以前买的房子没涨，要不要卖？

Hello，我是马哥。

最近我对过去两个月的咨询做了复盘，其中一条数据让我稍感意外：

剩下的大部分，不是想买二套，就是想置换，还有想买第三套的。

这..全都是富裕的高净值精英人才啊！

让马哥由衷地感到开心又自豪。

所以今天，就聊聊咨询过程中普遍遇到的一个问题：

房子没涨，要不要卖？

相信大家都听过一个词，叫“满五唯一”。

根据个税的相关规定，只要不是豪宅，房子持有满5年，且是名下唯一住房，在出售时免征个税。

所以5年，是房产交易中最常见的一个周期。

那我们简单推理一下，从2016年-2021年，广州经历了几波上涨行情？

两波。分别是16年的大普涨，和20年的分化上涨行情。

所以说，如果你的房子是16年，或者16年之前买的，但到现在都没怎么上涨。

不用犹豫，赶紧卖出去。

两波行情都带不动的房子，不是郊区远大大，就是没学位没配套增量的老破小。

这种房子拿在手里，除了浪费名额没其他作用。

但如果以2年限售为一个交易周期，把时间往前推2年。

2019年是广州楼市的横盘期，而刚过去的2020年，走的是分化上涨行情。

虽然普遍有20%-50%的涨幅，但只局限于强板块的一线盘，广州大部分房子的价格，其实没怎么动。

那在这种情况下，如果你手上持有的是核心板块的正经房源，我的建议是：

先不要卖。

因为今年大概率是普涨行情，像海珠、番禺、越秀、荔湾，很有可能迎来一波补涨。

你手上两年没涨的房子，今年是有机会翻身的。

而且，记住一句话：不动产，就是买了别去动。

如果要卖房，那一定是为了做更有意义的事情。

比方说卖一买一的置换，卖一买二的裂变，生意资金链的紧急支撑，又或是生命的延续。

否则，自作聪明地高位套现，就是捡了芝麻掉了西瓜。

想想07年开盘价1万的保利心语。

如果你在房价升到2万时，就自作聪明地做获利收割，为自己赚到翻倍的钱沾沾自喜。

那现在看着它13万的单价，还笑得出来吗？

在做置换的过程中，我们通常面临一个选择：

是先卖后买，还是先买后卖？

这得根据当时的行情来决定。

在市场横盘期，推荐先卖后买。

如何判断市场目前是否处于横盘期？

当你看到市场上有大量优质二手房源积压，且各大标杆盘的好户型都可以随便挑，业主还表示价格可以谈的时候。

横盘期无疑了。

在这种房产交易的淡季，由于交易频率降低，如果先买后卖，无法保证很快会有接盘侠出现买入你的房子。

所以，先卖后买的安全系数会更高。

当然，马哥是不推荐在横盘期卖房的，太不划算。

但没办法，假如凑巧就是那时候家里二胎出生了，目前所住的房子实在不够用，必须及时做置换。

这时换房目的就变成刚需了。

而刚需买房，从来都是该上就上。

那什么时候更适合先买后卖？

市场好的时候，也就是现在的广州楼市。

很简单，房价在向上走，等房子卖了再进场，心仪的房子价格早就上去了，预算也就够不上实际挂牌价。

简称踏空。

所以先把想要的房子买下来，签个长约，再把房子卖出凑齐资金，无疑更保险。

但先买后卖，就是目前入手二套的最佳办法吗？

肯定不是。

好好想想，目前的广州楼市，是什么行情？

上涨期，而且大概率普涨。

在这种情况下做置换，相当于损失掉一套房子的涨幅。

那我们为什么不直接买二套，吃尽两套房子的涨幅，再把原本要出手的房子卖掉呢？

你肯定会说：我也想啊马哥，但钱包不允许，二套房要七成首付，手上钱不够啊。

好办，既然操作卡在了成数上，我们把成数问题解决掉就好了。

举个例子，你现在已经有一套市值250万的房子，还欠银行100万贷款。

你想多买一套500万的房，但只凑够了300万现金，按照七成首付，只能买430万左右的房子。

如果把100万贷款还掉，200万的现金，五成首付，更是只能买400万的，咋办？

按照普通人的买房思维，只能把原有的房子卖掉，等于是用450万的现金去买500万的房。

无论先卖还是先买，都是对资金的极大浪费。

怎样才能避免浪费？

全款再DY。

具体流程怎么走，不方便在这里说得太详细。

可以简单理解为，先用全款把房子买下来。

但不需要自己准备全款，只需要准备三成首付的钱就好了。

剩下的七成，找DZ公司补齐。

接着，把全款买下的房子，拿去银行做DY，贷七成的钱出来，还给DZ公司。

是的，原理其实很简单。如此一来，就实现了三成首付买房。

重新用回上文所举的例子：

300万的现金，只需要拿150万出来，就能买到500万的房子，还能保留150万做备用金。

这才是真正意义上的入手二套最佳办法。

因为在接下来的行情中，不仅能吃到500万房子带来的涨幅，还能吃到原有250万房子带来的涨幅。

与单纯的置换相比，所获得的利润，不是一个等级。

这才叫房产投资。

除了能降低首付的资金要求，获得更大的杠杆，全款再抵押还有三个优点：

第一是省税。

普通的按揭贷款，想获得更高的贷款额度，需要拉高评估价。

而税费是与评估价挂钩的，换言之，要交的税也变多了。

但全款买房，能按最低网签价进行评估，自然就节省了部分税费。

第二是省利息。

目前二套房的房贷利率，是5.25%。

而抵押利率，视个人资质而定，但普遍在4.25%-5%之间。

第三是提高摆台成功率。

目前的行情，大家都清楚，妥妥的卖方市场。

在这时候，谁拥有更多能打动业主的筹码，谁就更有可能先人一步抢下房子。

而全款，无疑是一枚相当有用的筹码，特别在当前房贷收紧的政策环境下。

但全款抵押是不是毫无缺点？

肯定不是。

它最大的缺点，是需要额外的手续费。

通常来说，垫资的月利率在2%-2.5%，而整个全款抵押的流程，大概要走40天。

而办理抵押的手续费，是贷款金额的1%-1.5%。

咋看之下并不便宜对吧。

但这能让你买到比普通七成首付价值更高的房子，或者保留原本要卖掉的房子，吃到更多房价上涨所带来的红利。

并让你拥有更大的杠杆、更低的利率、更少的税费，还提高你的买房成功率。