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成都楼市现状:专业的人都在悄悄布局,内行的人在争分夺秒

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成都房哥 2021-01-22 17:45
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这是成都房神,全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今,成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派,只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问:房神你好!华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边,主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好?

回答:投资囤面积,自住看品质,尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变,神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳,龙潭市属于进攻型产品可以长持,投资收益倾向龙潭市,稳健实用推荐尚云庭。

提问:房神你好,我在成都有一个2005年的安置房套一,一个2006年的住宅套二,一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市,不好卖)。全部都是全款,我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置。

回答:你好!买房一般不建议全额付款,没有杠杆作用,资金利用率太低,后期利润无法放大。对于房地产来说,不是数量,而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。

2001年的住房年龄太老了。如果是老破旧就建议出手,不值得长期持有。另外,安置房的升值潜力比较差,社区内各方面都不好,这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半,坏的购买是进退两难的开始。

提问:房神你好,我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万元,可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流有何看法?因为没有人能保证未来几十年收入会稳步增长。

回答:很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时,他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都会受到银行的挤压。但只要你买了房子,这些烦恼就会少很多。

因为在中国没有真正的房子,它需要还贷30年。

中国的平均按揭时间是七八年。

因为住房贷款不变,但你的工资会继续上涨,只要央行还在发行人民币,人民币就会继续贬值。这是不可逆转的经济规律。

真正的抵押贷款压力期仅在前10年,而且在未来几年将非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。新手觉得压力大,可以出租缓解压力,成都房龄15年左右,需要考虑换房了。

提问:我们是普通资格,新都区户口,高新南区社保。一直住在天府二街,工作也在高新区。之前看了万科公园五号的房子觉得不错,买了套天府二街的房子,腾了个资格,结果最后公园五号直接没有摇号资格。现在手里可以首付的现金300个左右。

最近一个多月一直在看房,但是越看越迷茫。

二手房:金融城直接没看,感觉买不起。主要看了大源一圈的,生活习惯了,而且高新区实际快速发展也是最近,就算天府新区起来了,高新区也是保险的。但是这一圈的房子品质已经很一般。最近的行情之下,大户型的房子价格标的越来越离谱。满5的房子,总价超过400。未满五的各种税费中介费加起来,感觉花400多买个二手,觉得很不值。

新房:看了三个区域,

(1)一个双流怡心湖,离我们现在住的地方近,两个楼盘(绿城诚园,西派国樾)价格400左右,价格便宜,离老城近,房子品质还行,优势是去了就可以买,不那么抢手。缺点是属于双流,而且周边楼盘品质较差,配套不太成熟。而且怡心湖区域属于双流战略,我去现场看了圈,各种基本都还是规划,但是区级战略略微有点低。怕买了跑输大盘。

(2)另一个是新川中和。主要看了陆肖TOD和中建那个一号。中盘太小,不考虑。陆肖区域价格在接受范围内,但是那一圈挨着中和老城,现在看也是一片荒芜,不知道各种配套什么时候兑现。

(3)最后一个是天府新区。天府新区主要看了麓湖板块(麓湖的房子之前没看上,觉得户型奇怪,实际看上了普通资格也买不到),现在还有中海和德商的房子,还有可能买到。也看了再往南的其它的楼盘,离老城太远,不方便上班。请问我们这种买哪里比较合适?想最近就尽快出手,不想再等太久。

回答:万科公园五号虽然总价高,但是你们的顺位度并不高(顺三),所以没摇中也是情理之中的。目前首付300万,理论上可以买到1000万的房子,完全是有实力上成都最顶级的金融城或者麓湖片区的。但你们的预算可能大概在四五百万的样子,这样我们再来分析你的想法。

新房看怡心湖的话,绿城品质还是可以,总地价的前期都被卖完了,西派国樾倒是一直都在顺销,品质是挺好,但是只能谈自住+距离高新近一些,至于学区、地铁和商业,其实都很差。有这样的预算,买一个透支比较严重的板块新房,是不值得的。你说的跑输大盘,是大概率事件。

新川的陆肖目前周边比较荒凉,但未来新川的综合配套会迎头赶上,陆肖会享受到这样的第一波红利。虽然现在陆肖存在一定的泡沫,但是问题不大,是比较稳的,建议可以上。中建就算了,一是小盘,二是也抢不到。

天府新区麓湖板块的房子,特别是新房,比较小众一些。要么单价超级贵,要么户型或者地段很差。比如中海观园没什么可选的了,或者看看天府西板块的。

其实二手房也可以看一些,比如金融城的保利锦湖林语、银泰泰悦湾、招商大魔方和复地金融岛,单价都还没超过4万,是有符合你预算的。

提问:房神,我在建设路片区有两套房,一套在首创爱这城,一套在太阳公元,都是大户型。关注了你的头条很久,决定卖掉爱这城的房子,腾出资格,再买套房子,做资产配置升级。

我的想法是买一个能保值且居住品质比较高的大户型。这段时间看了西派金沙、禹州晏山河和城投凤起兰亭。这些都是顺销,普通资格就能买。西派金沙的容积率有点高,晏山河周边环境不好,凤起兰亭周边还在打造,价格相对较高,而且是小高层和洋房(你的头条一直是不建议买洋房的)。

我家人都很喜欢凤起兰亭,因为周边的教育资源不错,绿城精装效果也好。但是我担心230平米的大平层,以后可能比较难卖。能帮我看看,买哪个合适呢?或者说还有别的什么选择吗?多谢房神了!

回答:你好,太阳公元的居住品质要高于首创爱这城,也更具有保值增值能力,卖掉爱这城是科学合理的。

目前你们在看的三个楼盘,西派金沙,整体来说,只能当作长期投资,居住而言品质和配套短期还比较欠缺。

它地处三环外侧,不论是商业还是交通以及学区,都比较荒芜,所以卖得并不好。

我们并不建议。

同样的话,禹州晏山河虽然身处锦江,但是周边大环境太差,被铁路线和三环切割的孤岛区域,纯粹是开发商被ZF摆了一道,地王的下场很惨,而你们去接盘就更惨,配套三要素都不齐全,而且非常高昂的单价总价,可以说并不值得。

三个中最好的要数城投绿城凤起蘭庭了。但单价是稍微贵一些,但是片区的基本面比较好,有持续的开发、地铁在建,教育质量近年也明显有所提升。虽然我们不太建议买洋房,但是相对而言,这个盘是比较好的选择了。

如果有更好的选择,那么我们更推荐以下两个盘,你可以看看。

第一个是天府新区的万科天府锦绣,这个作为南门天府新区核心区秦皇寺的灯塔级别,今后将是天府新区最瞩目的楼盘,你这样的预算,完全可以去看。

第二个是锦江区塔子山的建发央玺,这个价格类似,有小高层和叠拼,预估单价和总价,都低于绿城凤起蘭,地段也更好,但是唯一槽点就是教育质量跟不上。(你们可以选择太阳公元的学区)。

顺销的楼盘大多是有其自身大大小小的毛病的,这个你们思考清楚,不要妄自菲薄,急于下单。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分人前面。

如果你在买房投资中有问题请大家关注我向我提问!

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