合肥楼市这两天最大的爆点，就是楼盘集中备案。
昨天，合肥市区7盘备案，1125套房源，最高26303元/㎡；
而今天，合肥三县6盘备案，935套房源，最低12036元/㎡。
楼盘备案，下一个动作大概率就是开盘。为什么各大楼盘选择此时集体入市？哪些楼盘更值得买？它们的入市对合肥楼市整体格局有哪些影响？我们一起来看。
NO.1丨壹
合肥楼市开盘潮，2060套房子要卖！
我们先来看备案详细信息。
1、昨天，合肥市区新增7盘备案，1125套房源即将入市。即：
滨湖区：
绿城招商诚园备案220套毛坯洋房，均价23999.26元/㎡；
文一塘溪津门备案20套毛坯洋房，均价26303元/㎡；
庐阳区：
万兴林里间首次备案，355套毛坯小高层，均价19699.56元/㎡；
碧桂园时代倾城备案74套毛坯小高层，均价15013.18元/㎡；
江山庐州印备案104套毛坯洋房，均价18009.74元/㎡；
新站区：
合肥雅郡备案96套毛坯洋房，均价14399.4元/㎡；
包河区：
信达华宇锦绣花城备案256套毛坯洋房，均价20997.82元/㎡。
2、今天，合肥三县6盘齐备案，935套房源即将入市。分别为：
肥东县：
东城金茂悦备案402套毛坯小高层，均价12194.94元/㎡；
尚泽琪瑞沁园备案32套毛坯洋房，均价12599.57元/㎡；备案68套毛坯小高层，均价12199.18元/㎡；
信达碧桂园备案162套毛坯小高层，均价12036.62元/㎡；
肥西县：
徽创佳兆业未来城备案138套毛坯小高层，均价15449.12元/㎡；备案104套毛坯高层，均价14749.52元/㎡；
原树提香备案5套双拼别墅，均价18142.37元/㎡；
翡翠正荣府备案24套毛坯复式低密多层，均价18999.58元/㎡。
这13盘、2060套房源有这些特点：
1、从区域来看：涉及面比较广，既有滨湖等热点区域，也有肥东偏冷门的区域；既有主城核心地段，也有县域新兴发展板块。
2、从价格来看：最低12036元/㎡，最高26303元/㎡，既能满足刚需需求，也可以满足改善需求。
3、从楼盘特征来看：高层、小高层、洋房、复式、双拼别墅等产品业态都有囊括；既有纯新盘万兴林山间，也有“老盘”原树提香，选择面比较广。
4、从楼盘市场认可度来看：这13个楼盘，有项目即使提高首付，依然门庭若市、成绩耀眼；而也有的项目上分销、大降价，但门可罗雀、毫无人气。
NO.2丨贰
“强者恒强，弱者退场”，当下楼市现状！
最近的合肥楼市很魔幻。
一边，有项目全款优先、总价300万以上，不打折、不吆喝，依然一房难求；而另一边，上分销、优惠一再加大，却依然不温不火。
背后的逻辑是：分化。
这一波房价上涨，并不仅仅是“数字”的跳动，而是出现了三大趋势：
1、此轮房地产市场的拐点，从学区房开始，当下愈演愈烈；
2、明显低于市场行情价的房子，依然会被抢；
3、改善产品去化较快，购房者更注重地段、产品和品牌的均好性。
这很好理解，楼市进入“裸泳”时代，购房者日渐理性，“唯价格论”早已行不通。
“强者恒强，弱者退场”，是当下合肥楼市的主要特征。
我想，大家更关心这三个问题的答案：
一、2021年，合肥房价会不会大涨？
在“房住不炒”的基调之下，房价大涨大跌都是不被允许的，合肥的房价格局不会发生太大的变化。详细来说：
政务区：无新房供应，已进入存量房市场；
滨湖区：装修2.2万＋，在售新房全款优先；
包河区：装修2.17万/㎡，同质化严重；
庐阳区：1.5-2.2万/㎡，板块分化明显；
蜀山区：外围小庙板块是焦点，楼面价突破8000+；
高新区：装修高层1.92万/㎡、洋房2.4万/㎡；
经开区：装修高层1.87万/㎡，当下高层“新房荒”阶段；
瑶海区：装修小高层1.87万/㎡、洋房2.08万/㎡已是最新备案价；
新站区：毛坯1.3万/㎡、装修1.4万＋；
肥西县：高层1.4万＋、洋房1.6万＋是主流价格；
肥东县：1.25万/㎡是主流价格；
长丰县：1.1-1.48万/㎡，价格分化明显。
很显然，只要“限地价、限房价“政策严格执行，各区房价格局不会发生较大改变；
但是，因为限价、供需、土拍三大因素，热门区域买房门槛继续拔高；而冷门片区打折促销，依然是主流营销动作。
二、哪些二手房会继续跳涨？
最近合肥二手房，出现了一些“极端”成交案例。比如：
滨湖区万科蓝山最近成交一套88.1㎡房源，总价300万，折合单价34053元/㎡，成交周期12天；
政务区保利香槟国际成交一套97.78㎡低楼层房源，总价365万，折合单价37329元/㎡；
高新区祥源城最近成交的4套房源，从80.49㎡到100.89㎡的两房、三房，成交价都在2.9万＋，直逼3万；
人民巷4号最新成交一套34.12㎡小面积房源，总价200万，折合单价58617元/㎡。
市场上那些价格高、涨幅大的二手房，无外乎具备这几个因素：
1、双本学区房，是“独孤求败”的存在，稀缺、珍贵；
2、热点区域核心板块，比如政务区天鹅湖畔；滨湖省府板块、环湖CBD板块；高新区蜀西湖板块；庐阳区四里河板块等，更容易诞生高价二手房；
3、房子品质较高，园林景观、物业管理、户型设计好的小区，认可度更高。
当然，如果能同时集齐这三颗龙珠，可以直接召唤神龙了。
三、冷门片区促销的房源，到底能不能买？
关于打折促销，不同的群体有不同的语境：
对于开发商而言，促销难得，买到就是赚到，谁买谁捡漏；
而对于购房者而言，开发商不是慈善家，之所以释放优惠，肯定卖不掉，谁买谁接盘。
我们不建议买冷门片区，是因为冷门片区兑现周期更长、房价涨幅有限。但长期来看，预算有限的刚需、地缘客户买冷门片区，市场也会给予正面回馈。
关于是否买冷门片区，我认为，判断的标准是自己的需求，而不是市场。
如果这个楼盘，符合你的预算，能满足你的需求，又刚好释放了较大的优惠，这样的房子一定是可以买的。
即使短期内房价不涨，甚至下跌，但你至少有了家；而且，放在长周期来看，房价波动是短期的，长期依然向上。
NO.3丨叁
2021年买房，要关注哪些房子？
2021年，购房者应该关注哪几类房产，我认为主要有这几个方向：
一、主城核心板块，依然是价值高地。
我们先来复盘2020年合肥土拍数据。
2020年，合肥总出让面积8020亩，涉宅用地约6289亩，平均地价为697万/亩。
而2019年，合肥总出让面积超1.3万亩，涉宅用地约1.13万亩，平均地价为630万/亩。
对比发现，相对于2019年，2020年土地出让面积缩减，地价上涨。
同时，我们还能看到，一些热门区域供地更是紧张。比如政务区依然是“0”供应，滨湖区2宗地块，总面积229亩；高新区仅3宗地块，总面积约511亩（住宅部分仅228亩）。
当下的现状是：政务区无房可售，滨湖区和高新区当下各仅有一个纯新盘未入市，即佳兆业BK202005号地块、龙湖高新CBD地块。
可以预见，2021年的政务区、滨湖区和高新区依然一房难求。同时，经开区、瑶海区大概率也会进入“房荒”阶段。
当下购房者买房，应首要考虑学区优质、交通便利、环境宜居的主城核心板块。
二、新兴板块，机遇与风险并存。
当下合肥有三个重磅规划辐射、利好较多、房企进驻的新兴板块，即：
1、中央公园板块：未来10年合肥最值得期待的板块；
但同时，目前板块内并无住宅地出让，很多周边楼盘将“紧邻中央公园”写入楼书。
购房者需要警惕两点：1、合肥中央公园占地面积约15.3平方公里，比政务区（12.67平方公里）还要大。言外之意，中央公园的建设不是一朝一夕就能完成的，需要较长时间才能兑现；
2、目前中央公园东、南、西、北四个方位的楼盘，都会将自己包装成“中央公园楼盘”，这实际上是一种误导，是不正确的。
2、东部新中心板块：板块定位被拔高，与滨湖齐平；同时，最近的土地推荐会上，板块内有13宗总面积1353.35亩优质土地初步具备上市条件，涵盖居住、商业和教育用地。有供地，自然不缺关注。
但近日，有网友在12345政务直通车来信咨询东部新中心核心区CBD建设，瑶海区人民政府回复如下：
经东部新中心建设管理办公室核实，合肥东部新中心核心区预计于2025年开工建设。目前该区域的部分土壤存在污染，需进行污染土壤的治理修复，待土壤修复完成后土地才能上市。
划重点，东部新中心核心区预计2025年开工建设。
3、小庙板块：一方面，楼面价突破8000+（均有竞自持面积）；另一方面，龙湖、上坤、高速等房企进驻，拔高了板块的预期。
但，2020年可以说是小庙板块的发展元年，目前板块还处于刚刚启动阶段。未来会有大量的土地供应、板块配套兑现速度、什么时候才能建成等等，都是未知的。对于板块发展，我目前持保守的态度。
三、回归房子本身来说，买房逻辑不会发生改变。
1、重点板块的品牌房，依然有持久的上升动力。
2、学区、地段、品牌、地铁，至少要具备其中两项，排名分先后。
3、面积段方面，85㎡-100㎡的三房、130㎡以上的四房，未来会更吃香。
4、库存庞大、配套不更新的滞涨板块要谨慎。
5、不带学区的老破小＋老破大、40年公寓、卖概念的拓荒板块，容易被套，谨慎购买。
NO.4丨肆
结语
眼花缭乱是当下合肥楼市的真实写照。而面对市场，购房者总是迷茫的，也总是跟风的。
市场分化，是一件好事。
首先，市场出现分化，说明合肥房地产市场逐渐进入饱和期和转型升级期，这会倒逼开发商拿出更好的产品才能应对竞争激烈的市场。
其次，购房者的买房逻辑也会发生改变，只有口碑好、品质高、地段配套优质的项目，才是真正的高价值的房子。
毕竟，选择了什么样的房子，也就选择了什么样的生活方式。关于买房，一定要好好挑，慢慢选，不能被市场情绪所裹挟。