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上海房产暴涨 从新房摇号点燃 到半亿豪宅拍卖溢价率73% 恐慌性买房还将持续

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上海买房人 2021-01-20 10:39

在目前的市场行情,各大媒体公众号自媒体大写特写上海楼市火爆场景,北京在写,苏州也在写。还有不少网友说,上海涨完苏州涨,苏州涨完昆山涨,几乎全民看待房价上涨。

小编好几天没有更新公众号,本不想参与上海房产暴涨的热点而推波助澜。也看见不少自媒体或专家言论,不少文章断章取义,纯粹个人思想无经验可谈,看到不赞同的地方忍不住想说点以往房价上涨的逻辑与这次有什么不同。

小编从事房产15年,来说说本轮房价暴涨导火索,这次与以往涨的有点不一样。是不是有钱人太多

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上海市场压抑了4年之久,2020年8月份终于爆发了,到目前的一房难求。

在以往09年、15年行情也没有如此火爆。与以往相比哪里不一样,小编仅以经验之谈给读者参考。

先说一下09年市场行情,08年金融危机那一整年成交量在这20年中也是最低的,几乎无人买房,唯独金3银4月份,也就是3到5月份有一点成交量,直到11月份4万亿救市刺激楼市,银行住房贷款最低可以打7折,首付2成也可以。当然有点路子零首付也能买到房,银行审批贷款简单。市场从老破小开始点燃,低总价老破小户型业主卖掉置换两房,两房业主置换三房。在那时学区概念并不强,以居住为主。

成交标的总价从低慢慢走高,直到09年夏天电梯大三房才开始蠢蠢欲动,慢慢消化,到09年底上海均价涨幅70%。品质豪宅与别墅几乎没动静,价格涨幅10%左右。尤其05年到06年竣工二手房,整个小区挂牌量有30%以上属于温州炒房客库存。体量相当大,以1000户小区有300套在卖。通过09年的消化,二手存量房消化一空,上海就很少再见温州房东身影,小编当年跑温州转定不下十次。

在11年以后不温不火的行情持续到14年,平均年涨幅10%+与通货膨胀持平,属于正常市场规律。

直到14年底开始慢慢好转,到15年三五月份成交量再次突破历史新高,延续到16年下半年,这一年半时间上海均价涨幅又是70%。

在14年之前购房者对地段较为看重,太远的不要。14年行情以次新房,小区环境好品质好的刚需,地段偏一点没事,以中小户型刚需开始点燃行情,学区房概念也才刚刚开始重视,与非学区房价相差也不大10%左右。稀缺性资源别墅涨的最多,以浦东东源丽晶别墅,在14年1000万以内可选择到独栋别墅,到16年涨到1800万。

曾经的周浦康桥属于很郊区了,随着上海城市的不断扩大,南汇划进浦东,周康板块地理位置成了浦东的中心,曾经的上海农产品批发市场沪南路御桥那乡下,现在变成了遥不可及的金中环,房价媲美老杨浦、大金桥。以万科海上传奇为例均价已突破12万。

如今房价自去年8月份开始,这次行情上涨与以往不一样,从新房摇号开始,上海一二手房价倒挂好几年了,在这几年时间里新房也滋生了不少投机客。他们资金雄厚,总价从800万起到2000万都参与,买进既赚好几百万,从新房摇号越来越难开始转移到拍卖房,再到挖掘品质高带学区二手房。

从开发商营销策略给购房者灌输区域规划,学区概念深入购房者脑海。二手房市场直接从千万“豪宅”点燃市场,学区加持暴涨,曾经经纪人若是卖掉1000多万的房子同行群都能炸开锅,某某某公司成交了,如今开单一两千万豪宅就像家常便饭。以总价标的成交量绘图,之前绘出来的图形是金字塔形状,如今成交标的是以水桶形状出现。有不少经纪人专攻老破小小区今年业绩并没有很理性。

在这短短3个月时间有小区暴涨70%。也有大多数小区也就回归16年最高点。起初刚需购房者还抱有侥幸心理,都参与到摇号大军捡漏,经过几次淘汰放弃摇号开始选择二手房,这时二手房也是水涨船高。有不少前期购房者看过的二手房几乎全部下架清空售罄,房价一天一个价。

下面来聊聊目前市场供需关系

图上黄浦区一套半亿住宅,起拍价3920万竞拍,14人参与竞拍,叫价492次最终编号D3264以6812万竞得,溢价率73%。从这场拍卖行情我们能看出上海买方的购买力,一套半亿住宅,14人参与竞拍,只有一个人买到。还有13个人的购买需求将来在哪里释放?

这两个月小编同学也在看房,5000万以内想买一套江景房,看房2个月也没看到合适的。

这几千万预算也买不到房子,读者可能会想这些有钱人太挑了。下面再给你看看浦东金桥瑞士五套一楼拍卖房,电梯房一楼几乎没采光。得房率超低的,122平米仅2房2厅,有建平九年加持。

参与这次竞拍者据竞拍者报道有50多位,每套竞价次数都在300多次高到600次,挤掉40多位潜在买房资金。其他40对的需求又该去哪里释放?据统计目前建平九年1000万以上二手房源不超过10套,而且价格还是挂的天上。

最气人的是,前两天小编同学,也是在等待一套拍卖房,阳光欧洲城一套联排别墅,起拍价700多万,他预算1100万必得此房,1月15号开拍,等待漫长一个多月,一切准备就绪,谁知在开拍前一天下架了,找不到了,读者有没有感觉到愤怒,这近千万的东西说没就没了。套路也太深了,气的把手机直接往地上摔了,这被骗的感觉报警也没用。

在一个月之前有中介给他推荐好几套优质房源都被他拒绝了。现在这些房源早已卖掉,再也找不到合适的房源,稍微理想的房源目前在1400万以上。最后买了一套也是曾经没怎么看中的一套外高桥顶楼复式,比之前价格上涨60万买下,签约时还一直担心房东不签字,自己的房子已经卖掉一天不买夜难眠。

这是曾经的新天地豪宅翠湖天地,最近的买家就委屈了,两三千万豪宅,曾经价格也不便宜,看房人寥寥无几,现在看房需在小区门口排队等待半小时才能轮到你。

当买家看中房子一天不能耽误,也许明天业主就能跳价,别想还能谈多少。有些房东坐板凳思考时间就涨了好几十万。

每个中介手上都有一大把客户却无房可推荐。

因无房可卖大多数中介都已经提前进入春节休眠状态,该赚的已经赚了不少,曾经的豪宅团队三年不开单吃三年,今年他可能一个月就卖三套豪宅。在麻将馆打麻将的有一半多都是中介在消遣,麻将馆已然变成中介大本营。

此次房价上涨周期到什么时候结束?

按以往经验,不管淡季旺季,每年的每年的三五月份成交量都是最高点小阳春,小编推测此轮行情当然也不例外,最少延续到春节后5月份。这次的购房需求资金量大比以往都会大,有可能会延续更长时间,进入历史高速膨胀。

抄上去的产品就很难下来,曾经一文不值的比特币来说,17年抄到最高14万一枚,套住太多人,有说被骗的,而今已涨到26万。股市最近也在不断走高,资金量越来越大。后期又还有多少盈余会继续流入楼市?有钱人是越来越多。以后的市场尔等凡人根本看不到,好像钱根本就不是问题,涨价跟老百姓一点关系没有。

小编预测在接下来行情,地铁房以及老破小非学区会补涨,之前市场都是以小换大 ,这次直接越级中高端先卖空。后期还有一大波行情在路上,就是等这些中低端物业卖掉业主置换第二波行情,市场将进行新一轮价格调整,调整结束预计上海均价将破十万!

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