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停止“确权”?自然部确定:农村房屋全部这样处理,子女请注意

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专业聊房君 2021-01-22 19:29

有人说,80后是最苦的一代,上大学不包分配,为了孩子上学,还得到城里买商品房。听到这话的90后却有些“不服气”,你们房子买得早,房贷到现在可能早还清了,不像我们一走出校门就要面对高房价,几年工作下来还不够买房首付款。

其实,从大家的讨论中,无不反映了时代的变迁,无论是80后,还是90后,甚至00后,他们都赶上了我们城市化快速发展期。相关统计数据显示,在近20年时间里,城市化率从30%翻一倍至60%左右。农村人口从8.07亿减少至5.51亿,城镇人口从4.55亿增至8.48亿,虽然现在城市化速度已经有所放缓,但整体趋势仍然不可逆,未来还要达到70%,甚至更高。

需要注意的是,城市虽然在快速发展,但农村也在飞速进步,论速度的话,并不比城里差。原因很简单,国家的现代化,不能没有农村的现代化。在此背景下,国家提出了新农村建设战略。现在公路到家到户,冰箱、洗衣机、电视、电脑以及小汽车等等都进入了寻常百姓家,加上自盖和统一修建的小洋房,一些城里人也羡慕农村生活。

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这一点都不奇怪,根据国际经验,当城市发展到一定程度时,就会跨入城市反哺农村的阶段,比如像德国这样的发达国家,数据显示,虽然城市化率已经超过80%,但有一半的人都住在乡下,周末的时候,城里并没有太多人逛街,他们都选择回到乡下的院落里休憩,享受到乡下自然清新的空气,好不自在。那么,我们未来也能过上“工作在城市,休闲养老在农村”的生活吗?特别是对于那些父母在农村、子女在城市的情况,他们退休后还能回到农村颐养天年吗?

对此,自然资源部法规司司长魏莉华在2019年新修订土地法宣贯发布会上表示,在原来一户一宅基础上增加户有所居规定,同时鼓励盘活闲置宅基地和住宅,但针对已经进城人员的农村宅基地,允许自愿有偿退出,不能强制退出,必须是自愿有偿的基础上。这种说法,也是给城市的子女吃了一颗“定心丸”。当然,这仅是一个大原则,针对不同的情况,还需要相关各相关配套的制度安排。

实际上,为确保权利人的合法权益,国家一直在进行农村土地确权工作,然后登记颁证,其中,农村宅基地就有了“合法凭证”,建在上面的房子有了保障,权利人可据此行使占有、出租和处置的权利。目前,宅基地全面推行确权工作已经进行到第7个年头,根据自然资源部〔2020〕84号文件显示,宅基地确权的各项工作正在有条不紊地进行。

停止“确权”?自然部确定:农村房屋全部这样处理,子女请注意。

根据该通知内容,“2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作”是国家安排的一项重要任务,确权情况复杂,加上遇到2020年以来这场疫情影响,增加了完成的难度,但仍强调,在2020年底完成该项任务,并做了相应工作部署安排。可以看到,农村宅基地国家层面的全面确权在2020年已经宣告结束,可能还有一些因历史原因、悬而未决的零散确权待收尾,但同时也做了规定。根据最新规定显示,农村房屋全都“这样”处理,子女请注意,特别是城市子女有必要提前了解。

第一,登记制度实施前,宅基地使用权证书继续有效。

现在农村空置房屋较多,有的是因为都进城生活了,也有的是常年在外打工,只有过年过节才回来一下。针对此种情况,自然部采取了人性化的措施,“对权利人因外出等原因无法实地指的情况,可采取委托代理人代办”,包括网络视频等确认方式都是可行的。即便这些方式都没派上用场,大家也不用担心,新规要求,在不动产登记制度实施前,此前各个时期颁发的宅基地、建设用地使用权利证书仍然有效。

第二,部分宅基地确权受到一定限制。

一般情况下,大多数的宅基地都是能够得到确权的,但一些违背“红线”的“宅基地”不可确权,有些人所谓的宅基地一直没有获得确权的机会,可能就属于不符合确权的情况。

1.小产权房。小产权房不仅存在于城市,农村也有小产权房,这类房屋证照不齐全,自然也不能获得确权登记。

2.通过私人购买的宅基地。因为宅基地只能在村集体内部流动,且需办理相关手续,非集体内部成员购买宅基地也不受法律保护。

3.占耕地的宅基地不可确权。耕地是红线,土地性质未改变前,不能占用耕地建房。

4.一户多宅不能确权。源于“一户一宅”之规定。

5.有争议宅基地暂不可确权。

对于前3种情况,没有什么可说的,违法违规,没有任何确权的机会。对于第4种情况,可申请超标宅基地退赔,也可在村集体内部成员里找好买家,办理相关手续转让即可。第5种情况唯一的解决办法就是通过协商或者诉讼形式形成书面解决方案,然后再走确权登记流程。

第三,关于宅基地“继承”问题。

正在使用的宅基地,肯定是没有问题的,现在不少人关心的是宅基地的继承问题,对此,需要拆分成2个问题来看。

1.宅基地“继承”。

众所周知,宅基地属于农村集体用地,所有权归集体,村民只有使用权,所以,我们说的宅基地继承,指的是使用权继承。那么,宅基地使用权能继承吗?如何继承呢?

在今年实施的民法典和自然资源部的答复中明确,宅基地不可单独继承,但按照房地一体原则,房屋继承人继承了房屋,继承人可取得房屋继承权和宅基地使用权。简单地说,房地不可分,只要继承了房子,其实也就继承了宅基地使用权。包括城镇子女等非本集体组织成员,其继承下来的房产在进行不动产登记时,在不动产登记簿上备注有“合法继承人”相关字样即可。

2.宅基地上的房屋继承。

房屋属于个人财产,按照相关规定,房屋毫无疑问是可以传承的,但这其中也是有讲究的,若不了解清楚,要么不长久,要么得不偿失,甚至留有遗憾。

首先,继承资格。一提到城市子女可以继承农村父母房产,很多人就认为城市子女就一定具备继承资格,其实,这里有一个误区,如果父母有多个子女,其中哪怕只有一个子女在农村父母户口簿上,那么,父母的房子就应该由这位农村子女继承,城市子女不能继承一砖一瓦。只有当父母就一个独生的城市子女,或者父母户口本上没有其他子女成员了,此时城市子女就具备继承资格。

其次,做到长久继承。按第一条,只要能继承房屋,宅基地使用权就自然继承了,同样,反过来,如果房屋不能继承,那么宅基地使用权继承也就无从谈起了。总结成一句话,要想在农村保留在宅基地使用权,唯一的做法就是确保房屋能长期存在下去。但需要注意的是,继承下来的房屋,按照现有政策,房屋大修,包括重建等改变房屋主体结构的做法不允许的,一旦成了危房,村集体原则上可拆除且将宅基地收回,但一些简单地修葺是可以做的。

目前,一些城市子女具备了一定经济实力,趁父母健在,按照现代建造技术修建新房,一方面,让父母居住舒心,另一方面,这样的房子基础牢固,主体结构长期都没有问题,子女以后有机会居住的话,只需再重新装修一下即可,这种方式对于长久甚至世代继承都有借鉴意义。当然,这需要根据自身的经济状况和需求,不要产生不必要的浪费。

第三,继承农村房屋,财产账和情感账都应该算。

有人说,农村房产价值不能跟城市比,继承下来没有多少财产价值。对于这一点,从两点看,一是就房子本身来讲,如果房子成了危房自然消失了,一点经济价值都没有,但如果长期保存完好,若遇到拆迁,虽然我们不能获得宅基地使用权赔偿项目,但可获得房屋本身价值的补偿(与村集体其他成员同样标准)。二是有人认为,花了些钱维护不值当,其实,父母留下的房产,更是一种情感的传承,这是花多少钱都未必能换来的,我们不能仅算财产账,这何尝不是一个家庭祖宅能够传承数百年的出发点之一呢?

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