前脚辟谣，后脚调控就来打脸了！供应飘了！摇号疯了！！“买房人”沦为“抢房人”，上海楼市经历了怎样的2020年？你成功捡漏了吗？
2020
21金融圈年终策划：2020年你赚钱了吗？
出品 ：21金融圈 统筹：林铭铭
策划：辛继召 记者：周炎炎
编辑：马春园 江佩霞
面对火热的房地产市场，上海相关部门果断出手。21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称意见)，意见共计10条，从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。该意见自1月22日起实施。
2020年疫情以来，上海楼市先是由于不能带看陷入交易低迷，又在下半年突然成交量大涨，新盘屡屡“日光”，二手房价被推升。 如此先抑后扬，交织成无数家庭的悲喜剧。
有些人，遇上学区房价格上涨造成曾经的目标小区遥不可及；有些人，参与了网红楼盘的抢房大战，惊心动魄却未能上车；有些人却在上半年“捡漏”，庆幸当时的自己当机立断。
尽管受到疫情影响，一线城市的二手房交易却异常火爆，不光是上海。
贝壳研究院统计数据显示，2020年北京二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交水平及增幅均创下2017年以来最高。
学区房身价暴涨
“万万没想到，曾经的触手可及，变成了现在的望洋兴叹。 ”家住上海张江的刘先生感慨道。
研究生毕业落户后，刘先生在上海张江购有一套90年代两室二手房，几年后有了置换需求，原本很中意自家附近的汤臣豪园小区，算是2000年-2010年之间的次新房，小区比较干净整洁，住户素质较高。
目前这个小区的小户型房价已经高达13-14万元/平，让人望而生畏。而刘先生自住的小区却没能划入学区，因此价格并没有多大起伏。
刘先生算了一笔账，在2019年此时，这里的房价在上海的科技腹地张江算中等偏高，8-9万元每平，如果购买90平米以内的两居室，大概总共需要付出800-900万元。
不过，刘先生即便卖出自住的房子，按照上海现行规定，置换后也算二套房，因此首付在7成左右，也就是600万元左右的首付金额。而按照该小区90平以下小户型2020年底逼近14万元的价格，最终成交价将达到1200-1300万元之间，首付也得爬升到800-900万元，相当于2019年成交总价了。
图：上海楼市新政（1/22日起生效），华泰证券整理
这个楼盘价格跳升的背后，是上海浦东私立名校——民办张江集团学校在2020年3月突然转为公办学校，而这个楼盘也摇身一变成为对口学区房，形成了房价重大利好。
刘先生感慨道，以前有位老同学在汤臣豪园小区开盘时就买入了两套住房，未来不仅小孩可以入读浦东最好的初中，卖掉另外一套还能直接获得千万现金流，羡煞旁人。
一位房地产中介对21金融圈记者表示，2020年上海出现结构性房价上涨，主要推手就是学区房。据他观察，2020年上海学区房平均跳价20%-30%左右。
2020年3月，上海市教委公布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》（下称《实施意见》）。
根据《实施意见》，民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。
简而言之，上海的民办小学、初中此后将不再具备“挑选生源”的权力，录取学生要靠“摇号决定”。这项新政亦被坊间称为“摇号新政”。
对于民办小学众多且普遍比较优秀的上海而言，“摇号新政”对楼市影响重大。
稳妥起见，很多有孩子的家庭选择赶紧购入一套学区房，防止小孩没有顺利摇到民办学校而只能服从区域统筹，进入不满意的学校。
“华二、建平实验、建平西校、张江集团，满脑子都是这些，家长们真焦虑。”上海一位正欲购买学区房的家长对21金融圈记者表示。
上海易居房地产研究院总监严跃进对记者表示，上海房价结构性上涨主要推动力，一是学区房，二是轨道交通的拓展。涨幅目前看来还是可控的，基本在5%以内。但是仍需关注一些投机资金进入，推高房价。
从二手房城市GMV上看，一线城市已经进入存量房时代，上海2020年的二手房市场表现亮眼，金额和面积均位居全国第一。
数据显示，2020年上海二手房成交金额为8444亿元，与2019年相比上升22.3%；成交面积为2086万㎡，与2019年相比上升16.3%。
其次是北京，北京二手房成交金额为7203亿元，与2019年相比微升1.3%；成交面积为1307亿元，与去年相比上升3.9%。
抢不到的房子
说到学区房，二手市场惊涛骇浪，新房市场又何尝不是。
2017-2020入市新房
2020年1-12月入市新盘数量
按说年底楼市一般比较寡淡，但2020年12月，上海新盘开盘认筹异常火热。
据不完全统计，当月项目数量36个，甚至超过了“金九银十”。其中，11个小区的认筹“破千”组。位于前滩的尚峰名邸推出房源204套，竟然迎来了2583组认筹，认筹率突破1200%。
2020年上海“千人摇号”项目
认筹率前十名排行榜
2020年上海“千人摇号”环线地图
认筹这个小区需要支付320万认筹金，此外还需要276万元的存款证明。也就是说，一户人家想要拥有这里的住房，得先准备好接近600万元的闲置资金。但这也构不成冲刺认购的门槛。
“这是前滩最后上车新房的机会，我们几百人的校友群，有实力的都去参与认筹了。”一位名校毕业的新手妈妈对21金融圈记者表示，
这个小区最大的优势是对口九年制学区，并且最小户型做到了47平米，因此上车总价较低，大约六七百万，与前滩其他学区房形成价格倒挂，“中签就相当于净赚200万-300万元。”但最终由于排在1000多号，她并没能顺利“上车”。
但是也有准备认筹的购房者忧心忡忡：“四十几平的房子只能挂户口，不具备什么居住属性，现在抢的人太多，即便抢到了，如果最终学校不及预期，相当于白忙活。”
也有人称，冻结资金后自作聪明提前解冻了，结果功亏一篑，非常懊悔。
从2020年前11个月全国新房成交金额看，由于一线城市较高的房价，GMV明显高于其他城市，上海新房成交金额位居全国第一，高达4967亿元，较2019年上升6.3%。
国家统计局数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。
“捡漏”成功的人
有抢房失意者，也有在疫情期间成功“捡漏者。”
林芸（化名）2019年拿到户口顺利成为“新上海人”，趁着上海房地产已经多年呈现价格增长乏力，林芸准备在2020年精挑细选后买房。
但一场疫情打乱了计划，她认为，时下应该是楼市较为低迷的时刻，害怕疫情后楼市也许会出现需求井喷、价格报复性增长。于是，她采取了速战速决的战术。
3月15日，是林芸第一次看房的日子，也是签下房屋买卖合同的日子。对，她只看了一天房就下单了。刚好在上海闵行中环外看到一套价格合适的复式户型，果断出手。
对方正要拿这套房换学区房，比较着急，相比市面已是较低价格，还因为疫情原因降了一些。目前她已经装修好这套房子，等待年后入住了。
林芸这样的购房户并非个例，原本就有套上海商住房的李君（化名）节后也有些着急。在卖掉手上这套凑齐首付之前，3月15日她赶去了青浦两个刚推的楼盘实地考察，当时已经是下午五六点，仍有三四十人围着销售坐在七八张桌前询问。
她当时就有种紧迫的预感，于是年中在美兰湖附近的一个新盘买下了与周边价格倒挂的地铁房。说起这段经历，至今她仍觉得庆幸。
更多的刚需还在路上。
还有由于社保未满5年不能参与“抢房之战”的年轻夫妻对记者表示，2020年只能围观身边的朋友在房地产“厮杀”，坐等2021年楼市开局，到时候他们的“房票”就来了。