千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
提问：三叔，看着东部还在涨，想趁年底上车，请问横岗塘坑地铁附近的建信天宸如何？95平14楼毛坯。这个地段和大运比怎么样？
回答：横岗不建议长持，比如代表房子信义御城豪园四年涨了35%，大大跑输大盘。横岗主要是没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。
提问：三叔您好，新人首问，目前情况：总预算420万左右，我月收入1万左右，男友月收入3-4万，总月收入5万。我目前在南山大学城工作，之后可能换到龙华或龙岗工作；男友半自由职业，平常工作偶尔需要跑南山海岸城和福田，对居住地点没有太大要求。我这边有深户社保满7年，名下无房无贷，有首套房3成的房票；男友非深户社保不满1年，名下有2018年初在惠州淡水“左岸春天”的全款房（价值80-100万）一套。目前总预算420万房子（可以凑到140万左右首期，不包含惠州卖房的凑首期款，惠州房子男友目前父母在住，可能不打算卖）
一、有看到您说500万内建议投住分离，我好像还是想买一个自住舒适+不跑输大盘+学位中等的，现在有以下几个选择：
1、布吉的美杜兰华庭，长龙地铁口170米，目前430万左右可买到100平三房，学区带水径小学、龙岭学校，中学带布吉中学，龙岭初级中学（我个人倾向于买美杜兰，目前自住工作生活方便）
2、布吉的德兴城79平两房，楼梯房，300万（这套小清新，可看布吉中学操场，前后无遮挡景观不错，感性喜欢，理性我知道不能买老破旧楼梯房，不过男友还是挺想买，求打醒）
3、目前投住分离的话，坪山：东方威尼斯花园，388万128平，14号线沙湖站900米；深业东城上邸，368万89平，沙湖站650米；京基御景印象4期，400万88平4房毛坯满三年，沙湖站848米（男友倾向于买坪山的东方威尼斯花园，深业东城上邸；不知美杜兰华庭未来增值，能跑赢坪山这些的增值吗？）
4、打新：宝安光明新盘，如沙井海岸城，也知难度大，不知要不要打新。有点担心打不中，年后二手房又上涨的话，我们上车压力更大
二、关于买房上名和按揭按揭
1、婚前买房，落户我一人名字和我一人按揭，担心我这边1万月薪低，是否可能我一人银行按揭不下来？（如果买420万的房子，月供1.5万；我个人公积金目前能按揭到36万，男友没公积金）
2、婚后买房，落户我一人名字和我一人按揭
3、婚后买房，落户我和老公两人名字和两人按揭（男友目前倾向于这种操作方式）
不知以上3种操作方式，您建议哪种？（从我们家庭以后深圳二套房，预留可以操作的方面考虑的话）
不好意思，问题比较多，麻烦您了，确实很迷茫不知道怎么选，也有点着急，希望最近就能确定下来，望能抽时间指点迷津，非常感谢！
回答：你好。惠州全款房自住还可以，投资价值一般，而且全款资金利用率不高，可DY出资金。
一、
1、美杜兰华庭可以考虑；
2、楼梯房不建议，靠近学校操场噪音大。
3、坪山这几个盘可考虑，区位很近，看看喜欢哪个；美杜兰华庭由于增量有限，潜力空间不如坪山这几个。
4、这个价位建议直接二手淘笋
二、
1、做高LS，中介能帮你解决。
2、可以，这种方式比较稳妥，属于家庭买房
3、不建议
提问：三叔您好，新人提问没经验，请见谅。女生，首贷无房，能承担总价360万，福田中心区上班，希望自住为主，兼考虑跑平大盘，地铁通勤时间40分钟左右。帮忙推荐福田、罗湖、南山、龙岗、龙华等区域适合房子？多谢！
回答：你好。这些地方都有合适的房子，具体房子见内部分享。
提问：三叔你好，我是企业主，目前年收入大概在200万左右，现一个人带着小孩生活，小孩1年级在桃源居中奥实验小学，2019年考虑到小孩来深圳与我一起生活，与朋友一起购买了石岩嘉信云峰的小三房，第一次买房，5成的首期，按揭180万，将仅有的一个名额用了，还未交房。考虑到公司在西乡，小孩读书也在西乡，未来住石岩还是不太方便，想就近入手一套自住，石岩的房子又不能卖出，就想买一套公寓先，不是太考虑学位。最近看了曦城山顶道酒店公寓，122平，930万，如果要首期5成的话，税费非常重，需要200万左右税费，如果首期650万左右，基本就没税费了。现在手上能挪出来的现金有400万左右，朋友可以操作将石岩的房子DY出250万左右出来，这样就可以650万首期了。曦城片区有万科，越秀，中海，泰和等几个房子在建，未来人气应该会比现在旺很多，我个人也比较喜欢曦城的环境。一直关注您，说公寓不值得投资，但像我这种情况，想听听您的建议。万分感谢！
回答：你好。石岩嘉信云峰还可以的。公寓不建议买！涨幅慢，转手税费高，流动性受阻。要买就买住宅，想办法搞个房票。曦城所在的尖岗山，过去是要往豪宅定位冲刺，最后没有成功，逐渐落寞。这边自住环境是可以的，投资的话主要是交通配套方面不行。
提问：好久不见，三叔好！1.深圳现在入手房子是好时机吗？会不会横盘呢？2.我出掉坂田万科城102平的房子（因换房无房票），但好像听说将有名校入驻。3.入手南山香山美墅的200平四房，大概14万，总价3000万，但香山美墅这两年翻翻不止，是否还有空间呢？
回答：你好。1、看价位吧，有些价位适合等一等，有些价位就适合入手。打新潮结束，二手市场逐渐回暖，房价又偷偷在涨了。2、是有省实验落户。3、香山美墅是豪宅了，环境不错的，old money钟爱的板块，未来面临的问题地段老化，增长潜力会偏弱。自住可以买，投资还有更好的选择，具体参考分享。
提问：您好，新人首问。手上有250w现金，按揭500w。现有宝安西乡中粮鸿云178双拼房一套，在老婆名下，按揭利率88折，一个证红本在手，一个证还有按揭280w；南山麒麟花园47平学位房一套，在我名下，按揭220w。目前全家住在麒麟小区，因为房子太小，所以老人住在自有的房子里，我和老婆带两个孩子在小区租了个100平左右的房子，房租1w，西乡的房子租出去了，也是房租1w。因为租的房子总是感觉不舒服，所以考虑买房，又因为孩子在这里上学，希望购买步行能够到达的小区，周边小区因为房票的问题比较难解决，最近看了中山公园的臻林天汇，分为商务公寓和商办公寓，都是装修过。153平的商务公寓1088w+193w装修，155的商办公寓970w+117w装修，应该还能有一点优惠，没有细谈。
请问老师：
1.因为房票问题，我们是不是只适合买公寓了？还有别的解决办法吗？
2.老师您一直都不太推荐公寓，不过这个小区看着品质不错，楼下就是12号线（在建），紧挨中山公园，您对这个小区有什么评价？觉得有上涨空间吗？
3.商务公寓和商办公寓具体有什么区别，网上搜索是说没啥区别，是这样吗？
4.如果要买的话，怎样规划按揭划算一些呢？
谢谢老师！
回答：你好。中粮鸿云双证流动性很弱，大面积高总价在西乡这里就是错配，小刚需买不起，有钱的看不上，建议尽快出手置换。在名额宝贵的时代，要拿两个名额出来买个房子，也不是很多了。
1、公寓不要买！看看找个DC，或者老人票
2、自住随自己喜好，投资需要讲原则的，公寓买的时候开心，卖的时候才发现什么叫苦。别人的住宅蹭蹭的涨，你的公寓窝着不动，转手时税费又高，还不容易出手，得打到骨折。怕到时住着也不香了。
3、性质类似，建议考虑住宅
4、出手西乡这套，腾出名额和资金，入一套核心地段的好房子，自住兼投资
提问：我老公深户满5社保，无房无贷，有3成名额；目前手头上有200万，预算差不多在650万房子，现在老大在南油小学上三年级，老二明年（2022年）要上小学，有学位需求和要求，最近看了南山中心区的房子，光彩世纪家园，美丽湾，现代华城庭和龙泰轩的房子，美丽湾属于特殊户型，能满足住，单价高到12.5万，感觉潜力空间不大，从潜力来说的话，您能帮忙分析下么？或者有更好的建议
回答：你好。都带学府中学，光彩世纪家园，地铁口，有点噪音；美丽湾，独栋小区，一楼底商，周围环境一般；现代城华庭可考虑；龙泰轩也可考虑；其他更好的选择参考内部分享。