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北京买学区房:从根本上说学区房是政策性产物,而非经济所能控制

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章哥说买房 2021-01-21 12:45

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

您好,最近在看安慧里,芍药居和慧忠里的学区房,想买慧忠里,但是价格有点高,担心买在了最高点,又是91年的房子,如果按其他区多校划片,以及我还要住至少5到10年,怕到时候卖不出去,想找您帮提提建议,非常感谢

回答:

1、 考虑的挺对,确实有些风险。

2、 学区房很明确,买的就是学区,是学位,是孩子上学的资格。而中国和美国不同,美国的学区房相对更稳定。因为学校一般都是公立民助,或者干脆就是私立学校。那房价越高,交的房产税就越多。

而房产税的主要用途就是本学区学校建设,所以也叫“学区税”。那这就产生循环,学校越好,房价越高,学校得到的资金越多,教育水平也就更稳定,学区房价格也就同步提升。如果办不好学校,那就是反之的恶性循环。总之,业主们对学校的经费和教育质量有很大的权利。

而中国不同,办学经费是完全的财政拨款,和本区业主没有直接关系。那学校的教学质量和各种政策,业主们也就无法掌控,一切听教委的。

那在此情况下,买学区房本身就充满了不确定性。因为政府的行为并不一定遵从经济规律,其目的无法预测,更无法判断政策走向。

3、 朝阳区2017年就有过630政策,宣布多校划片,但后来没有实行,不了了之了。据说是因为新政导致学区房价格暴跌,业主们去教委闹,所以取消了。我不信这种说法,东西海现在都是多校划片,都造成了学区房价格波动,怎么都没人闹啊。朝阳才几所学校有学区房,能聚集多大的力量?

那甭管什么原因吧,至少现在买学区房还是安全的,能确保孩子上学。以后是否会重新执行多校划片说不好,有可能,毕竟其他区大多已经实行。如果房价继续上涨,那朝阳区有可能出于打压房价的目的,宣布多校。

4、 所以,至少在北京,学区房并不是一种稳妥的投资品,主要就是其受政策的影响大,不受经济控制。

而且,看看北京历年出生人口,也不稳定。2013年之所以学区房暴涨,就是因为2007年的孩子猛的多出2万,金猪娃。而今明两年的学区房也很可能暴涨,也是因为2014年的孩子又是猛增4万。可2015年却又猛跌5万,2016年增加8万,17和18年再度下降。我是看着这些数字发懵,不知道学区房将来会怎么走势。

4、总之,甭管学区房的未来了,现在为了孩子上学是必须买的,早买早踏实,先获得学位再说。但建议是尽量买小,上学后换租才更方便,也节约成本,降低风险。而且在用完学位之后就可以卖掉,从经济上也划算。朝阳是9年制的也要到初一才能卖,一般都要重新审核的。如果你们孩子明年上学,那91年的没什么,只要房龄不超40年,贷款基本没问题,至少能做抵押贷,所以并不会影响出手。不确定的只是教改政策而已。仅供参考。

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