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农村宅基地的流转:一定要符合这些条件

随着法律的不断进步,农村土地改革成为了热议的话题,此次农村土地改革中,农村宅基地制度改革“C位”出道,农村宅基地可以转让成为热点。那么,农村宅基地依法转让的条件是什么呢?北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所所长史西宁律师就此展开阐述。

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《土地管理法》第62条第5款规定:“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。”让农民“户有所居”是农村宅基制度的根本目的,因此,农民流转的宅基地应当是种种原因形成的“一户多宅”,而不是将自己唯一的一处宅基地转让出去后再找集体要地。相应的,宅基地的受让方也应当符合“一户一宅”的原则,处于没有宅基地的状态或者符合分户建房的标准而没有获批新的宅基地。

可以肯定的是,农民流转的宅基地必须是合法的,取得了集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证、乡村建设规划许可证、土地登记表、个人建房用地审批表等权属凭证,符合当地的规划,不存在违法的情况。即使因为历史原因而没有相关权属凭证的房屋,也要先确权再流转。

宅基地使用权的取得是由集体经济组织无偿分配的,因此,宅基地的流转不能只由双方私下交易,必须经过村委会或者集体同意。除了个别试点改革区,宅基地的流转只能在本集体经济组织成员内转让,不能跨村转让,更不能向非农户籍的居民转让。

宅基地的流转也要依据以下程序进行:(1)土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书,土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表,由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案;(2)流出方土地情况审核按照"属地核实"的原则,经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后,进行登记,乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后,进行登记;(3)流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定,或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格,作为参考依据。流转面积较大的,可由县土地流转服务中心组织专家进行评估;(4)信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息,在交易服务场所进行信息发布,并约请流转当事人会面,平等洽谈;(5)自愿协商县、乡(镇)土地流转组织作为管理、服务机构,协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜;(6)签订合同土地流转双方协商一致,达成流转意向后,按程序签订统一文本格式的土地流转合同;(7)鉴证、归档土地流转合同文本一式五份,经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份,其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案 。

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