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公寓库存99个月!2020年的郑州,跌破天际

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阿狸娱乐站 2021-01-23 08:45
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文丨老马

前两天,贝壳研究院郑州分院,公布了2020年郑州房地产全年的各项数据。

有些数据,很有意思,也非常有代表性。

比如,公寓库存99个月;

卖的最好的区域是管南;

大南龙湖地区的房子销量,竟然能够超过郑州市区各个区域;

一起来看下,魔幻的2020年,真面目究竟是什么样?

(以下数据,来源贝壳找房郑州站)

01

这个数据,表头上只写了一个“大郑州”区域。

这个“大郑州”三个字一出,让老马我犯了难!

因为贝壳的数据中,并没有标明,这“大郑州”的具体范围,究竟是怎样的?

难道是包含了周边所有县市的“大郑州”?把新密、巩义都算进去了?

然后,老马我翻出了房管局的数据,发现明显不对,2019年-2020年平均每个月能卖出1.7-1.9万套,一年时间,怎么也得突破20万套

这个数据中,即使是没有疫情影响的2019年,也只有15万套。

难道仅仅是主城八区?也不对,主城八区怎么也不能叫做大郑州吧!

山穷水复疑无路,柳暗花明又一村。就在贝壳后面的数据中,有这样一张图片:

大郑州,47个板块,分的非常详细。

包含了郑州主城、港区以及周边能够涉及到的郊县。

这样一个郑州房地产市场统计,还是相对比较完整的。

接下来,我们来看数据。

02

商品住宅销量大跌13%!

虽然没有当初大跌40%那么的夸张,但是这13%也足够让开发商难受的!

所以,有些售楼部门可罗雀,有些开盘只卖个位数,真的不是危言耸听,真的是实实在在发生的事情!

公寓,销量跌的更狠,“大跌”已经不足以形容。

暴跌59%!

都说2020年公寓难卖,没想到,是如此的凄惨。

怪不得嵩山路上的公寓,5XXX元/㎡起就能卖,原来是真的卖不动!

还有紫荆山路南三环上的公寓,原来卖1.1万/㎡,后来直降2000,直接9字头开卖,结果人山人海,售楼部的大门都给挤坏了。

现在,据说8000+依然销量惨淡。

位置如此优越的公寓依然如此惨淡,那些三环外、四环外的公寓,还有人买,你怎么敢的呀?

03

再来看下一组数据:

先来看最抢眼的:

郑州公寓库存,99.42个月!

也就是说,在未来一套公寓不会增加的情况下,能卖8年多!

2021年的公寓库存,能一直卖到2029年去!

还有商业,106.7个月,能一直卖到2030年!

住宅库存,14.5个月。

低于18个月的警戒线,还算合理。

根据库存推断,2021年,市场并不会出现大起大落的情况,房价稳定,依然是主旋律。

或许有人会说,郑州阴跌了这么多年,按照规律,也该涨一波了,但实际情况却是:

郑州的房贷利率依然不低,

郑州的供应量依然充足,

各种政策严防死守。

行情?涨价?不存在的。

04

房价方面,二七区罕见的垫了底!

贝壳这张图把郑东新区放在了最中间,然后房价向两边递减。

还有一个规律,距离东区越近,房价就越贵,反之,二七区在郑州西南角,距离东区最远,房价也最便宜。

目前的郑州,多中心?不存在的,CBD依然是绝对的商业中心,郑东新区依然是绝对的房价高点。

05

再看成交面积的统计。

最明显的变化是,90㎡以下的房子,成交占比骤减!

难道,郑州的刚需变得有钱了?

还是说郑州的刚需都变得没钱了,连房子也买不起了?

又或者说,市场上89㎡的房子减少了,都变成了90㎡以上的户型?

还有一种论断,郑州进入改善时代,你看90-120㎡的房子,占比显著提高!

但是,别忘了,2020年的总量是在减少的,如果把比例换成销售总套数或者总面积,是差不了多少的。

而且,刚需相比改善,受市场的影响更大。

追涨杀跌,市场不好的时候,经济不好的时候,没有钱,不想买,想再等等,想房价再降一点。

这些原因,都会直接抑制刚需的买房需求。

等市场好转以后,你会发现,90㎡以下的成交占比,还会上升的。

郑州,依然是一个刚需为王的市场。

06

接下来,看看各个板块之间的差距。

果然,还是管南最厉害:1148套,荣登榜首!

但是,不对呀!根据郑州市房管局的数据,仅11月,管城区就成交1154套商品住宅。

即使贝壳统计的仅仅是管南,不包含老管城区,但是全年的销量,怎么不得加个零?

然后老马我大致算了一下,按照贝壳这个统计,2020全年各个板块加一起一共卖了1万2千多套房子。

应该是统计错误了,每个数据后面加个零差不多,又或者这是某一个月的销量。

管南,卖的最多,这个基本毋庸置疑。

但是如果将龙湖镇+郭店薛店这两个板块,看做一个大南龙湖地区,那南龙湖的销量是最高的。

这个数据,大家看看就好,因为与实际数据出入太大,不做过多解读。

但是房管局的官方数据,又没有龙湖镇等郊县的具体统计数据,所以,2020年龙湖镇究竟卖了多少房子,还真是个谜。

07

接下来,再看一个分歧特别大的数据。

郑州哪个楼盘的销售额最高?

贝壳找房给出的数据是这样的:

克尔瑞郑州给出的数据是这样的:

中指研究院给出的数据是这样的:

除了第二名的普罗理想国没有啥争议,其它的销售金额、排名,全部都不一样。

也可能是统计的口径有差别,也可能是统计的类别不一样,但是这差距,着实有点大。

在中指院的统计中,康桥上榜4个项目,着实厉害!

08

二手房方面:

2020年,新房成交量明显下滑,但二手房成交量,却在上升。

是新房不香了?还是郑州人的“新房癌”减轻了?

随着城市的开发,刚需盘都跑到了四环附近。

反观二手房,二环内、三环内、地铁口比比皆是。

而且,价格还要更便宜,成为了更多刚需的新选择!

二手房不仅单价低,总价更低。

我们可以看到,80万以下的成交占比中,二手房优势尽显。

20多万的首付,买个小户型,安家市中心,还可能是地铁口。这样的诱惑,要比40万首付买到4环外,大的多。

即使面积小一点,社区环境差一点,关键是,上班近,地段好,配套全,这些足以让纯刚需,向二手房妥协。

未来,郑州二手房的成交占比会越来越大。

这是一个趋势,而且是一个不可逆转的趋势,二手房的成交量会在今后数年间,逐渐超越新房,成为郑州房地产成交的主力。

09

2020年郑州的各项数据,基本上已经分析完毕,当然,除了各个板块的销量分析。

这个需要等房管局12月份的官方数据出炉,才能够真正的知道,究竟是管南卖的更多,还是高新区卖的更多。

至于南龙湖,具体的成交量,如今依然是个谜。

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