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2020杭州67万人摇号,平均5人抢一套房

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中指研究院 2021-01-22 15:53

回顾2020年,杭州楼市可谓命途多舛,先后历经新冠疫情、6次万人摇、两番调控,市场热度先由冷变热,再由热转冷,最终归于平稳。但从整体来看,2020杭州房地产市场表现依旧亮眼,全年推盘860余次,近12.8万套新房源入市,萧山、余杭为供应主力,67万人次登记,平均中签率19%,其中近3成入市房源为纯新盘,滨江区新盘最受青睐。

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疫情+新政调控,2020杭州新开盘市场一波三折

根据市场热度,2020杭州新房市场可以分为三大阶段:

第一阶段(1月~2月)——春节效应叠加疫情双重影响,楼市被按下“暂停键”

年初受春节和疫情的双重影响,全市售楼处、门店暂停线下营业,整个楼市几乎都是“冰封”的状态,2月仅凤起钱潮开盘一次,入市95套房源。

第二阶段(3月~6月)——疫情得到有效控制,楼市进入“回暖”状态

3月后,疫情逐渐得到控制,在复工复产的有序节奏下,杭州楼市逐渐复苏,重回“小阳春”,购房者热情持续升温,开发商亦加快推盘节奏,年中市场供应得到集中性爆发,远洋西溪公馆甚至创下了6万人摇的新纪录。

第三阶段(7月~12月)——调控两度收紧,新房中签率持续走高,楼市最终回归平稳状态

受“7.2新政”和“9.4新政”影响,有房家庭、投资客摇号难度加大,无房家庭购房优势提升,市场逐渐回归理性,房票含金量上升,开发商推盘速度变慢,中签率、流摇率双双走高,但实际去化未受到较大冲击。

10月后,受人才政策以及“减五层政策”结束的影响,供应一度放缓,直至12月开发商年底冲刺,供应再次回升,但流摇频出的现状并没有得到有效改善。

Ps:5月杭州出台“放宽新房预售限制”新政——申领商品房预售许可证的项目可以在原有要求的基础上降低5层,大大加快房企领取预售证和开盘的速度,此政策于9月已结束。

摇号热度分化,多个板块中签率新低

2020年杭州登记人数达67万,平均中签率19%,不同于去年的部分板块大放异彩,2020年的杭州楼市表现可谓是各板块多点开花。

未来科技城、良渚新城、北部新城不仅供应大而且中签率低,表现十分抢眼;

望江、奥体、之江等核心板块供应短缺,摇号困难;

自“7.2新政”和“9.4新政”颁布后,受政策影响,许多非红盘、偏远板块也受到更多重视,在挤压效应下变热,中签率节节走低,包括崇贤、闲林、临平山北、萧山科技城等。

通过对低中签率板块进行归纳总结,可以看出一方面是因为地铁、未来规划发展、成熟的商业配套等因素,比如低中签率板块排行榜中排名No.1的义蓬——大江东核心、商业生活配套繁华,No.2北部新城——双地铁、未来城北副中心,No.3未来科技城核心区——产业引擎、高新人才聚集地,另一方面也与尾盘效应,二手房市场刺激,人才新政带来压力有关。

全年6次万人摇,近地铁、倒挂刚需盘更受青睐

从项目中签表现来看,共16个项目中签率低于3%,融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低记录,西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史,归纳来看这些项目主要有以下几大共性特点:

低单价、低总价刚需盘。中签率低于3%项目均为3万/㎡以下的楼盘。

所处板块相对热门或有潜力。如未来科技城、良渚、北部新城、义蓬等。

近地铁。除远洋西溪公馆外,其余中签率低于3%项目均紧邻地铁。

与周边二手房倒挂明显。基本在5000-8000元/㎡之间,兼备自住和投资属性。如西溪公馆售价不足3W,周边二手房价格在4W左右,再加上临近现房,楼盘创下了两次万人摇。

2020年杭州各项目的火热既有自身品质配套等因素的原因,也受到疫情后需求过度释放的影响,而随着限摇新政的发布,市场热度明显有所减弱,全年诞生的6次万人摇5次开盘在上半年,再加上“房住不炒”的大趋势下,未来“万人摇”现象将逐渐减少。

在刚需项目市场一片火热的同时,改善项目的表现亦不甘示弱。自疫情得到有效控制后,不少充裕资金流向楼市,市场形势一片大好,3.5W以上改善盘从9.4新政后集中发力,低中签率项目频出,究其原因是供销两端的共同发力:

需求端:9.4新政之后,热点楼盘将非无房家庭“拒之门外”。非无房家庭无法参与未来科技城、三墩北、良渚新城等热门板块的摇号,只能全力聚焦改善型板块。同时,无房家庭群体的扩大,以及为了吸引人才而放宽的落户政策,也或多或少地挤压了本地真正需要改善人群的置业机会。

供应端:热点板块的改善红盘越卖越少,且政府由于要将房价控制在5%的涨幅内,对改善盘预售证的申领有所管控,造成了房源供应的稀缺,促使改善置业客户加快入市的步伐。

展望2021年

2021年1月5日的土拍开始新的一年杭州楼市新征程,区域限价依旧保持稳定,各路地铁线路陆续开通,亚运会的时间也愈发临近,城市发展进入持续加速阶段,各项配套基建稳步进行,杭州楼市将持续向好,预计将继续维持较高的市场热度,稳中有升。笔者综合考虑开发商管理水平、项目地段、环境配套、产品特色等因素,整理出“2021年杭州最值置业楼盘”,详情如下(以下排名不分先后):

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