房价涨跌，是众多买房人关注的重点！
据南京我爱我家研究院数据统计，2020年南京二手房成交均价为33819元/㎡，同比上涨了8.0%！由此可见，近年来南京二手房价格一直保持上涨趋势。
刚刚，我在浏览南京二手房网站时，有一个老小区吸引了我的注意！这家楼盘就是位于丹凤街卫巷1号的木马公寓。
该项目2006年开盘均价为18000元/㎡，2020年初挂牌均价为38900元/㎡，而目前最新挂牌均价为50847元/㎡，涨幅高达31%！
图源：链家
去年1月该小区一套41㎡户型成交价为36952元/㎡，最近一套同户型的成交价已经达到48537元/㎡，短短一年涨了近1.2万/㎡！
据中介透露，“学区谣言”是木马公寓房价上涨的主要原因！木马公寓是南京师范大学附属小学同仁小学和人民中学的学区房，去年5月有传闻称人民中学将和一路之隔的金陵中学合并。
传闻一出，小区热度高涨，业主心态膨胀，挂牌价一路上涨！不过，后来已经有消息证实，两所学校并未合并，木马公寓的初中学区目前仍是人民中学。
1、疯狂！木马公寓挂牌价一年涨幅高达31%
木马公寓位于玄武区丹凤街卫巷1号，是产权为70年的公寓式住宅，距珠江路科技街100米左右，从珠江路地铁站出来步行过去约5分钟。
据了解，木马公寓占地8747㎡，总建筑面积41024㎡，只有一栋楼，共32层，单室套户型为27-40㎡，两室两厅户型53-75㎡，由南京长发地产开发。2006年开盘时，均价为18000元/㎡。
我在浏览南京二手房网站时，发现木马公寓的最新挂牌均价为50847元/㎡，对比去年初挂牌均价38900元/㎡，短短一年房价上涨了约1.2万/㎡，涨幅高达31%，实在惊人！
2、中介：“学区谣言”是木马公寓房价上涨的主要原因！
今天，我在实探时向附近中介打听了解到，木马公寓之所以房价涨幅这么高，最主要的一点原因是受“学区谣言”的影响。
木马公寓是南京师范大学附属小学同仁小学和人民中学的学区房。
人民中学位于中山路178号，与金陵中学隔路相望。虽然同在中山路上，但是人民中学属于玄武区，金陵中学属于鼓楼区。
我：为什么木马公寓一年时间房价涨了这么多？
附近中介：早在去年5月，就有传闻称人民中学将和金陵中学合并，人民中学将成为金陵中学在市中心的初中部。
上图为：谣言
中介还说：自从有了这个苗头，小区热度高涨，业主心态也是水涨船高，挂牌价就一路上涨！
我：那现在木马公寓的学区确定是金陵中学学区了吗？
附近中介：没有，去年9月，玄武区教育集团公布人民中学加入金陵中学集团校，增挂金陵中学汇文女子高中， 初中部没有变化！也就是说木马公寓的初中学区依然是人民中学。
图源：西祠房产
我：那学区没有变化的消息公布以后，木马公寓挂牌价和成交量有下跌吗？
附近中介：虽然金陵中学学区最终泡汤了，但是房价已经涨上去了，业主自然也不高兴再降了，所以挂牌价暂时没有下跌。最近来看房的人确实没有去年7、8月那会儿多了，成交量有明显下降，价格和去年中相比变化不大！
去年初41㎡户型的单室套成交价在36952元/㎡，最近一套同户型的成交价已经达到48537元/㎡，涨了近1.2万/㎡！
2020年1月41㎡户型成交价
2020年8月28㎡户型成交价
28㎡户型房源最新挂牌均价
中介还透露，实际上并不单单是木马公寓一个小区涨价了，周边的小区只要是人民中学的学区房，挂牌都上涨了，除非一些诚心卖或者急用钱的业主，价格适当会低一些。
3、今天我实探 木 马 公寓，周边配套齐全
据周边居民透露，木马公寓首次开盘是在2006年，距今已经15年，当时均价只有18000元/㎡，还有额外优惠。但是由于小区只有一栋楼，没有小区环境，当时热度一般，卖了好久才清盘。
今天我实探发现，该小区最大的亮点是面积小、总价低、位置好，但是缺点和优点一样明显！小区虽然是70年产权，但是是公寓式住宅，一层楼有很多住户，居住舒适度不高。
小区周边商铺、银行、超市满足日常居民需求↓↓
一楼大厅有物业人员把守，进入需要测体温、登记信息，但是楼上有不少酒店，进出人员比较杂 ↓ ↓
入户大厅的正对面是非机动车的停车处，看着比较乱↓↓
周边都是密度比较大的老小区，整体比较老旧，像极了电视里放的中国早年筒子楼生活的场景 ↓↓
最后，你觉得木马公寓这个小区怎么样，值得买吗？