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问：九叔您好。手上有250w现金，按揭500w。现有宝安西乡中粮鸿云178双拼房一套，在老婆名下，按揭利率88折，一个证红本在手，一个证还有按揭280w；南山麒麟花园47平学位房一套，在我名下，按揭220w。目前全家住在麒麟小区，因为房子太小，所以老人住在自有的房子里，我和老婆带两个孩子在小区租了个100平左右的房子，房租1w，西乡的房子租出去了，也是房租1w。因为租的房子总是感觉不舒服，所以考虑买房，又因为孩子在这里上学，希望购买步行能够到达的小区，周边小区因为房票的问题比较难解决，最近看了中山公园的臻林天汇，分为商务公寓和商办公寓，都是装修过。153平的商务公寓1088w+193w装修，155的商办公寓970w+117w装修，应该还能有一点优惠，没有细谈。
请问老师：1.因为房票问题，我们是不是只适合买公寓了？还有别的解决办法吗？
2.老师您一直都不太推荐公寓，不过这个小区看着品质不错，楼下就是12号线（在建），紧挨中山公园，您对这个小区有什么评价？觉得有上涨空间吗？
3.商务公寓和商办公寓具体有什么区别，网上搜索是说没啥区别，是这样吗？
4.如果要买的话，怎样规划按揭划算一些呢？谢谢老师！
答：你好。中粮鸿云双证流动性很弱，大面积高总价在西乡这里就是错配，小刚需买不起，有钱的看不上，建议尽快出手置换。在名额宝贵的时代，要拿两个名额出来买个房子，也不是很多了。
1、公寓不要买！看看找个DC，或者老人票
2、自住随自己喜好，投资需要讲原则的，公寓买的时候开心，卖的时候才发现什么叫苦。别人的住宅蹭蹭地涨，你的公寓窝着不动，转手时税费又高，还不容易出手，得打到骨折。怕到时住着也不香了。
3、性质类似，建议考虑住宅
4、出手西乡这套，腾出名额和资金，入一套核心地段的好房子，自住兼投资
问：您好，现在想买一套投资为主兼居住的房子，看过你的一些分析，如果现在选择宝中，天悦龙庭，幸福海岸，第五大道，尚都花园那一带，现均价都10以上了，还有投资的价值吗？谢谢
答：你好，宝中是很不错的区域，未来价格还会更高，可以放心大胆的买入。
问：老师您好，请问目前有前海路阳光花地苑的房子一室一厅，目前有人出价330万，想置换交通方便的两室次新房，那个区域比较合适，夫妻均超45了，有房票但没有贷票了
答：恭喜前海业主 如果出于投资的角度，这房子我不建议卖的，明年很容易看到400w，参照雷圳碧榕湾、朗景园这些低总价的学区房。因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断之后再投资一套，贷款没问题的。
问：九叔老师好，本人90后，目前年收入60万左右，首付计划在200万以内，主要是自住加投资。目前主要在看梅林一村，觉得福田整体的生活环境相对较好，周边发展也比较稳定。也看了老师推荐金地上塘道和曼海宁，我关注了一下价格要比福田便宜，学位好像也有潜力，所以也可以考虑。老师可以帮忙分析对比一下这三个盘吗，可以给个顺序建议。就我目前的情况来看，除了这两个区域，还有没有推荐的区域。
答：你好。梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。
目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 居住：不推荐，整体感觉差 投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，对梅林一村也很难发生推动效应，相对于整体单价偏高，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。 整体居住环境上塘更好，综合考虑推荐上塘