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轮动?上海房价已涨疯!青岛会是下一个吗……

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青岛市房产咨询 2021-01-21 13:49

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上海无疑是当下中国楼市的头号热点,隔着七八百公里我们似乎都能感受到来自那里的熊熊烈火。卖方频频跳价,买方有些焦虑,千人万人摇号,有楼盘认筹金就收了60亿,认筹率最高1273%……上海正在发生的也是我们曾经熟悉的。

感同身受之余,恐怕很多朋友都在琢磨,是不是深圳、上海等一线楼市火起来了,下一步,青岛这样的强二线也会突然爆发?大家是不是也应该做好准备,防止楼市像2017、2018年那样给所有人来个措手不及?

其实这几天有关媒体也将上海楼市爆发的动力源泉分析得比较透彻,“上海火了”与“青岛会火”之间并没有太多的必然逻辑,尽管部分宏观因素也可以视作某种程度上的共性,但楼市复燃可能不是一个两个爆点就可以做到,想搞清楚青岛楼市的走向,还得从本地市场去检索答案。

房产君整理了一些能够反映2020青岛楼市状况的数据表格,真正的“楼势”密码也许就藏于其中。

2020年房价下跌城市

上面的表格可能大家都挺熟悉的,青岛上榜“2020中国楼市跌价地图”,跌幅嘛,只能说还相对稳健。至于房价到底跌了还是涨了,可能身处青岛不同区位,感受也略有不同,胶州、即墨、西海岸和主城区,房价的变化还是落差挺大。

2020年青岛楼市住宅新房成交走势

第二张表格也被关注青岛楼市的朋友熟知,2020年青岛新建住宅月度成交走势图。疫情砸出的大坑,多数月份的稳定,还有年终特价冲刺带来的翘尾,需求还在,需要性价比来刺激,买与卖的博弈,找到了相对的均衡。

2020年青岛购房者关注区域

看看购房需求热度的区域分布吧。西海岸的表现是越来越热,不仅横向领跑各区市,纵向的关注度也较2019年高出一大截。环境越来越好,价格却屡屡爆出更大的说服力,结果也与预期没有太多偏离。

城阳的共有产权人才购房政策让这个片区的2020骤然给力。这个片区值得一提的利好还有诸如地铁1号线北段开通,棘洪滩板块的崛起。

尽管市场有些凄风冷雨,但随着新机场投用的临近,胶州市场的关注度还在增加。即墨市场的落差可能是最大的,大批量供地带来的供需失衡,难免带来阶段性的失温

同样与2019年不可同日而语的还有高新区,新项目不多,供货量有限,可能为数不多的爆点还是年底时的人才公寓,地铁8号线开通则是几乎绕开了这个片区大多数在售项目,对市场帮助有限。

市北的人气在涨,毕竟论主城供货量,这个片区走在前列。今年不是李沧供货大年,崂山区的新盘已经从玖玺城、佳源华府这样的封面转向金茂府、崂山壹号院这样的中坚,关注度较前年略低也有情可原。

2020年青岛楼市新房成交量

区域的关注度是否与实际成交完全匹配,其实并不完全吻合。西海岸的成交同比增长,并没有关注度提高的那么明显,毕竟供应量很高,局部区域竞争激烈,也延缓了需求变现的速度。

关注度提升的胶州,成交量反而萎缩,实打实的价格战,对成交的影响度也很可观。崂山的成交微涨,供应量放大了选择空间。即墨的缩量反而不像关注度下滑那么明显,因为市场上的房子多了嘛!虽然平均到各家的温度下降明显,但总量还可以积少成多不是。

2020年青岛购房者需求

看看青岛购房者的购房动机吧。刚需当然还是独领风骚,改善的比重也是保持了稳健。投资在退潮,这个在所难免。只一个限售5年,就把投资成本和风险推上了巅峰,毕竟,投资嘛,考虑玩长线的相对更少。

养老置业的需求在增长,一方面,越来越多人开始未雨绸缪,另一方面,这也反映了市场上此类产品的供应多了起来。这对需求也是一种启发和刺激。

2020年青岛购房者首付预算

首付预算反映了需求的变化。30万以下首付预算对应的100万以内的总价,在当前的房价水平下,也就是套一甚至套二的小户型,这甚至已经不是当下的刚需主菜。有人称,逐渐成为购房主力的95后,要么不结婚,要么买套三,套三已经成为基本款,这张表格很明显。

30万以下预算的缩水量大部分挤压到了上一个层面,30-50万的首付预算对应了100到150万总价区间,这个区间可以覆盖非主城区大部分刚需款的套三户型。

50-70万首付预算占比有些缩水,这一点也很好解释,郊区刚需下沉,主城刚需200万以内很难买个称心如意。

70万以上的各个预算区间占比均有增长,几年下来,市场对前两年骤涨房价的适应性增强,耐受度提高。300万应该是目前主城购房需求相对集中的一个价格尺度。

2020年青岛楼市物业产品类型

2020年青岛楼市产品类型上, 高层产品是绝对供应主力。提高土地使用效率是一种必然趋势,新供城市建设用地的平均容积率一年比一年高,相对而言,别墅的供给可能会越来越少。但人们对低密度居住环境有一种天然的渴求,洋房产品作为高层产品的搭档,也被很多开发商选作市场利器。

相对于住宅,商办类产品近年来的需求度相当惨淡,去化艰难也使得很多开发商尽量调低此类产品的比重,或者放慢商办类产品入市的节奏。这会不会让公寓、商铺、写字楼们的市场生态得到改善?时间会给出答案。

2020年青岛楼市户型面积关注度

在户型面积上,2020年,青岛购房者的爱与不爱又有哪些变化呢?80平以下户型的关注度下降了不少,这说明,真的有越来越多的购房者把套三当作了基本款。但毕竟房价压力还是客观存在,不喜欢套二喜欢套三,但对于刚需一族而言,总价是个很难突破的门槛,所以2020年就有了89平小套三的流行,反映在关注度分配上,80-90平米面积段的比例增长了不少。

而与之相邻的高面积段90-100平方米,事实上就在关注度排行榜上失去了竞争力。改善也会是未来楼市的主流需求,100-150平方米之间的两个面积段,关注度都在稳健增长,而且在各个面积段占比排名前两位,事实上,这也是当前楼市最主要的供货面积段。

200-300平面积段关注度在缩水,在一个非热点周期进行准终极置业,刚性差了那么一点儿,至于300平以上户型关注度看涨,一方面因为限墅令、通胀等原因,豪宅又让与之相对应的客群看到价值,再者,对于购买力充裕的豪宅客户而言,买房有时就是按需而行,没必要对房价与市场过于敏感。

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