2020年是极不平凡的一年。面对突如其来的新冠肺炎疫情，在党中央的坚强领导下，我们众志成城，患难与共，共克时艰，经济和社会领域都交出了一份份满意的答卷。
先简单回顾一下2020的宁波的楼市：经历了年初疫情肆虐的考验，宁波楼市以一套简单的组合拳，让原本高位运行的行情又走出了一波大阳线。在2020年2~3月时候，很多售楼处门可罗雀，某些大房企比如恒某大都要搞全员75折促销，甚至好些大V也断言楼市要遭遇严寒了，宁波楼市要横盘了。可未来总是那么让人魔幻，不料从年中开始宁波楼市又随着大象起舞了，并且一大波地王又接连袭来，开盘即光盘又频现江湖。个中原因，相信大家也知道了。真乃，楼市风云，变幻大王旗也。
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当人很多人还在感慨宁波的房价如此高还为何一房难求的时候，当很多人都对2021年楼市走势倍感迷茫的时候，相信很多人已注意到了上海近期行情异常火爆。就在1.4~1.10这周，上海新房成交均价高达58425元/平米，周环比涨幅竟然达到17.3%。
如果新房涉及到个盘和区域因素不能概括全貌的话，那么上海二手房近期房东纷纷跳价的现象足以说明什么叫火爆二字，以大虹桥七宝板块某科为例，一套100平米的次新房，从2020年5月到现在总价已上涨高达150万以上。甚至出现某小区无有效房源在售，几个买家竞相追捧一个房东的奇观。市场要疯狂，真让人抓狂啊。
看下面的1月上海部分新盘的认筹比就知道了。
当然今天辉哥不想就上海的情况展开讨论。回到宁波来看，2021年，我们宁波楼市还有多少想象的空间，还有什么牌可以打？是我特别要关心的。特别是在20201211调控新政后，未来的楼市走势似乎会变得更加复杂和多变。关于未来走势，仁者见仁，智者见智。辉哥不做预判，也无法预判。辉哥只讲现在正在进行的一些东西和其可能对宁波楼市带来的影响。
就在2020年的最后一天，大家都惊喜的看到了，国家发改委为宁波人民送上了一顿大餐。这就是宁波轨道交通三期规划获得国家发改委的批复。前几天老司机本尊也撰文写到，轨交三期的诸多遗憾和轨交四期的一些展望。今天辉哥想就这个三期规划要点谈谈它对宁波置业具体会带来的可能的实际性影响，以及购房思路的合理调整和应对。
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地铁，究竟会给我们置业带来什么价值和变化？
说轨交三期规划亮点之前，我首先要说说地铁这个事物在宁波老百姓心目中的地位。如果说，五年前你对宁波地铁不关心，觉得无所谓，我可以理解。但是如果你到今天还不在乎地铁，也觉得地铁对自己置业无关紧要，甚至觉得不是自己考虑的一个因素，那么你真的奥特曼了。
人口数量的多少是一个城市的竞争力之一，而地铁就是一个城市特别是大城市的人口快速流动的交通动脉线，以其大运量高效率为城市的经济活力和经济效率带来巨大的边际效应，特别是多线成网后。
辉哥在2016年就曾踏勘走访宁波楼市，说下当年一个有趣的现象。当初有个下应的楼盘，离当时规划的4号线和5号线双地铁口不过600米左右，是个典型的双地铁盘，让我惊讶的是，该楼盘售楼员给我介绍的时候，都不曾主动提及双地铁这个最大卖点，只是大力宣传其绿化和商业便利性如何如何好，最后辉哥实在按奈不住问附近有无地铁规划，售楼员才给我随意展示了一下。可想而知当时宁波的购房人是多么的不重视地铁概念对置业的影响。
而且更让辉哥费解的是，这样优质的双地铁房，放在北上广深，必定是日光的盘，可它竟然卖了四个月还有20%尾盘未清。随同辉哥来的一个上海朋友，看到这种情况，暗自窃喜，大活宝还真给他捡着了，于是当天就定了2套。很显然，2016年那时候宁波大多数购房人和卖房人应该都没看到地铁对楼盘的巨大权重价值。
如果老铁们对地铁影响房价的权重还无实际感受的话，我们再来截取上海大虹桥九亭板块的二个楼盘来说明一下，相信对宁波小伙伴会有所启发。
上海贝尚湾小区如下（截图来自高德地图，均价来自安居客信息，下同）
上海象屿都城小区如下
贝尚湾和象屿都城这二个楼盘都是大虹桥九亭板块内差不多同时期交付的小区，且在方圆5公里内都依靠板块内唯一的地铁九亭站出行，贝尚湾小区门口到地铁口约800米，最新均价56000左右。象屿都城小区门口到地铁站约2100米，最新均价45000左右。在忽略板块其他因素的情况下，单看地铁出行的影响，这二个小区每平单价格相差竟然高达11000元。这很明显说明了在地铁高度发达的城市，地铁有无，以及在同等情况下距离地铁站的远近，无疑是影响房价的一个非常重要的因素。
无疑，关于地铁，关乎房价，上海的Case给了宁波一个漂亮Show。
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正是看到了地铁对城市发展带来的巨大经济价值。所以现在国内很多大城市，除了在GDP，人口扩张，科技产业等方面暗自较劲外，在地铁建设上也是你追我赶，唯恐落后。所以大家很容易看到，长三角各主要城市，地铁规模一年一个样，甚至绍兴和台州，都在抢抓地铁的规划和建设。业界有一个不成文的规矩，城市要发展，要壮大，有无地铁规划则是这个城市能否跃升大城市的标志，地铁运营里程的长短也成为这个城市现代化程度的一个象征。
目前，上海作为长三角唯一超级特大城市，已在运营16条线，地铁网络总里程达750公里，到2030年规划线路也达到25条之多，上海当之无愧以冠军身份领跑全国。长三角的南京，苏州，杭州都在发力，排名分别第4,第12，第17。宁波也不甘示弱，目前排名第20名。相信随着宁波轨交三期的建设加速，宁波地铁里程排名会更上台阶。
由于之前宁波一直运营一二号线，无法发挥成网的边际效益，所以实际乘坐地铁的人数不算多。随着三号线四号线以及奉化城际线的开通运营，地铁初步成网，地铁的巨大价值就发挥出来了，其边际效应也得到显著递增。也就是说，居民选择地铁出行的意愿会大大提高了，出行效率也是成倍数增加了。尤其在宁波人口急剧扩展的今天和未来，堵车只会越来越严重，出行开车的也会越来越少，选择地铁出行会越来越成为标配。
目前上海地铁客运流量占到总公共交通流量的53%，以目前宁波地铁流量来看，未来的流量增加空间还非常大。
△数据来源于网络
这里辉哥要顺便说一下，可能有的人观念还没转变过来。觉得坐地铁是工薪阶层的行为，开车出行才显更得有档次。其实，现在在北上广深，年薪几十万的金领甚至老总都有很多选择地铁出行，大家都没觉得坐地铁掉价。你想一想，你开着60万的宝马，哪有我开着6000万的地铁拉风呀，而且我开的地铁比你还快，效率还高，并且从不堵车，还特别准时。
我们相信，随着宁波三期轨交的运营，在宁波坐地铁也会成为一种出行时尚。
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在宁波轨交三期线路和站点规划获批后，很多小伙伴都迫不及待的私信辉哥，问的最多的问题就是在三期线路融入地铁网络后，宁波的购房格局会出现哪些亮点呢？我们的购房思路相应该做哪些调整呢？
今天辉哥就借此机会，看图说话，端出满满的干货，供小伙伴参考。
想说的心里话都在这里了。
NO.1 从图上可以大致看出，传统老三区各板块，地铁站点基本得到加密，福利多多，无需担忧未来地铁站的多寡。大部分地方出门2公里范围内都能找到地铁站。
NO.2三期最大的受益亮点板块是四号线的二个延伸站，慈城西站和东钱湖国际会议中心站。这二个站点的设置，直接表达了政府对慈城和东钱湖二大热门板块的重视，也等于直接宣告慈城西和东钱湖腹地必将达到深度城市化。其购房潜力无需美言，肉眼可见的是，四号线延伸的慈城西板块和东钱湖腹地板块必将成为未来5年置业的烫金板块。
NO.3 未来三期各路线运营后，宁波地铁基本成网了，地铁叠加效应-边际效应逐步体现。成网后带来的一个必然的趋势是，以三江口和东新作为房价的金字塔模型，必将沿着地铁的延伸，房价按照梯度降阶。也就是说，传统的海曙西大板块，要迎来属于它的阶梯价值。通俗说，原来被低估的价值会逐步补涨上来。比如荣安某源这个盘很多小伙伴都说买亏了，虽然最近一年涨的少，但是等到三期线路成网后，按梯度阶差它应该会大概率得到补涨。
NO.4 地铁成网络后，地铁对传统市中心板块和郊区板块的产生的的附加值是不一样的。市中心地铁附加值收益要远少于郊区板块。这就是为何很多人抢购慈城和方桥的一个深度原因之一。具体来说，三江口板块地铁的权重可能不到20%，而慈城和方桥地铁的权重可能高达70%。各位慢慢细品。
NO.5 三期线路成网后，地铁站越密集的区域，房价越稳定和坚挺。抗跌性越强。东新和三江口就不用说了。表现比较抢眼的板块是下应潘火，高桥望春，南商，洪塘等新贵板块。各位细品。
NO.6 三期规划最让人遗憾的是，亏待了长丰板块。这是限购圈内被地铁最忽视的一个板块。不过豪宅区从来不怕无地铁，请长丰小伙伴多提豪车吧。
NO.7 三期规划还有一个很大的遗憾，就是姚江新区板块，竟然没有启动地铁建设。姚江新区作为市府重点打造的新城，作为交通先行的地铁都不启动，很难想象姚江新区这块宝地将如何高效快速的推进建设。（下面会说到四期规划会有）
NO.8 三期规划图上不小心隐藏了一个小秘密，就是传说的宁波高铁西站，莫非选址横街？黄古路站设置换乘站可见一斑。这一点有待后续官方求证，因为这对关注海曙西的小伙伴来说，是其决策的关键一环。
NO.9 从宁波大市域来看，传说的余慈城际在三期轨交都没有提及，不得不说余姚慈溪的小伙伴等的有点急了。看来余慈地区统筹设区这事又要多煎熬一段时间了。但急也急不来，咱们就耐心等待四期规划吧。想考虑投资余慈地区的老铁，自己看着吧。
以上为辉哥看图说话简单梳理出来的一些要点，仅供置业思路作些许参考。小伙伴如有补充也可以留言交流。
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正如很多小伙伴看到的那样，虽然轨交三期规划确实存在诸多遗憾。但是辉哥擦亮眼睛细看，发现其实三期线路站点还暗含着很多玄妙之处。那就是三期线路其实给四期规划预留了很多换乘站和新线走向趋势，眼拙的小伙伴回头数一下上面规划图中有多少个带换乘标识的地铁站吧。虽然四期规划未能正式出台，但是辉哥搜罗全网还是找到四期的蛛丝马迹，权当是YY图吧，但是结合三期换乘站，还是可以清晰的看到地铁网未来远景的影子。这些影子或许就是未来购房巨大的前瞻力和第一道鲜啊。
由地铁远景规划的YY图我们不难发现，三期的姚江新区空白，已经由双地铁进行填补了，海曙西大板块基本得到加密的完美诠释，余慈城际大手笔也落地了，就连九龙湖小镇都被雨露均沾了。
有道是“地铁一响，黄金万两，地铁所至，金石为开”。未来宁波织就的这一张地铁大网，必将成就宁波新的发展辉煌。同时，相信这一张网，一定能为小伙伴们的资产配置带来全新的启发。
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