自2020年四季度，淮安土拍市场和新房市场热度不断，多个区域地价创新高，“日光盘”层出不穷。
但二手房市场似乎有些艰难：挂牌量在持续增多，反观成交数量却非常一般，除了一些有优质学区加持的房源成交价格屡创新高外，有一大批小区近90天零成交，甚至有小区二手房的成交记录在去年！令人大跌眼镜。
但仔细研究这些“零成交”小区，可以发现，这些小区有一些共性：二手房别墅总价太高，有价无市；没有优质学区的老小区，正在慢慢被市场淘汰；公寓市场销售惨淡···
买房人也许从中可以获得一些启示：一是，买房应该看重学区、地段、配套等；二是，不要贪图便宜购买房龄大的老小区；三是，公寓市场不值得投资，后期转手比较难。
1、泪奔了！90天零成交！淮安这些小区“太难卖”！
据贝壳找房最新数据显示，目前淮安二手房的库存超2.2万套！
要知道，这只是贝壳找房上这一个平台的挂牌数量，还不包括其他一些线上平台以及线下平台的挂牌数量。
今天，我整理汇总贝壳找房上淮安每个二手房小区的成交数据，吃惊地发现：主城区的多个区域，有一批小区3个月内零成交，甚至有的小区的最近一次成交记录还停留在2019年，令人咋舌。
其中，部分挂牌数量比较多的且90天以内零成交的二手房小区如下↓↓↓
注：
1.上表数据统计来自贝壳找房，在贝壳网上无成交的小区，不代表其他渠道无成交，数据仅供参考；
2.数据截止日期为2021年1月17日；
3.上表数据均为手动录入，如存在偏差，请见谅。
2、总价太高、房龄太大、物业太差······淮安这些小区成交量低的原因曝光！
仔细研究这些成交量低的小区不难发现，它们有以下几个共同特征，我整理汇总了下来：
1、别墅有价无市，总价太高；
在统计的过程中，我发现一些别墅小区成交量很低，有些房源甚至挂牌一年多也没有成交，令人大跌眼镜！
比如位于经济开发区的红豆美墅公园里，小区挂牌均价超1.7万/㎡，在售二手房有13套，总价普遍在300万以上。
其中，有一套房子，建筑面积约247㎡，挂牌单价为28361元/㎡，总价高达700万！这样的价格，让大多数人望而生畏。目前这个小区还没有成交的二手房。
再比如国信金河世家的一套房子，挂牌单价约2.57万/㎡，建筑面积约265㎡，总价达680万，即便是长征小学的学区房，但总价太高，劝退一批买房人！挂牌1年多了至今仍没有成交。
2、没有优质学区的老小区，正在慢慢被市场淘汰；
今天经过统计发现，3个月内零成交的小区中占比最多的是那些，房龄在20年左右，甚至更长，没电梯，也没有优质学区加持，即使位置不错，也不是很受待见，致使成交量很低。
譬如位于清江浦区的新新家园，房龄超20年，居住舒适度不高，目前该小区有67套房源在售，均价在8866元/㎡，即便小区地段不错，周边配套也齐全。但最近90天也没有成交的二手房。
据贝壳找房上提供的图片来看，该小区内部的道路比较拥挤，外立面出现墙皮脱落。
（图源贝壳找房）
这样的事例不止一个，几乎每个区域都有一些房龄大的老小区，正在慢慢被市场淘汰。
3、公寓市场成交量一言难尽；
经过统计可以发现，公寓市场的成交量一言难尽，小区挂牌数量居高不下，但是却鲜有成交。
比如颐高广场等，挂牌数量41套，但至今只成交了 一套二手房。
虽然有些公寓的地段都不错，但由于是公寓住宅，产权仅有40年，没有学区，很少有人购买。
4、“老破大”学区房，也难卖；
众所周知，学区房一直以来都是二手房市场的硬通货，有些老破小的成交价格已经突破了6万/㎡！
但通过此次统计发现，华城小区、清晏小区等人民小学、实验小学的学区房近90天仍没有成交，在售二手房数量也比较多。
这些小区在售的二手房，户型普遍偏大，总价也偏高，直逼400万。而对于旨在看重学区的买房人来说，大多只是为了学位，小户型总价更低、也更方便后期转手。
5、部分小区物业不作为，小区环境差，致使成交量走低；
物业的好坏和一个小区的房价涨跌、升值潜力，可以说是息息相关了。
一般口碑房企打造的小区，交付后依然精心维护，多年以后依然非常能打，甚至比一些新楼盘的景观还要好。
也不会出现墙面剥落、草地裸露、车辆乱停放等情况，小区环境、绿化等都不错，自然能够保值甚至持续升值，也自然会吸引一波买房人。
但反观一些小区的物业不作为，乱摆放停车位、垃圾乱堆等情况，让人唏嘘不已，成交量也低。
综合上述，大家在买房应注意：无论是买新房还是二手房，都应当提前研究这个小区所处区域的发展前景、配套、学区以及小区的物业等几方面。另外，不要贪图便宜购买房龄大的老小区；公寓市场不值得投资，后期转手比较难。
来源：淮安城建资讯