自2017年并购万达文旅以来，短短几年时间，融创又经历了多起百亿级并购。孙宏斌曾在一个内部演讲上说：“在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱、可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆，那是不对的。”
融创通过大大小小的并购，获取了大批土地储备资源，截至2020年上半年，融创中国拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米。
熟悉杠杆之道的孙宏斌，将杠杆近乎拉满。除了少部分来自股东注资、股票增发，融创大部分资金只能依靠借款。截至2020年6月30日，融创负债总额高达8625.21亿元，再次创了新高。
然而，人算不如天算。去年8月，住建部、央行和银保监会约谈了众多房企，并划出“三条红线”，融创也在其中。2019年末，该公司剔除预售款后的资产负债率为84.1%，净负债率172%，现金短债比0.57，三道红线全踩。也就是说孙宏斌不能再任性的买买买了。
在2020年上半年业绩会上，汪孟德表示，争取净负债率到2020年底有一个明显的下降，2020年年底达到120%，2021年降至100%以下。去年融创也确实采取各种措施降低负债，包括配股融资、分拆物业上市、减少拿地、处置非核心资产等等。
面对2020年压力巨大的市场环境，融创距离完成全年销售目标还差一步，在降杠杆上，除了净负债率有明显下降外，其他指标依然未有明显改善，降杠杆之路依然很远。即使融创通过置换债务等方式短期内合规，其债务负担或许并无改观，长远来看，其规模及发展受到制肘。
销售未达标与降负债
1月5日，融创中国公布，2020年全年，累计实现合同销售金额约5752.6亿元，累计合同销售面积约4102.1万平方米，完成目标的95.8%，就近几年来看，融创目标未达成算是罕见。
去年业绩会上，孙宏斌非常乐观：“今年6000亿的小目标，非常容易”。 2016年以来，融创就有“以价换量”的传统，2016年至2020年该公司销售均价一路下跌，分别为20480元/平米、16380元/平米、15200元/平米、14590元/平米及14020元/平米，去年的降价没有继续换来量的增长。
而且，降价带来一些麻烦事，近两年，融创频繁遭到“降价维权”。去年11月，位于天津的项目御河宸院推出了120套房子，均价从1.2万元直接下调到8000至9000元，最高降幅33%。“特价房”推出10天后，购房者组团前往售楼处进行声讨，更有人向有关部门进行投诉。2019年10月，天津融创御河宸院同样因降价遭到业主指责“恶意降价”。
融创中国2020年中期业绩报告显示，公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%。其中，其他收益73.1亿元，相比2019年同期增加21.2亿元。也就是说，融创在合同销售增速放缓的同时，盈利能力也趋弱。
三道红线突然来到，或许融创把更多的精力放在了降负债上。2020年1月10日，融创中国公告，公司以42.8港元/股配售1.8692亿股配售股份，配售股份占公司现有已发行股份数目的约4.2%，配售所得款项总额约为80亿港元。配股融资后增加了企业的核心资本，融创则可以更好地使用财务杠杆。
去年11月19日，融创服务成功登陆港交所，目前总市值已达760亿，融创中国继续间接持有融创服务50%以上的股权，融创服务仍为公司的附属公司。融创服务的上市则进一步增厚融创中国的资产。
仅仅靠这些来降负债还远远不够，“三道红线”政策给房企提出更高的要求，包括现金流、短债比。
“三道红线”与合规
在去年年初的业绩会上，孙宏斌提出2020年融创要做三件事情：一是降融资成本，二是优化资产结构，三是谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。
首先，融创在拿地上踩了急刹车。半年报显示，2020年上半年，融创中国新增土地储备约130万平方米，新增货值约人民币2330亿元，与去年同期6483亿元相比，同比大幅度下降 64%，新的土地储备仅是去年的1/3。
中信证券指出，2020年四季度，百城土地成交总价同比下降8%，但我们重点覆盖的公司拿地增长68%，其中绿档公司拿地同比大增90%。很明显，融创在这个行情里，在拿地上有心无力。
在去年3月的投资者会议上，孙宏斌透露，为平衡风险，融创会坚决卖资产，酒店、乐园都是待售商品。但从公开报道来看，融创在卖资产上并不积极。仅有2020年9月28日，融创将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石，对价约为7亿元，而两年前，歌斐资产曾报价8.7亿，相当于打了8折。相反，融创收购得记录更多，例如，去年11月，新湖中宝49亿出售两项目予融创。
这些措施在降负债上有了一定成效，但在现金流及降低短期债务上贡献不足。2020年上半年，融创负债率下降23%。融创的2020年中期财务数据若以新的融资法规，第一项不包括预收款项后的资产负债率，融创的2020年中期数据约为82%，比新标准高70%。第二净负债率约为149%，直接超过了100%的门槛标准；第三，短期债务比率约为0.47倍，也远低于该标准。
融创在尝试不同方式加紧融资，2020年12月拟发行文旅城ABS；合肥融创酒店14.01亿元ABS；又与GIC设立70亿投资平台。同时，提前赎回部分债券，如赎回3.185亿美元于2021年到期的利率8.375%的美元优先票据。当然，通过借新还旧，置换短期债务可以很快达到监管要求，但从长期来看，负债问题并没有完全解决。
去年，孙宏斌频繁到云南、广西、成都、苏州等省、市考察，并与当地政府官员会见座谈，而他谈话的重点多围绕文旅和大健康产业。融创大幅减少土地购置及其他房地产业务支出，可能主要是因为资金投入到文化旅游项目上。
截至2019年底，融创文旅已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。
有业内人士接受媒体采访时表示，现在住宅土地招拍挂市场的土地价格太高，融创本质上还是想通过文旅项目拿低价的住宅用地，规避高地价。今年以来，很多地方政府与融创签署的只是框架协议，“这主要是考虑到目前文旅地产失败的案例太多，政府也不会轻易给出便宜的土地，他们也学精明了”。这种拿地方式以后能不能一直顺利，那些位于文旅度假区的住宅去化如何，都需要打个问号。
中报显示，融创中国收入中文旅城建设及运营，收入仅有9.8亿元，占整体的比重只有1.3%。
三道红线政策之后，昔日并购王已不再高调，并采取多种方式应对以求合规，包括分拆物业、大幅降低拿地力度、置换短债等等，但融创高杠杆的难题积累已久，采取的措施或许可以短期内合规，但长期来看，债务负担依然在融创的身上。