成交面积的统计。
最明显的变化是，90㎡以下的房子，成交占比骤减！
难道，郑州的刚需变得有钱了？
还是说郑州的刚需都变得没钱了，连房子也买不起了？
又或者说，市场上89㎡的房子减少了，都变成了90㎡以上的户型？
还有一种论断，郑州进入改善时代，你看90-120㎡的房子，占比显著提高！
但是，别忘了，2020年的总量是在减少的，如果把比例换成销售总套数或者总面积，是差不了多少的。
而且，刚需相比改善，受市场的影响更大。
追涨杀跌，市场不好的时候，经济不好的时候，没有钱，不想买，想再等等，想房价再降一点。
这些原因，都会直接抑制刚需的买房需求。
等市场好转以后，你会发现，90㎡以下的成交占比，还会上升的。
郑州，依然是一个刚需为王的市场。
06
接下来，看看各个板块之间的差距。
果然，还是管南最厉害：1148套，荣登榜首！
但是，不对呀！根据郑州市房管局的数据，仅11月，管城区就成交1154套商品住宅。
即使贝壳统计的仅仅是管南，不包含老管城区，但是全年的销量，怎么不得加个零？
然后老马我大致算了一下，按照贝壳这个统计，2020全年各个板块加一起一共卖了1万2千多套房子。
应该是统计错误了，每个数据后面加个零差不多，又或者这是某一个月的销量。
管南，卖的最多，这个基本毋庸置疑。
但是如果将龙湖镇+郭店薛店这两个板块，看做一个大南龙湖地区，那南龙湖的销量是最高的。
这个数据，大家看看就好，因为与实际数据出入太大，不做过多解读。
但是房管局的官方数据，又没有龙湖镇等郊县的具体统计数据，所以，2020年龙湖镇究竟卖了多少房子，还真是个谜。
07
接下来，再看一个分歧特别大的数据。
郑州哪个楼盘的销售额最高？
贝壳找房给出的数据是这样的：
克尔瑞郑州给出的数据是这样的：
中指研究院给出的数据是这样的：
除了第二名的普罗理想国没有啥争议，其它的销售金额、排名，全部都不一样。
也可能是统计的口径有差别，也可能是统计的类别不一样，但是这差距，着实有点大。
在中指院的统计中，康桥上榜4个项目，着实厉害！
08
二手房方面：
2020年，新房成交量明显下滑，但二手房成交量，却在上升。
是新房不香了？还是郑州人的“新房癌”减轻了？
随着城市的开发，刚需盘都跑到了四环附近。
反观二手房，二环内、三环内、地铁口比比皆是。
而且，价格还要更便宜，成为了更多刚需的新选择！
二手房不仅单价低，总价更低。
我们可以看到，80万以下的成交占比中，二手房优势尽显。
20多万的首付，买个小户型，安家市中心，还可能是地铁口。这样的诱惑，要比40万首付买到4环外，大的多。
即使面积小一点，社区环境差一点，关键是，上班近，地段好，配套全，这些足以让纯刚需，向二手房妥协。
未来，郑州二手房的成交占比会越来越大。
这是一个趋势，而且是一个不可逆转的趋势，二手房的成交量会在今后数年间，逐渐超越新房，成为郑州房地产成交的主力。
09
2020年郑州的各项数据，基本上已经分析完毕，当然，除了各个板块的销量分析。
这个需要等房管局12月份的官方数据出炉，才能够真正的知道，究竟是管南卖的更多，还是高新区卖的更多。
至于南龙湖，具体的成交量，如今依然是个谜。