文|凯风
新一轮楼市调控，如期而至。
01
近日，上海市住建委、房管局等八部门联合发文，颁布一系列调控政策：
防范“假离婚”购房，夫妻离异三年内实行限购，购房时拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；
调整增值税征免年限，个人对外销售住房增值税征免年限从两年提高至五年。
无论是限制假离婚，还是增值税2改5，都不是新政策，深圳等地早已实施，虽能在一定程度上抑制投机，但对整体楼市的影响相对有限。
然而，这背后的信号却值得重视。
上海楼市自2017年以来一直处于高位盘整态势，直到2020年年底出现翘尾行情。
虽然上海楼市成交量创下近年新高，但房价才刚刚复苏，与深圳、东莞等热门城市相比，完全谈不上冒尖。
事实上， 深圳是连续多年的单边上涨，北京、上海、广州则都经过两到三年的横盘调整，房价不过是刚走上复苏之路。
北京房价甚至都没回到2017年的最高点，广州也只是中心城区在涨。这几个城市基本面没有问题，楼市风险已经得到消化，房价补涨在预料之中。
虽然上海只是合理补涨，远远不及深圳、东莞等热门城市，但调控的重拳，仍旧第一时间降下。
无论是反应速度，还是传达的政策态度，上海都非同寻常。
02
不仅如此，前不久，央行上海总部召开工作会议指出，要稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。
房贷“两道红线”是2020年最后一天出台的，上海在第一时间就进行响应，这背后的觉悟不是一般城市可比。（参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》）
要知道，过去一年来，房价涨幅高过上海的城市不计其数，楼市热度更甚于上海的城市大有所在，但未必每个城市都有这种政治觉悟。
在上海出台调控的同时，深圳也出台新政:
明确居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，暂停夫妻婚内更名。
这不是深圳第一次加码调控。上海对准了“假离婚”，深圳瞄准了“假离婚”，目的都是堵住楼市投机的漏洞。
然而，这些政策并未能扼住深圳楼市的热度。
2021年1月，深圳二手房均价已经攀升到7.1万元，相比2018年的5.5万元，上涨了30%左右。
至于深圳二手房的挂牌价，甚至已经攀升到8.7万元的高位，远超京沪，直追香港。
面对这种格局，坊间对于深圳先行示范房地产税的呼声不绝于耳，深圳进一步加码调控的必要性仍旧存在。
03
事实上，在深圳上海之外，房价重回上行走势的城市不在少数。
这是2020年房价涨幅最高的15个城市：
深圳（14.1%）、宁波（8.5%）、银川（8.5%）、徐州（8.5%）、唐山（8.3%）、成都（8.2%）、西宁（7.9%）、沈阳（7.8%）、广州（7.5%）、无锡（7.4%）、杭州（6.9%）、北京（6.3%）、上海（6.3%）、大连（6.1%）、乌鲁木齐（5.8%）、济宁（5.3%）、温州（5.2%）。
过去一年，深圳、宁波、成都、沈阳、杭州均已出台调控，不论这些调控成效究竟如何，调控本身就是一种态度。
值得一提的是，这些城市里，深圳已经连续多次升级调控、杭州也多次升级摇号新政、成都也对楼市新政打了几次补丁……
这说明，只要无法按住楼市热度，调控就会不断叠加，不要指望一次性调控就能应付过去了。
这些城市仍旧不乏继续加码调控的可能。
枪打出头鸟，这是过去楼市调控的常态，只要不冒尖，自然不受关注。如今，凡是出现过热苗头的城市，皆在政策关注之列。
所以，谁还没有出台楼市新政，谁最需要进行楼市调控，可想而知。
04
多说一句，传统的限购、限售、限制假结婚，对于如今的楼市作用已经不大了。
市场上已经有了各种各样的规避手段，限制外地人购房就玩假结婚，限制打新就玩代持，限制新房售价就玩双合同，限制房贷就玩经营贷……
归根结底，楼市的核心在于信贷，只要按住信贷，就能按住房价。
去年至今，监管部门先后出台了房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”，一个限制开发商加杠杆，一个限制居民加杠杆，指向的都是信贷。（参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》）
只要这两大政策能够真正落地，对楼市的影响将会超出预期。
打折促销！恒大打响2021年第一枪，释放了什么信号？
文|云北
2021年楼市打折促销第一枪来了。
01
恒大，又出手了。
据悉，从本周开始到月底，恒大开启全国楼盘78折特大优惠，并辅以多重额外优惠，所有折扣叠加后可低至6折。购房者只需在“房车宝好房好车”平台缴纳2000元认购金并签订认购协议，就可轻松锁定恒大全国556个楼盘的优质房源。
这不是恒大第一次放出打折促销的大招。
早在去年年初，恒大就率先借助打折促销、线上购房的营销革命，在疫情时期创造了逆势飘红的奇迹。
在多轮营销革命的加持之下，2020年全年销售业绩更是迈过7000亿大关，完成6500亿销售目标的111%，领跑一众房企。
这是一场前所未有的营销革命。经过了疫情冲击的检验，得到了市场的全面认可，还助力企业趟过降负债的大关，可谓多赢之举。
如今，这场由恒大开启的营销革命仍在持续升级。
从打折促销到线上购房，从网上售楼部到VR看房，再到颠覆市场格局的房车宝的横空出世，不仅为整个行业带来一股新风，而且成为特定时期行业恢复生产、创造新商业模式的典型样本。
02
2021年刚开年，恒大为何又要打折促销？
这背后，局部地区本土疫情反复，为2021年的楼市再次带来不确定性。
疫苗虽已横空出世，且已宣布全民免费接种，但由于产能限制及病毒变异的风险，2021年可能依然无法实现全民免疫。
无论如何乐观，新冠疫情可能仍是未来一到两年我们难以避开的基本面。只要疫苗还没完全覆盖，这种风险就继续存在，如果不能未雨绸缪、及时变革，很容易在剧烈波动的市场中被震下车来。
更不容忽视的一点是，中国楼市调控正在进入新阶段。
去年至今，中国房地产的“五道红线”已经基本形成。房企融资受到“三道红线”约束，房贷受到“两道红线”影响，这对整个地产行业提出了更高要求。
同时，虽然2020年全国商品房销售创出了新高，全国住房均价也接近万元门槛，但楼市分化的趋势有增无减。
以北上广深莞为代表的热门城市，楼市热度居高不下，而以天津、济南、青岛、郑州、石家庄为代表的北方城市，则陷入横盘调整。
即使是热门城市，也正在面临新一轮调控的重压。这两天，上海、深圳先后出台楼市新政，对假离婚、炒作投机和弄虚作假等行为祭出了重拳。
显然，楼市正在步入新阶段，大环境的不确定性、楼市调控的日益加码，对整个行业的影响将是长远的。
面对新的形式，打折促销、网上购房的再次出世，正是前瞻性的体现。
03
恒大打折促销，含金量有多高？
最近几年，恒大多次祭出打折促销的利器，在得到市场广泛推崇的同时，也引发一些质疑：到底是真打折，还是纯粹的营销噱头？
这方面，我们可以从恒大住房销售均价的变化看出端倪。
根据公告，2020年，恒大实现销售7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标的111%；销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%；销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年回款率90.3%。
以此测算，恒大2020年住房的销售均价约为8945元；而2019年全年的销售均价为10281元/平方米。2020年相比2019年销售均价下降了13个百分点。
不难看出，恒大的打折促销，并非简单的数字游戏，而是切切实实的让利行为。