买房、置业
是每个滨州人的理想
而对于买什么样的房子
不同的人都有不同的期待
滨州房产网在今年也组织了不少看房活动，帮助购房者去剖析房地产市场现状，选到称心如意的房子。而在与众多购房者的交流中，小编发现，除了90后部分刚需消费者以外，其实很多滨州人已经满足了对买“一房”的刚性需求，尤其是市区以及周边辐射的乡镇居民，收入相对稳定，家庭生活比较安稳，为了追求舒适、田园的理想生活，更实际的来说为了改善自己的生活环境，很多人开始了“二房”的购买之路。
有需求就会有市场，近几年，滨州开始涌现出了一大批“带院住宅”，这与很多购房者追求的田园主义理想生活不谋而合，所以他们愿意花高价去购买带院的房子。
但是
你花高价买的一楼小院
真的是合法的吗？
案例展示
近日，滨州市城市管理局针对“一楼带院”的部分小区进行了大规模整治行动，不少业主被责令限期拆除违建小院。
而在这部分小区中，就有因为院子的确权问题吵得沸沸扬扬的晨升家园小区。
在2020年的11月份，就有晨升家园小区的一楼业主向本地媒体爆料称，自己花高价买的一楼小院，成了违章建筑，被责令限期拆除。
晨升家园的业主们拿出了种种证据，表明自己对院子拥有永久使用权。比如购房合同里的约定，开发商开具给业主的补充协议、开发商的承诺等等。
而此热议事件，最终以该小区一楼小院无规划，界定为违章建筑，责令业主拆除违建落幕。
那为什么业主们拿出了这么多的证据，最终小院依旧判定为违规？
晨升家园小区的“院子”问题，也给不少滨州购房者敲响了警钟：“什么样的院子才是合法合规的？开发商给出的承诺和附加协议都是无效的吗？我们到底该如何买到合法的小院呢？”
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什么样的小院才是合法合规的？
我们以2014年滨州市人民政府印发的《滨州市城市规划管理技术规定》第十三条作为参考：除按规划划定的一类居住用地和村镇建设外，原则上不予审批低层居住建筑。居住用地鼓励多建公共绿地，不鼓励建设私家小院。
居住建筑底层配建小院按下列标准控制：
（一）低层联排住宅可配建小院；
（二）多层住宅不宜配建小院；
（三）高层住宅不得配建小院。
（注：六层以上为高层，部分住宅一层为储藏室或车库的，遵循“N+1”原则判定是否为高层住宅。）
配建小院进深不应超过6米，按实际绿化面积计入绿地率，最多不得超过小院面积的50%。
此外，我们滨州市坚持先规划后建设的原则，各项建设工程应按已批准的详细规划执行。而这类详细规划，必须要遵照《滨州市城市规划管理技术规定》。
因此，多层住宅不宜存在小院；高层住宅，不能配建小院。而符合配建小院的住宅，只有低层联排住宅（比如联排别墅。）
符合配建小院的住宅，自然资源规划局批准盖章的规划文本上，不管是总平图、效果图，还是单体透视图，都会有小院。
这类小院，才是真正合法合规的。
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晨升家园的小院为什么被判定违规？
此前提到，晨升家园小区的业主们拿出了购房合同、也拿出了开发商的补充协议，而最终结果却依旧是违规。为什么？从自然资源规划局执法人员的回答中我们可以窥见一些答案：“依据现有的档案材料，该项目规划方案中只有5号楼显示有小院，其余楼栋均没有标注。另外，除5号楼外其他楼栋不动产登记也没有关于小院的描述，因此界定为违章建筑。”
根据自然资源规划局执法人员所述，我们可以了解到晨升家园小区院子违建的原因有两个，一是无规划；二是无不动产登记。
我们再依据《滨州市城市规划管理技术规定》进行深度分析：
首先是无规划，那么此案例中屡屡提到的“规划”是什么呢？此前提到，我们滨州市坚持先规划后建设原则，各项建设工程应按已批准的详细规划执行。而这个详细规划，就是我们日常在项目项目工地外看到的项目规划公示图，这个项目规划公示，是严格遵循《滨州市城市规划管理技术规定》所制定的，这张规划图上有的，才是合法合规的。
之所以判定晨升家园小院违规，是因为不符合《滨州市城市规划管理技术规定》，规定约束，多层住宅不宜配建小院、高层住宅不得配建小院。
根据经由政府批示的项目规划图以及历史资料来看，晨升家园项目由山东晨升置业开发建设，占地面积18300平米，建筑面积35298平米，绿化率36%，容积率2.11，共规划建设7栋楼，其中1#、2#号楼为高层，3#、4#、6#、7#为多层（地上5层，地下1层），5#为别墅。
晨升家园小区住宅，1#、2#号楼为高层，3#、4#、6#、7#为多层，依据《滨州市城市规划管理技术规定》，高层不能建，多层不宜建，低层联排可建，因此1#、2#，3#、4#、6#、7#无小院；另一方面则是规划图上显示只有5号楼显示有小院，其余楼栋均没有标注，因此其他楼栋的小院必然是不合规的。
其次是无不动产登记。根据不动产登记条例，办理不动产登记需要以下材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料；值得注意的一点是，不动产登记中也提及了一个词：“规划”。也就是说，没有通过规划的小院根本就不会出现你的不动产证上！
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晨升家 园小院事件中网友提及的疑问解答
晨升家园案例引起了不少网友的热议，而网友最关心的问题有两个。
一、购房合同与附加协议里的院子确权有法律效应吗？
按照土地性质来讲，没有相关规划的院子就不属于建设用地，而是公共面积、公共绿地。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。而附加协议内容损害了公共利益，一般是无效的。因此，只要没有规划，不管是开发商前期建房时给你建好了院子，还是在购房合同或附加协议中承诺你可以在交房后永久使用、修建小院，它都是违法的！交房以后的你，要么面临着执法部门上门责令你拆除违建，要么就会时刻面临着你的邻居拨打市长热线频繁举报你的尴尬境地！
二、院子上不上不动产证重要吗？
关于晨升家园小区的问题，此前引发了网友的热议，一部分网友表示，买房子一定要看院子在不在不动产证上，不然就不能买。这也引起了不少业主们的恐慌，纷纷翻出自己家的不动产证确认自家院子在不在上头。而纵观滨州所有带院的楼盘，小院能够上不动产证的，屈指可数。那这是不是代表了这些院子都不合法呢？当然不是，还是要看规划。其实就是一句话，只要你的小院在规划图上，上不上不动产证它都是合法的。当然，小院能够上不动产证，肯定是更好的，这就相当于你的小院有了“双重保证”，既有规划，还有证，没有任何后顾之忧！
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重要提醒：消费者一定要谨防“营销陷阱”
如今，“买一楼赠送小院”成了很多楼盘的营销口号。这种“营销泡沫”的背后缘由值得深思：在很多年以前，高层住宅的一楼很难能卖得出去，为啥？因为一楼要面临防盗、防潮、防噪、防蚊虫的问题，甚至还存在光照不充足的问题。因此即便是开发商将一楼房价压低出售，消费者们也并不买账！
然而，不知道从什么时候开始，开发商们捕捉到了消费者对于院子的偏爱心理。在没有规划的前提下，将一楼前面的公共绿地圈起来，告诉购房者：这个院子，是你的！
不少钟爱院子的购房者，并不了解相关内情，最终就踏入了开发商的“营销陷阱”中，甚至还能接受比其他楼层更高的价格...然而事实却是，无论开发商怎么去吹嘘这个“一楼带院”，这个院子可能真的不属于你，甚至后期还有被责令拆除的风险。因此，警惕“营销陷阱”，看准规划，千万别上当！
说一千，道一万。小编最终想告诉那些对“院子”情有独钟的购房者们，想买带院子的房，必须要注意三点！
1.是否存在消费陷阱
2.是否符合规划
3.是否有产权
只有多方衡量，才能避免被“坑”！此外，滨州房产网也会不断地对滨州房地产市场进行分析，根据本地热议案例深度剖析，科学普法，帮助广大购房者买到真正放心的房子！
今 日 话 题
如今市面上的带院楼盘不在少数
无规划建院的开发商也确实存在
但是，开发商敢建
你，敢买吗？