首先，需要说明的是，我也认为绿城·西安全运村是一个非常不错的项目。
在2021年的第一天，地产房剑也推送了一篇文章《这家房企用一场交付，让我们窥见西安奥体板块的惊艳未来!》与大家分享了全运村一期交付的实景。
但是，当我看到某壳上绿城·西安全运村的二手房挂牌价达到1.8万元/㎡左右的时候，顿时惊呆了！
很明显，站在目前而言，这个价格太虚了！
壹
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01
我们先来关注一个话题：限售。
因为，西安目前在执行着限售政策。
按照目前西安的限售政策，限购区域内，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。
绿城·西安全运村是2020年底交房的，并且实现了交房即交证。
很明显，取得不动产证不满2年，是不能交易的。虽然说取得了不动产证，但绿城·西安全运村首次拿到预售证的时间是在2018年9月份，很明显合同网签备案还不满3年。
毫无疑问，目前的绿城·西安全运村，尚处于限售时间之内，二手房是不能进行交易的。
第一批限售解禁，是在2021年9月份。
因此，目前某壳平台上挂牌的绿城·西安全运村二手房房源，要么就是违规发布不符合交易条件的房源，要么就是假房源，要么就是挂上去实探市场行情根本不可能交易，要么就是买卖双方先私下签订一个协议等限售解禁之后再来过户。
最新消息，今天中午涛哥再次打开某壳的时候，发现二手房里面绿城·西安全运村的那几套房源已经下架了！
还好，哥截图了，否则这个稿子都没依据了。
贰
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02
接下来，我们来看一下港务区奥体板块目前的房价行情。
从新房市场的价格水平来看，港务区奥体板块目前精装高层的价格基本在1.3万元/㎡，精装小高层在1.4万元/㎡左右。
其中，奥体中心南侧价格已经公示、待拿证登记的金地·玖峯汇，精装小高层备案均价在1.37万元/㎡。另外，港务区板块目前还有绿地·国港新里城的精装高层在售，均价1.3万元/㎡。
这个价格基本上代表了目前港务区奥体板块的房价水平。
也就是说，绿城·西安全运村业主挂出来的二手毛坯房源价格，比同区域在售新盘价格高出了5000元/㎡左右！
这个时候，估计有人会跟我提“一二手房价格倒挂”这个话题。
不可否认，西安确实有的区域一二手房价格倒挂严重，但这种一二手房价格倒挂基本上发生在两种情况下：1.带学位，例如高新区的一些带学位的二手房价格特别高；2.区域内新房供应不足，例如高新、曲江。
而港务区板块，新房供应很充足，除了在售项目之外，目前还有融创·时代奥城、金地·玖峯汇、中粮·奥体壹号待售，并且中铁、中冶在该区域还有住宅地块储备。很明显，新房供应是充足的。
再来看学位这个话题，西安已经没有带学位的楼盘了，包括港务区。而港务区的几所“名校+”都是公办学校，并且“名校+”是无法与本部相提并论的。
综上，我们认为，绿城·西安全运村是个好项目，但毛坯二手房1万8，贵，贵的离谱！比这便宜四五千块，买金地·玖峯汇、融创·时代奥城不更香吗？
1万8的单价，在西安选择余地很多。
也许有一天绿城·全运村的二手房价格会到1万8，但一定不是现在。
叁
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03
最后，我再跟大家来聊一下这种偏离市场合理价格的挂牌思路。
众所周知，2021年全运会主场馆西安奥体中心落址港务区的消息传出后，这几年港务区板块一直被热炒，全运概念之下港务区板块成为很多投资客的首选区域之一，投资客重仓的项目就包括全运村、未来城市等等。
这其中，有一些投资客来自于外地。
而参照一线城市、热点新一线城市投资客的操作思路，他们买房子不是用来住的，是用来卖的。
因此，交房之后他们会在二手房市场挂出一个比较高的价格，拔高市场预期，不管能不能成交。然后，过一段时间再把价格往高了挂，进一步拔高预期……
这其中，有中介人员的助攻。
购房者看到二手房市场挂牌价格不断上涨之后，就产生了恐慌心理，会选择赶紧接手去买。
此时，投资客成功的完成了收割。
按照港务区各项目的拿预售证时间，今年9月份之后，也就是全运会之后，港务区会迎来大量限售解禁，那个时候港务区的二手房市场就会非常热闹了~~