1月19日下午,2020年昆明中原房地产分析在凤凰网房产风直播独家发布,吸引了8.9万人在线观看。
根据昆明中原数据,2021年,昆明在短中长期多项利好之下,城市能级会持续提升,并且城市基建规划持续向好。
一级市场:2020年土地供应及成交环比均下降,周边卫星城将成房企主要战场
2020年昆明主城区商品房用地有效供地192宗,合计9193.35亩;土地成交178宗,合计8455.91亩。整体来看,2020年土地供应量与成交量同比去年同一时期均下降30%,昆明土地市场供地量与成交量回落,土地整体成交单价为708.21万元/亩,与去年基本持平,从区域上看,呈贡区土地市场活跃,而中心区受多宗地下用地成交拉低了土地成交单价。
2020年虽未像去年地王频现,但仍有不少优质土地引起开发商争抢,溢价更多体现于呈贡区、经开区与东市区,房企在昆拿地热度不减。
昆明主城区2020商品房用地成交量相对2019年供应量骤减,而昆明周边卫星城商品房用地成交量近两年来持续保持高位,昆明近郊区县土地市场活跃,今年多宗优质土地成交,土地单价上升明显,另外随着市场发展,昆明主城区可用土地将持续减少,可以预见未来主城区新入市项目将有所减少,而周边卫星城将成为房企主要战场。
此外,房企为降低资金成本、降低开发风险,土地市场报团现象越来越明显。
二级市场:供大于求,住宅全年成交均价14978元/㎡
2020年商品房市场整体呈供大于求状态,供应1818.82万㎡,成交1418.6万㎡,成交均价12302元/㎡,同比增长7%;商品房库存2286.6万㎡,去化周期约19.3个月,库存与去化周期呈上升趋势。
住宅市场方面,2020年住宅市场供应1139.39万㎡,成交944.61万㎡,成交均价14978元/㎡,同比上涨7%;住宅库存775.65万㎡,去化周期约9.9个月,呈上升趋势,但住宅主流产品仍供货量不足。
2020年主力住宅成交面积100-144㎡;住宅成交套总价以120-180万为主,受价格上涨因素影响,套总价180万以上产品占比呈逐年增加趋势。
开盘分析:2020年开盘推出13849套房源,开盘去化率为66.1%
2020年共有41个项目开盘,开盘频次59次,整体开盘频次较2019年大幅缩减,各大开发商采取顺销方式,加快推货速度,抢占市场;2020年共19个新项目集中开盘入市,市场活跃度不减。
2020年开盘推出13849套房源,成交9157套,开盘去化率为66.1%。对比全国数据来看,全国2020年整体开盘去化率55%,但昆明开盘去化率仍高于全国水平,昆明住宅市场热度持续,属于全国高水平城市。
客户分析:地州、外省客户持续增长,2021年预计会继续增加
根据昆明中原数据,昆明房地产市场客群昆明本地客户占41%,地州增至45%、外省增至14%,地州、外省客户持续增长。据统计,昆明今年热点项目月均来访量水平线338组,预计2021年受生物多样性会议在昆明召开影响,外省在昆明购房客户量占比会增加。
客户最关注居住品质及配套,购房最大忧虑是性价比、配套配建问题及交通便利性。
根据昆明中原客户调研分析,在昆明购房首选南、北、西三区域,南、北区域客户区域黏性最强。
市场研判:高价项目入市将拉动整体市场价格上涨
据昆明中原测算,2021年昆明住宅供应量预计1300万方,超150万方板块为经开区与北市核心板块,两区域与一环内项目突增,或将拉长去化周期。
此外,2021年预计均价超1.8万元/㎡项目主要分布于南市区、北市区、中心区,占比24%,其中超2万元/㎡占比12%,高价项目将拉动整体市场价格上涨。
2021年住宅量价将持续上涨,受多个高价地项目入市影响,全年整体住宅备案成交价或将达到16500元/㎡,2021年住宅预推量约1300万㎡,年成交量约占推售量85%;昆明城市吸附力增强,地州客群及外省旅居客群有望持续增加。
来源：凤凰网
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