2021年全国楼市的主旋律已经定了,房价不能大涨,更不能普涨。哪个城市房价冒头,哪个城市就要升级调控政策,这样的话,在调控出台的前最后买入楼市的人,就成了高位接盘的人。就算调控之后房价不跌,然后过个三年以后房价再涨,那么这种高位接盘的人收益率也是最低的。

我们比方说这次上海楼市在调控前,一套本来价值400万的学区房,三个月的时间涨到了600万,然后被A买走了,接着调控就出来了,调控的作用了三年,这三年房价没有涨,等到了三年后这套600万的房子又涨了200万,成了800万,这个时候A以800万的价格卖给了B,A拿到了800万,三年时间用600万的本钱赚了200万,在不计算购房时缴纳的税费、中介费等等的支出情况下,这600万的年盈利率仅为10%,如果把税费、中介费等等支出去掉,年盈利率大概只有6%左右,和基金收益差不多。那如果说A是用贷款买房的话,那么把这三年的房贷利息给减去,我们会发现他的盈利率连3%都不到了,这就已经是低于了银行定期存款收益。

我们可以通过这个推演看到,现在在楼市投资买房赚钱,只有买在大涨前夕,然后在调控快要出台前赶紧把房子给卖掉,这才能真的实现盈利,否则还是赚不到钱。

很多人拿这次上海楼市调控和深圳715调控做对比,认为上海房价会和深圳房价一样,在调控之后还能继续大涨。

彭叔觉得上海楼市和深圳楼市是有本质的不同,主观因素是深圳对于深圳房价的态度和上海对于上海房价的态度就不同,深圳房价在2019年取消豪宅税以后就开始说要调控,结果一直都没调控,后来2020年初闹的那么大的经营贷炒房事件,最后结果是查无此事草草了知,硬是被高层点名了好几次,才在2020年7月15日出台了调控政策,这种拖拖拉拉的态度,很明显就能让人看到深圳对于深圳房价的态度是什么样的。而这次上海房价上涨,大家看看才闹了多久,上海调控就出来了,虽然大家都知道上海楼市早晚要加强调控的话,但是这次能出来这么早,已经让很多人看到上海对于上海房价的态度是什么了。

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深圳楼市和上海楼市客观因素也不同,深圳这几年每年都新增人口40万,上海这几年新增人口加起来都没有深圳一年的多,就算现在上海户籍放松了,但也并不是什么人都能把户口迁过去的,人口增加速度不会大增。其次,深圳2020土地出让面积是318万平方米,而上海是1750万平方米,上海土地供应量是深圳的6倍还多。再其次,上海的人均住房面积37.2平方米,深圳人均居住面积网传最高是27平方米。最后,上海这次调控政策虽然很多人觉得影响不大,但是对于一个已经是供过于求(刚需房)的上海楼市来说,那绝对是压死骆驼身上的最后一根稻草了,上海的这些调控内容,那些硬性的满2改满5彭叔就不多说了,这个大家都知道,彭叔就说那条严查经营贷炒房的这一条上,要各大银行自己审核自己银行里面有没有经营贷炒房的行为,这条规则如果放在深圳,那就是个屁,空话,但是如果放在一个不允许房价上涨的城市,那么这条就很严格了。大家这一年来是不是只听过深圳、杭州有人拿经营贷去炒房,什么时候听过上海有人拿经营贷炒房的?

主观意识上,上海不允许上海房价异动,客观上,上海楼市也不具备深圳楼市的条件,那么在这种情况下,上海房价凭什么还能在调控之后继续大涨,甚至全面普涨?

虽然说调控之后,上海满五年的学区房、次新房房价会涨,但是上海那些不满5年的学区房、次新房,还有那些上海楼市中才有点点起色的非学区老破小,根本涨不起来。上海楼市2021年供应那么多的新房,大量的底层刚需可以去买新房,为什么非要买那些非学区的老破小呢?

这次上海楼市调控政策的出台,并不只是说单独的影响了上海楼市的走向,而是影响了整个全国楼市的走向。上海楼市的调控让人们看到了高层坚决不允许房价再涨了的决心。按照过去的惯例,上海可以等到3月份再出台调控,但是这次提前了整整两个月,这表明的一个什么态度?大家想想这背后的含义。

那些说北京房价2021年要大涨,甚至翻番的人,现在还觉得北京房价2021年能大涨翻番吗?

上海房价的涨幅远不及2020年的深圳楼市涨幅,但就已经引来的调控,那么做为一线城市房住不炒的脸面城市,北京房价大家猜涨多少就会把调控吸引来呢?如果说二线城市里面长沙楼市是被住建部点名表扬的房住不炒典型城市,那么北京就是一线城市里面房住不炒的典型城市。有这个金字招牌在,大家觉得北京房价能大涨吗?

彭叔说上海、北京房价不会大涨,但是并不代表这些城市里面的优质房房价不上涨,未来的楼市注定是个分化的楼市。我们郭嘉有钱人太多了,这些人真的不差钱,他们愿意花高价去买这些优质房,这些优质房房价就会涨,但是我们普通人买的那种普通房子,房价就只能横盘,等我们普通人买的普通房子楼龄再久一点以后,成了老破小,我们普通人买的房子房价还会跌。

很无奈,这就是现实。

楼市这场游戏普通人已经玩不起了,规则都变了。不是说楼市一点赚钱的机会都没了,而是这种机会都隐藏起来了,不像过去,随便买买都能赚钱。现在在楼市里面买房盈利,不但要选择好城市,更要选择好楼盘,甚至连户型楼层都要选择好,哪一点没选对,都有可能导致你这几年投资房产成了无用功。

现在与其在楼市里面寻寻觅觅找笋盘,还不如花点时间研究下基金,买点基金赚的钱都要比买房赚的多。

没事多看看新闻联播,这里面有全国的风向标。要学会透过外在看本质,不要被新闻联播表面的东西给骗了,要懂得看里面的关键点。

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