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上海121调控新政解读
就在昨晚，上海出台了新的调控政策，从需求端到供应端，来了一套组合拳，重点打击投资客。
主要内容如下：
1. 严格执行住房限购政策：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
2. 调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
3.严格 执行差别化住房信贷政策。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
4、完善新建商品住房公证摇号选房制度。优先满足“无房家庭”自住购房需求。
5.严格规范房地产市场经营秩序。严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
6. 加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。
7. 完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。
8. 2021年1月22日起政策执行
政策原文如下：
该政策从供应、需求、土地三个维度出发，打击投资客。
首先，从需求端打击假离婚买房、提高增值税免征年限、严防违规信贷流入房地产，抑制投机需求，增长二手房流动周期。
其次，整治供应端，处理捂盘惜售、人为制造市场紧张的卖房者。
最后，在土地层面，增加土地供应，来解决市场供需矛盾，降低房价上涨预期。
我们具体来看：
1. 对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
也就是说离婚3年内购房的，不能增加购房资格。
目前市场上有很多购房者采用离婚这种方式避限购，这条政策将假离婚短期购房之路堵死。
这条应该是学深圳的715调控新政，7月30日出了补充细则，从深圳的调控效果来看，有效打击了假离婚买房的现象。
2.调整增值税征免年限，以增加二手房的税费成本。
在二手房层面抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定，加强了住房的自住性质。
3.严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
加强对购房人首付资金来源核查，但具体力度还要看执行层面。
4.严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
政府在需求端控制投机的同时，增加了对无房家庭的倾斜，切实地保护了刚需的权益。
5.增加地铁站周边、五大新城的新房供应。
11号线以及嘉闵线对应的嘉定新城、 17号线对应的青浦新城、9号线对应的松江新城、5号线对应的奉贤新城和16号线对应的临港新城，将会有大量新房供应。
稳定土地价格来解决市场供需矛盾，降低房价上涨预期。
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调控新政的影响
上海的调控新政的出台可谓“意料之外、情理之中”。
出台的速度之快完全出乎所有人的意料。
前天刚有些风声，昨天晚上政策就落地，而且政策相比传闻要更加严厉。
为什么是情理之中呢？
大家都知道，2020年第四季度，上海楼市异常火爆，新房开启“千人摇”模式，日光盘一个接一个，二手房学区房价格猛涨，这座国际级的大都市的楼市近乎疯魔。
所以政策的出台也是完全在意料之中，只是比我们预料的时间要快一点、要利落一些。
毫无疑问，上海121调控新政像一场及时雨，对当前正在火爆异常的上海楼市肯定是有一定的抑制作用。
我们一起来看下：
通过离婚短期购房渠道被堵，离婚购房的门槛大大提高，可一定程度上抑制投资型需求的“炒房”。
增值税免征2年变5年，不满5年全额征收。可一定程度上减少二手房挂牌量，二手房购房成本增加，满五年的住宅相对好出手。
值得一提的是，上海市场的二手房本就稀缺，再加上税费可转嫁到买家。但是额外增加的税费成本及持有增长的年限，应该能给火热的二手降点温。
上海121调控新政，具有一定的针对性，主要针对投资客，但打击不致命，也给上海过热的楼市浇上一盆冷水。
需要强调的是，上海楼市的供需基本面没有改变，真正需求还是存在而且很多，这一轮火热其实就是由学区需求和改善需求拉动的。
一定程度上，上海也打响了2021年房地产市场调控第一枪，对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。
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2021年苏州调控是否会加码？
南京、上海接连出台调控新政，是抑制楼市过热、强调房住不炒的一个重要举措，也被视为全国楼市新一轮调控周期的信号。
接下去，又有哪些城市会跟进？
2021年苏州的调控会加码吗？
我们认为，在“房住不炒”的方针指引下，苏州调控继续加码的可能性不大。
作为调控第一梯队城市，苏州调控政策在长三角堪称最严。
在过去的2020年，苏州市区商品住宅供应面积1107万方，同比增加23.55%；苏州市区商品住宅成交面积835万方，同比减少12.81%。
苏州2020年市场呈现供大于求的状态，目前新房可售房源达到67225套，二手房挂牌量达到95971套。
整个苏州楼市已经进入去库存的横盘时代，这一点2021年也会延续。目前苏州购买端限制政策以“严”字当头 ，并通过降低落户门槛来增加规模城市需求总量。
从这个层面来说，2021年苏州大概率不会加码调控。
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