撰文 | 米叔
今天和大家聊聊每次谈及都会面临重大分歧的问题，“老破小”值不值得入手？
先摆明我的观点：在广州，尽量远离老破小！
从几次周期轮动来看，老破小的涨幅远远跟不上大市（除了学区房），渐渐偏离了主流市场需求。
2020年是广州楼市的大年，天河涨完，黄埔涨，个别小区涨幅高达50%，不可谓不火。
但是，稍稍研究成交数据会发现，领跑市场的只有豪宅盘与次新房，反观大部份老破小仍处于“滞涨”状态。
举个例子，2017年天河棠德花园住宅均价3万出头，4年过去了房价还在原地踏步，基本不涨不跌。
总体而言“老破小”的优劣势很明显，可以简单归为以下几点：
优点：地段好，有的还有学区绝佳优势；
缺点：居住舒适度差，升值相对缓慢。
老破小，唯学区房不破！
“老破小”主要集中在以前的老四区，这类住房普遍形成于上世纪八九十年代，广州房地产的萌芽时期。
虽然地段繁华，但房子本身的质量却差强人意。统一的马赛克瓷砖、水泥抹灰的墙面，都是那个年代的标配。
这类房子又分为两种类型，一种是强学区，一种是非强学区。
先说说强学区老破小。
上图是越秀东山口署前路学区房，房子建于1988年左右。
别看外观比农民楼还像农民楼，没有小区还挨着大马路，每平米售价却高达6万+，吊打不少次新房。
为什么能卖这么贵？无他，就因为带有署前小学学位，全市排名靠前的学校。
在广州，学区老破小价格贵过豪宅，也是常有的事，
华南农业大学宿舍楼，一套建筑面积58.59小户型，以620万的价格售出，单价近11万元/㎡！
越秀龟岗社区，一套产证仅6平米的私宅，报价可达41万一平，
均益大厦，一套31.85平米的单位，总价283万成交，单价冲破8.87万，对口东山培正小学
侨怡苑，77.43㎡二房单位最新成交破7万+......
这就是今年的学区力量，照样带着老破小起飞，追赶市场行情。
但是除去学区房标签，那些非学区老破小的命运又如何？
万年不涨的老破小，还有机会补涨？
再来说说非学区的“老破小”情况。
我们统计了市面上几个成交量较大的老破小放盘价格，对比发现大部分的小区价格都没涨，进入了一个“涨不动，略微跌”的调整期。
以广州成交榜前三的棠德花苑为例，近90天成交35套，而且近期的成交价基本上低于挂牌价7-20万左右，议价空间大。
2017年该小区均价在3.2万左右，2019年21号线开通后价格一度升至3.3万，而目前最新的均价回落到3.1万/㎡，远低于棠下板块近4万的均价。
这意味着近三年该小区基本维持平稳阶段，整体呈略微下跌的趋势。
那么，非学区老破小，还有没有涨的机会？
有一个结论可以直接告诉大家：可能要等到全市普涨，非学区老破小才有机会。
细数每一轮的房产周期规律，板块从来都是轮动的，即龙头板块先涨＞带动全面普涨。
不过，等到老破小补涨，这轮周期也基本进入尾声了。
老破小有没有未来？
说实话，非学区老破小，从长远看是缺乏上涨预期的。
首先，广州楼市有一个明显的变化，就是逐步迈入改善市场。
所以，那些老破小，没有电梯，没有物业管理，户型陈旧，楼间距小，以及见缝插针的停车位……这些都与当下居住理念相距甚远，不符合时代潮流的东西，都会被逐渐淘汰。
其次，随着新房市场的增大，城市发展的扩张，新区、新城不断发展，各种配套更有优势，更符合现代人的居住习惯。
第三，随着时间的推移，房地产市场的主力肯定会变成95后、00后。他们更注重居住的舒适感与品质，所以宁愿去租长租公寓，也不愿意去接盘一个没有电梯、停车靠墙的小区。
最后问一嘴，除开学校因素，你会不会选择买老破小？是因为它便宜吗？欢迎大家留言讨论~
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