猝不及防，昆明房价天花板又被捅破了。
近日，楼市君整理数据发现，此前宣称大平层卖4万/平以上的山海湾8号终于有了新一批网签信息！
中指院监控信息显示，该盘目前最高网签价是43266元/平，刷新昆明非别墅物业纪录。
山海湾8号网签记录（来源：中指院）
天花板破4万/平
2.5万+/平楼盘明显增加
实际上，在这一数据之前，昆明住宅此前的网签纪录来自另一个豪宅盘俊发逸天峰。（统计不含别墅）
该项目430平大平层今年陆续网签，部分价格超过3.4万/平。相比之下，山海湾8号比这个数字高出近1万/平。
俊发逸天峰网签记录（截图来源：中指院）
除了天花板破4万/平“实锤”之外，昆明楼市还有另一个值得关注的现象，那就是高价楼盘明显增加了不少。
目前，昆明在售房价2.5万/平以上的楼盘有13个，对比2019年的4个，相当于翻了两倍。
随着核心区新盘增加，在2021年，预计还有7个项目价格超过2.5万/平。
板块房价轮动
购房门槛正在被“抬高”
上述现象背后的原因，其实并不复杂。
其一，源于城市的发展，地段价值更加凸显。
以临滇池板块为例，开发红线划定，其生态资源更加稀缺，有钱人自然愿意为之买单。
就在去年，会展中心附近的山海湾8号最新一批大平层突破4万/平，创下了昆明的新纪录。
昆明滇池会展板块（楼市君实拍）
其二，源于项目内部提升，特别是产品明显升级。
比如，教育配套更完善，低密度更低，装修标准对标核心城市豪宅等等。
特别是一些全国布局的房企进入昆明之后，带来了更多有竞争力的标杆项，得到市场认可。
其三，昆明不缺少购买力。除本地人外，还有云南地州以及其它城市的买家。
去年前三季度，昆明单套物业成交总价超过千万的楼盘（含别墅）数量已达到18个之多。
对绝大多数购房者而言，昆明超过2.5万/平的高价盘都可以选择“避开”。
只要不选核心地段，不选稀缺资源，不选顶级配套，不选纯正板楼等等。
可问题是，城市房价常常会联动，也就是业内人士所说的板块“轮动效应”。
一般情况下，先是部分楼盘捅破房价天花板，然后会有一批高价盘跟进补涨。
等到超过原有平均房价的楼盘逐年增加，大多数买家关心的购房门槛也就随之被抬高了。
举个最简单的例子，2019年，昆明单价1.2万-1.4万/平的地铁盘，总价150万以内可选的项目至少有20个。
到2020年年底，类似选择只剩下最后11个，减少了一半。这就是最直观的变化。（链接）
最好卖的25个盘
只有5个房价低于1.5万/平
实际上，从2020年一整年的成交情况来看，昆明楼市的市场结构已经有微妙变化。
来自克而瑞统计显示，去年昆明市区成交业绩TOP25的楼盘，总成交金额为710亿。
什么概念呢？
就是这20%的楼盘，刚好占到了中心五区一年总销售业绩的50%。
这25个卖得最好的项目有一个很明显的特点是，低于1.5万/平只有5个，属于绝对少数。
换句话说，主流买家群体倾向于选择超过当下平均房价的楼盘。
毕竟，这些成交最多的楼盘背后，意味着昆明的中心地段、优质生活配套等核心价值。
当然了，这也从侧面反映一点，从2021年开始，留给刚需买家的，低于目前平均房价的楼盘将持续减少。
总之，买房的具体选择有很多，独懂市场趋势，掌握出手时机十分重要。