什么是历史？往回看，都是过期的答案，细琢磨，藏着有趣的因果。
从2010到2020，一个完整的年代，房产君近日整理了这个时期的青岛楼市商品住宅大数据，让我们一起重温那些与房相关的起起伏伏，也试着揣摩楼市的未来之路。
01青岛从来不缺房子
青岛楼市缺房子吗？这个问题很容易让人想起两三年前那些让人头皮发麻的抢房大战，因为房子焦虑不安，因为房子那些暂时丢下的尊严，然而2010到2020年的数据显示，大多数时间里，青岛楼市是供大于求的。
11年里，只有2016和2017两年的需求超过了当年的供给，其余时间，哪怕是人们印象最深刻的——房价疯狂的2018年，其实供给还是略高于销售的。中国的楼市是政策市，这一点毋庸置疑，2016年的“去库存”政策，当年就制造了青岛商品销售面积的峰值，2027万平方米的纪录在11年里鹤立鸡群。
2016年以来，青岛商品住宅的销量的新常数大概在1400万平米上下，尽管从2019年以来，感觉青岛楼市转冷，但就销量而言，2020年与2018年的销售面积基本相当。最难的是2019年，供应量达到了历史新高，成交量却是近5年最低。
02青岛十年涨了多少？
从2010到2020，青岛房价变化大吗？总体趋势上是连年上涨的，2014、2015年略有下调，幅度可以忽略不计，大涨出现在2018年，同比涨幅达到了3000元/平方米，是11年里最凶猛的一年，这就是我们所说的楼市上合效应了。
除此之外，前两年去光了库存，让供需失衡，也是这一年房价猛涨的原因所在。2010到2020，青岛平均房价翻了一番，这个涨幅与一线城市还是有落差，当然，一些热门区域，热点楼盘，房价的涨幅并不止翻番，住宅开发范围的扩大，非主城片区供应占比更大，让青岛商品住宅均价看起来相对稳健。
03现在去化压力有点大
供需关系决定房价，也影响着楼市温度。从需求看，在政策变化不大的近两年，青岛楼市的销量也相对稳定，那么供应就是更能制造市场变化的一个因素。事实上，近两年青岛楼市给人的感觉偏冷，也正是因为住宅存量的增加。存量是个累积的数值，每一年供大于求，都会增加第二年的存量基数。
2019年青岛商品住宅供应量创了新高，2020年，青岛楼市商品住宅存量也刷新了纪录——169659套住宅，比出台“去库存”政策的2015年还高了1万多套，如果短期内没有相关政策调整，青岛商品住宅的去化压力可想而知。
这样一个库存量搭配稳定下来的需求，短期内青岛房价找不到大涨的理由。当然，这样一个推断是建立在没有政策助力的前提下，“一城一策”的调控基调下，谁又能断定不会有第二个“去库存”至少是地方版的“去库存”出现呢？
文：青岛市房产咨询