据2020年4月15日深圳市统计局发布人口数据显示，深圳常住人口在1343.88万人。人口中户籍人口为494.78万人，非户籍人口849.10万人，分别占比36.8%、63.2%。城镇人口1302.66万人，城镇化率100%，是第一个全区域城镇化的城市。同时深圳的流动人口较多，增量超过49.83万人以上。
深圳仅有1997平方公里，面积只是和一个中等的县相当。深圳一个人口超千万的超大城市，却只有一个普通县市的面积，其拥挤程度可想而知；正是因为可使用面积严重不足，导致深圳房价居高不下，人才引进和城市竞争力也因此受到了影响，“大马拉小车”的困境日益明显。
数据显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地，深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。
我们知道“量在价先”。有了量的大幅上升，价格就会跟上。因此，既然2020年下半年一线城市已经开始发力，二三线城市不久就会跟上。
实际上，2020年12月，上海、深圳、广州、苏州等城市的新房和二手房交易量，都呈大幅上升趋势。例如，去年广州累计成交新房100905套，同比增加27%，为近四年新高。深圳全年新房成交45384套，同比增加20.5%。上海二手住宅成交约30.2万套，同比也增长27%。
而且越到年底，成交量越大。
例如，2020年12月上海二手房的成交量是3.9万套，同比增长96.2%。
这个增速极为惊人。
现在二手房和一手房的成交量呈井喷状态，那么在2021年，在一线城市的带动下，房价会不会也大幅上升呢？
从2016年底到2020年底，中国的M2从141.62万亿元增加到218.68万亿，总增幅54.4%。我们都坚信，“住房不炒”仍然是未来五年的主基调，也是各地“因城施策”不可动摇的根本。
从上文数据也可以看出，过去四年房地产价格控制得相当好，明显慢于M2增速。但是当社会上的钱越来越多而无处可去时，房地产，是否又会用作一个池子？
这些巨量的资金除了一部分流入股市，一部分去抬升已经大幅拉高的消费品价格从而被打压，其他的流向哪里呢？
深圳的居住用地未来要达到25%以上，中长期更应该达到30%以上。所以，将来必然有一部分用地调整为居住用地，这对于缓解深圳住房供求矛盾以及房价上涨问题，具有重大的意义。
而毫无疑问，中央对深圳的最新土地管理新政，会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响，相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权，从此，深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。
授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。
旧改造给社会、政府、市场带来巨大的潜在影响，但其中主要集中在经济效益和社会效应两大方面。实行旧改的最终目的就是为了达到经济利益与社会效益的均衡!
7·15楼市调控新政推出之后，由于购买新房的税费相对较少，一些新盘还存在明显一二手房价格倒挂，以及采取无房客户优先的原则，所以很多深圳购房者都将目光投向了新房市场。美联物业全国研究中心的数据显示，今年10月深圳一手住宅成交4617套，虽然环比下降5.2%，但同比上升73.8%。与此同时，今年9月和10月的深圳新房成交量分别创下了近4年“银十”和近7年“金九”的新高。而在上周更是创下单周一手住宅成交量超过二手住宅——11月2日至8日的一周内，深圳全市共成交一手住宅1464套，环比增长6.6%；同期，深圳二手住宅共成交1263套，环比减少17.7%，出现了罕见的一二手住宅成交量倒挂现象。
绿景~白石洲旧改项目：
1.战略性地理：
白石洲旧改，位于深圳核心地段南山区，是最大的城中村旧改项目。
紧邻世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等旅游区，东侧与高档豪宅波托菲诺纯水岸一路之隔。
白石洲旧改传闻已久，但是真正的关键节点是2017年，白石洲地区所辖沙河五村，正式出台了城市更新规划草案。
更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为347.96万平方米。
其中，住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套设施6.46万平方米。社区体育活动场地用地1.8万平方米。
由绿景公司进行开发，绿景对白石洲旧改布局已久，每年的会议都会积极参与，邀请行业内专家，对片区规划与发展进行深度讲解，一直以来的诚意，得到了广大村民的认可。有绿景和华润和深业三大开发商操盘。
到2019年，仅仅一年，拆迁签约率达到80%，工作进展的非常顺利，疫情事件，让村民都希望改变生活环境，提高生活品质，尽快住上新房，否则，连安全防疫都会成为问题。
目前最新签约率在90%以上。如果签约率年底达100%，预计明年可以动工，加上3年左右的建设周期，那么2023年会开盘，届时又将引发万人打新盛典。
2、旧改规划
绿景将白石洲定位为：超级智慧城市新社区，项目要承载区域30年以上的需求变化，用超前的眼光规划未来，超越现在的华润城。
华润城目前一到高峰期，交通特别拥堵，当初设计时候，没有考虑周全。
绿景将吸取这方面的经验教训，深化规划方案，绝不重蹈覆辙。
绿景与中国联通、景悦科技订立战略协议，以白石洲城市更新项目为基础，提供智能城区相关的技术支持及服务。
还与华为建立长期战略合作关系。以深圳大型旧改项目作为重点，在项目智慧城区顶层设计、落地实施以及平台搭建等方面开展深度合作。
绿景将聘请全球最优质的团队，把这个项目做成，智慧城市新社区的标杆产品，跟随这座城市一起发展，成为未来三十年最具影响力的产品。
绿景对白石洲旧改的用心程度，直接决定了产品未来的高度，从目前种种迹象来看，他们真的是很用心在做。
3、区域价值
南山目前高收入人群就业最多的地方，就是科技园、后海，不管是就业人群的数量还是质量，都是数一数二。
白石洲旧改离科技园、后海总部很近，这两个深圳最顶尖的产业基地，贡献了全市50%以上的购买力。
高端的产业加高大上的配套，吸引着众多高收入人群在此置业。
他们的收入增长很快，大家都想住离家近、品质高、配套好的地方，谁的钱多，谁就能从众多购房者中，争夺到自己喜欢的房子。
科技园的产业人群，使华润城站上了17万，后海总部的产业人群，使深圳湾站上了20万。
最关键的是，白石洲南面2公里范围，是深圳未来最顶尖的产业高地：深圳湾超级总部基地，这个规划的级别，比科技园与后海都要高端。
目前高楼大厦正在建设当中，未来五至十年，高端企业总部会不断入驻，高收入人群不断增加，区域的价值必然发生裂变。
深圳湾超级总部旁边住宅很少，远远无法满足将来置业人群的居住需求，而科技园与后海的住宅区已经饱和了，且没有新增住宅。
那么旧改之后的白石洲，一定会成为深圳湾超级总部基地产业人群，置业首选之地。
大量的高收入人群涌入，会使整个区域的价值加速提升，旧改后的白石洲将会成为，五年后的下一个热点风口。
科技园成就了华润城，后海总部成就了深圳湾，深圳湾超级总部，将来必定会成就白石洲。
白石洲的房价，将来只会比华润城、深圳湾更贵，一代新人胜旧人，待建成之日，便是王者归来之时。
4、投资价值
白石洲旧改地段极好，大家都把它对标华润城的价格，每当华润城涨了之后，会带动白石洲旧改回迁房上涨。
华润城目前17万-18万，对比下来，白石洲旧改显得特别具有性价比，既能跟着华润城上涨，还能有翻倍的机会。
新政后很多资金，必将涌入白石洲这个不要名额的回迁房。毕竟这个是全深圳豪宅片区性价比最高的回迁房，后面一定能出红本商品房。
以看出，回迁房相对商品房来说，优势还是比较明显的，如果有大额的资金，买几套回迁房来增值，回报率也十分可观，甚至还有暴涨的可能。