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枪打出头鸟!2021年,楼市调控第一枪来了

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国民经略 2021-01-22 11:40

文|凯风

新一轮楼市调控,如期而至。

01

近日,上海市住建委、房管局等八部门联合发文,颁布一系列调控政策:

防范“假离婚”购房,夫妻离异三年内实行限购,购房时拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;
调整增值税征免年限,个人对外销售住房增值税征免年限从两年提高至五年。

无论是限制假离婚,还是增值税2改5,都不是新政策,深圳等地早已实施,虽能在一定程度上抑制投机,但对整体楼市的影响相对有限

然而,这背后的信号却值得重视。

上海楼市自2017年以来一直处于高位盘整态势,直到2020年年底出现翘尾行情。

虽然上海楼市成交量创下近年新高,但房价才刚刚复苏,与深圳、东莞等热门城市相比,完全谈不上冒尖。

事实上, 深圳是连续多年的单边上涨,北京、上海、广州则都经过两到三年的横盘调整,房价不过是刚走上复苏之路。

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北京房价甚至都没回到2017年的最高点,广州也只是中心城区在涨。这几个城市基本面没有问题,楼市风险已经得到消化,房价补涨在预料之中

虽然上海只是合理补涨,远远不及深圳、东莞等热门城市,但调控的重拳,仍旧第一时间降下。

无论是反应速度,还是传达的政策态度,上海都非同寻常。

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不仅如此,前不久,央行上海总部召开工作会议指出,要稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求,合理控制房地产贷款规模。

房贷“两道红线”是2020年最后一天出台的,上海在第一时间就进行响应,这背后的觉悟不是一般城市可比。(参阅《2021年,中国楼市调控第一枪来了》)

要知道,过去一年来,房价涨幅高过上海的城市不计其数,楼市热度更甚于上海的城市大有所在,但未必每个城市都有这种政治觉悟。

在上海出台调控的同时,深圳也出台新政:

明确居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,暂停夫妻婚内更名。

这不是深圳第一次加码调控。上海对准了“假离婚”,深圳瞄准了“假离婚”,目的都是堵住楼市投机的漏洞。

然而,这些政策并未能扼住深圳楼市的热度。

2021年1月,深圳二手房均价已经攀升到7.1万元,相比2018年的5.5万元,上涨了30%左右。

至于深圳二手房的挂牌价,甚至已经攀升到8.7万元的高位,远超京沪,直追香港。

面对这种格局,坊间对于深圳先行示范房地产税的呼声不绝于耳,深圳进一步加码调控的必要性仍旧存在。

03

事实上,在深圳上海之外,房价重回上行走势的城市不在少数。

这是2020年房价涨幅最高的15个城市:

深圳(14.1%)、宁波(8.5%)、银川(8.5%)、徐州(8.5%)、唐山(8.3%)、成都(8.2%)、西宁(7.9%)、沈阳(7.8%)、广州(7.5%)、无锡(7.4%)、杭州(6.9%)、北京(6.3%)、上海(6.3%)、大连(6.1%)、乌鲁木齐(5.8%)、济宁(5.3%)、温州(5.2%)。

过去一年,深圳、宁波、成都、沈阳、杭州均已出台调控,不论这些调控成效究竟如何,调控本身就是一种态度。

值得一提的是,这些城市里,深圳已经连续多次升级调控、杭州也多次升级摇号新政、成都也对楼市新政打了几次补丁……

这说明,只要无法按住楼市热度,调控就会不断叠加,不要指望一次性调控就能应付过去了。

这些城市仍旧不乏继续加码调控的可能。

枪打出头鸟,这是过去楼市调控的常态,只要不冒尖,自然不受关注。如今,凡是出现过热苗头的城市,皆在政策关注之列。

所以,谁还没有出台楼市新政,谁最需要进行楼市调控,可想而知。

04

多说一句,传统的限购、限售、限制假结婚,对于如今的楼市作用已经不大了。

市场上已经有了各种各样的规避手段,限制外地人购房就玩假结婚,限制打新就玩代持,限制新房售价就玩双合同,限制房贷就玩经营贷……

归根结底,楼市的核心在于信贷,只要按住信贷,就能按住房价。

去年至今,监管部门先后出台了房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”,一个限制开发商加杠杆,一个限制居民加杠杆,指向的都是信贷。(参阅《2021年,中国楼市调控第一枪来了》)

只要这两大政策能够真正落地,对楼市的影响将会超出预期。

打折促销!恒大打响2021年第一枪,释放了什么信号?

文|云北

2021年楼市打折促销第一枪来了。

01

恒大,又出手了。

据悉,从本周开始到月底,恒大开启全国楼盘78折特大优惠,并辅以多重额外优惠,所有折扣叠加后可低至6折。购房者只需在“房车宝好房好车”平台缴纳2000元认购金并签订认购协议,就可轻松锁定恒大全国556个楼盘的优质房源。

这不是恒大第一次放出打折促销的大招。

早在去年年初,恒大就率先借助打折促销、线上购房的营销革命,在疫情时期创造了逆势飘红的奇迹。

在多轮营销革命的加持之下,2020年全年销售业绩更是迈过7000亿大关,完成6500亿销售目标的111%,领跑一众房企。

这是一场前所未有的营销革命。经过了疫情冲击的检验,得到了市场的全面认可,还助力企业趟过降负债的大关,可谓多赢之举。

如今,这场由恒大开启的营销革命仍在持续升级。

从打折促销到线上购房,从网上售楼部到VR看房,再到颠覆市场格局的房车宝的横空出世,不仅为整个行业带来一股新风,而且成为特定时期行业恢复生产、创造新商业模式的典型样本。

02

2021年刚开年,恒大为何又要打折促销?

这背后,局部地区本土疫情反复,为2021年的楼市再次带来不确定性。

疫苗虽已横空出世,且已宣布全民免费接种,但由于产能限制及病毒变异的风险,2021年可能依然无法实现全民免疫。

无论如何乐观,新冠疫情可能仍是未来一到两年我们难以避开的基本面。只要疫苗还没完全覆盖,这种风险就继续存在,如果不能未雨绸缪、及时变革,很容易在剧烈波动的市场中被震下车来。

更不容忽视的一点是,中国楼市调控正在进入新阶段。

去年至今,中国房地产的“五道红线”已经基本形成。房企融资受到“三道红线”约束,房贷受到“两道红线”影响,这对整个地产行业提出了更高要求。

同时,虽然2020年全国商品房销售创出了新高,全国住房均价也接近万元门槛,但楼市分化的趋势有增无减。

以北上广深莞为代表的热门城市,楼市热度居高不下,而以天津、济南、青岛、郑州、石家庄为代表的北方城市,则陷入横盘调整。

即使是热门城市,也正在面临新一轮调控的重压。这两天,上海、深圳先后出台楼市新政,对假离婚、炒作投机和弄虚作假等行为祭出了重拳。

显然,楼市正在步入新阶段,大环境的不确定性、楼市调控的日益加码,对整个行业的影响将是长远的。

面对新的形式,打折促销、网上购房的再次出世,正是前瞻性的体现。

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恒大打折促销,含金量有多高?

最近几年,恒大多次祭出打折促销的利器,在得到市场广泛推崇的同时,也引发一些质疑:到底是真打折,还是纯粹的营销噱头?

这方面,我们可以从恒大住房销售均价的变化看出端倪。

根据公告,2020年,恒大实现销售7232.5亿元,同比增长20.3%,完成全年销售目标的111%;销售面积8085.6万平方米,同比增长38.3%;销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,全年回款率90.3%。

以此测算,恒大2020年住房的销售均价约为8945元;而2019年全年的销售均价为10281元/平方米。2020年相比2019年销售均价下降了13个百分点。

不难看出,恒大的打折促销,并非简单的数字游戏,而是切切实实的让利行为。

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责任编辑:吴金明_NB17976
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