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马上开盘!最高2.6万/㎡!揭秘:这才是2021楼市“硬通货”!

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合肥楼市点评 2021-01-20 09:00

合肥楼市这两天最大的爆点,就是楼盘集中备案。

昨天,合肥市区7盘备案,1125套房源,最高26303元/㎡;

而今天,合肥三县6盘备案,935套房源,最低12036元/㎡。

楼盘备案,下一个动作大概率就是开盘。为什么各大楼盘选择此时集体入市?哪些楼盘更值得买?它们的入市对合肥楼市整体格局有哪些影响?我们一起来看。

NO.1丨壹

合肥楼市开盘潮,2060套房子要卖!

我们先来看备案详细信息。

1、昨天,合肥市区新增7盘备案,1125套房源即将入市。即:

滨湖区:

绿城招商诚园备案220套毛坯洋房,均价23999.26元/㎡;

文一塘溪津门备案20套毛坯洋房,均价26303元/㎡;

庐阳区:

万兴林里间首次备案,355套毛坯小高层,均价19699.56元/㎡;

碧桂园时代倾城备案74套毛坯小高层,均价15013.18元/㎡;

江山庐州印备案104套毛坯洋房,均价18009.74元/㎡;

新站区:

合肥雅郡备案96套毛坯洋房,均价14399.4元/㎡;

包河区:

信达华宇锦绣花城备案256套毛坯洋房,均价20997.82元/㎡。

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2、今天,合肥三县6盘齐备案,935套房源即将入市。分别为:

肥东县:

东城金茂悦备案402套毛坯小高层,均价12194.94元/㎡;

尚泽琪瑞沁园备案32套毛坯洋房,均价12599.57元/㎡;备案68套毛坯小高层,均价12199.18元/㎡;

信达碧桂园备案162套毛坯小高层,均价12036.62元/㎡;

肥西县:

徽创佳兆业未来城备案138套毛坯小高层,均价15449.12元/㎡;备案104套毛坯高层,均价14749.52元/㎡;

原树提香备案5套双拼别墅,均价18142.37元/㎡;

翡翠正荣府备案24套毛坯复式低密多层,均价18999.58元/㎡。

这13盘、2060套房源有这些特点:

1、从区域来看:涉及面比较广,既有滨湖等热点区域,也有肥东偏冷门的区域;既有主城核心地段,也有县域新兴发展板块。

2、从价格来看:最低12036元/㎡,最高26303元/㎡,既能满足刚需需求,也可以满足改善需求。

3、从楼盘特征来看:高层、小高层、洋房、复式、双拼别墅等产品业态都有囊括;既有纯新盘万兴林山间,也有“老盘”原树提香,选择面比较广。

4、从楼盘市场认可度来看:这13个楼盘,有项目即使提高首付,依然门庭若市、成绩耀眼;而也有的项目上分销、大降价,但门可罗雀、毫无人气。

NO.2丨贰

“强者恒强,弱者退场”,当下楼市现状!

最近的合肥楼市很魔幻。

一边,有项目全款优先、总价300万以上,不打折、不吆喝,依然一房难求;而另一边,上分销、优惠一再加大,却依然不温不火。

背后的逻辑是:分化。

这一波房价上涨,并不仅仅是“数字”的跳动,而是出现了三大趋势:

1、此轮房地产市场的拐点,从学区房开始,当下愈演愈烈;

2、明显低于市场行情价的房子,依然会被抢;

3、改善产品去化较快,购房者更注重地段、产品和品牌的均好性。

这很好理解,楼市进入“裸泳”时代,购房者日渐理性,“唯价格论”早已行不通。

“强者恒强,弱者退场”,是当下合肥楼市的主要特征。

我想,大家更关心这三个问题的答案:

一、2021年,合肥房价会不会大涨?

在“房住不炒”的基调之下,房价大涨大跌都是不被允许的,合肥的房价格局不会发生太大的变化。详细来说:

政务区:无新房供应,已进入存量房市场;

滨湖区:装修2.2万+,在售新房全款优先;

包河区:装修2.17万/㎡,同质化严重;

庐阳区:1.5-2.2万/㎡,板块分化明显;

蜀山区:外围小庙板块是焦点,楼面价突破8000+;

高新区:装修高层1.92万/㎡、洋房2.4万/㎡;

经开区:装修高层1.87万/㎡,当下高层“新房荒”阶段;

瑶海区:装修小高层1.87万/㎡、洋房2.08万/㎡已是最新备案价;

新站区:毛坯1.3万/㎡、装修1.4万+;

肥西县:高层1.4万+、洋房1.6万+是主流价格;

肥东县:1.25万/㎡是主流价格;

长丰县:1.1-1.48万/㎡,价格分化明显。

很显然,只要“限地价、限房价“政策严格执行,各区房价格局不会发生较大改变;

但是,因为限价、供需、土拍三大因素,热门区域买房门槛继续拔高;而冷门片区打折促销,依然是主流营销动作。

二、哪些二手房会继续跳涨?

最近合肥二手房,出现了一些“极端”成交案例。比如:

滨湖区万科蓝山最近成交一套88.1㎡房源,总价300万,折合单价34053元/㎡,成交周期12天;

政务区保利香槟国际成交一套97.78㎡低楼层房源,总价365万,折合单价37329元/㎡;

高新区祥源城最近成交的4套房源,从80.49㎡到100.89㎡的两房、三房,成交价都在2.9万+,直逼3万;

人民巷4号最新成交一套34.12㎡小面积房源,总价200万,折合单价58617元/㎡。

市场上那些价格高、涨幅大的二手房,无外乎具备这几个因素:

1、双本学区房,是“独孤求败”的存在,稀缺、珍贵;

2、热点区域核心板块,比如政务区天鹅湖畔;滨湖省府板块、环湖CBD板块;高新区蜀西湖板块;庐阳区四里河板块等,更容易诞生高价二手房;

3、房子品质较高,园林景观、物业管理、户型设计好的小区,认可度更高。

当然,如果能同时集齐这三颗龙珠,可以直接召唤神龙了。

三、冷门片区促销的房源,到底能不能买?

关于打折促销,不同的群体有不同的语境:

对于开发商而言,促销难得,买到就是赚到,谁买谁捡漏;

而对于购房者而言,开发商不是慈善家,之所以释放优惠,肯定卖不掉,谁买谁接盘。

我们不建议买冷门片区,是因为冷门片区兑现周期更长、房价涨幅有限。但长期来看,预算有限的刚需、地缘客户买冷门片区,市场也会给予正面回馈。

关于是否买冷门片区,我认为,判断的标准是自己的需求,而不是市场。

如果这个楼盘,符合你的预算,能满足你的需求,又刚好释放了较大的优惠,这样的房子一定是可以买的。

即使短期内房价不涨,甚至下跌,但你至少有了家;而且,放在长周期来看,房价波动是短期的,长期依然向上。

NO.3丨叁

2021年买房,要关注哪些房子?

2021年,购房者应该关注哪几类房产,我认为主要有这几个方向:

一、主城核心板块,依然是价值高地。

我们先来复盘2020年合肥土拍数据。

2020年,合肥总出让面积8020亩,涉宅用地约6289亩,平均地价为697万/亩。

而2019年,合肥总出让面积超1.3万亩,涉宅用地约1.13万亩,平均地价为630万/亩。

对比发现,相对于2019年,2020年土地出让面积缩减,地价上涨。

同时,我们还能看到,一些热门区域供地更是紧张。比如政务区依然是“0”供应,滨湖区2宗地块,总面积229亩;高新区仅3宗地块,总面积约511亩(住宅部分仅228亩)。

当下的现状是:政务区无房可售,滨湖区和高新区当下各仅有一个纯新盘未入市,即佳兆业BK202005号地块、龙湖高新CBD地块。

可以预见,2021年的政务区、滨湖区和高新区依然一房难求。同时,经开区、瑶海区大概率也会进入“房荒”阶段。

当下购房者买房,应首要考虑学区优质、交通便利、环境宜居的主城核心板块。

二、新兴板块,机遇与风险并存。

当下合肥有三个重磅规划辐射、利好较多、房企进驻的新兴板块,即:

1、中央公园板块:未来10年合肥最值得期待的板块;

但同时,目前板块内并无住宅地出让,很多周边楼盘将“紧邻中央公园”写入楼书。

购房者需要警惕两点:1、合肥中央公园占地面积约15.3平方公里,比政务区(12.67平方公里)还要大。言外之意,中央公园的建设不是一朝一夕就能完成的,需要较长时间才能兑现;

2、目前中央公园东、南、西、北四个方位的楼盘,都会将自己包装成“中央公园楼盘”,这实际上是一种误导,是不正确的。

2、东部新中心板块:板块定位被拔高,与滨湖齐平;同时,最近的土地推荐会上,板块内有13宗总面积1353.35亩优质土地初步具备上市条件,涵盖居住、商业和教育用地。有供地,自然不缺关注。

但近日,有网友在12345政务直通车来信咨询东部新中心核心区CBD建设,瑶海区人民政府回复如下:

经东部新中心建设管理办公室核实,合肥东部新中心核心区预计于2025年开工建设。目前该区域的部分土壤存在污染,需进行污染土壤的治理修复,待土壤修复完成后土地才能上市。

划重点,东部新中心核心区预计2025年开工建设。

3、小庙板块:一方面,楼面价突破8000+(均有竞自持面积);另一方面,龙湖、上坤、高速等房企进驻,拔高了板块的预期。

但,2020年可以说是小庙板块的发展元年,目前板块还处于刚刚启动阶段。未来会有大量的土地供应、板块配套兑现速度、什么时候才能建成等等,都是未知的。对于板块发展,我目前持保守的态度。

三、回归房子本身来说,买房逻辑不会发生改变。

1、重点板块的品牌房,依然有持久的上升动力。

2、学区、地段、品牌、地铁,至少要具备其中两项,排名分先后。

3、面积段方面,85㎡-100㎡的三房、130㎡以上的四房,未来会更吃香。

4、库存庞大、配套不更新的滞涨板块要谨慎。

5、不带学区的老破小+老破大、40年公寓、卖概念的拓荒板块,容易被套,谨慎购买。

NO.4丨肆

结语

眼花缭乱是当下合肥楼市的真实写照。而面对市场,购房者总是迷茫的,也总是跟风的。

市场分化,是一件好事。

首先,市场出现分化,说明合肥房地产市场逐渐进入饱和期和转型升级期,这会倒逼开发商拿出更好的产品才能应对竞争激烈的市场。

其次,购房者的买房逻辑也会发生改变,只有口碑好、品质高、地段配套优质的项目,才是真正的高价值的房子。

毕竟,选择了什么样的房子,也就选择了什么样的生活方式。关于买房,一定要好好挑,慢慢选,不能被市场情绪所裹挟。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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