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“濒危”洛阳楼市江湖的本土开发商(上)

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河洛楼市 2021-01-18 22:17

2019年初,金科地产竞拍得洛阳新区地王,1121万/亩,开发金科绿都天宸项目。

2019年中,碧桂园竞拍得洛阳新区地王1401万/亩,开发碧桂园玖锦台项目。

为何用“濒危”一词来形容本土开发商?其实此词在这里并非贬义,而是代表着一种危机意识。

这两年,伴随国际郑杀将过来的国内一线上市房企攻城略地,疯抬地价(城市中心区单亩千万),动辄百亩竞拍地块便要十个亿+摘牌价,对于本土一线阵营开发商每年收成十个八个亿,利润不过三两亿,哪来摘地钱?信托贷、过桥贷?成本太高,又没有碧桂园、万科那种“上午摘地、下午开工”的高周转本领,因此只能:退出市区、下县耕种、“引狼入室”、共饮一觞!

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2019年初,经开区开元壹号开发商中浩德地产,首开引进蓝光地产、合作开发刚于2018年底摘牌的经开区地王地块(924万/亩),开启洛阳市场合作开发先河,其他本土企业相继跟进。

国内一线上市房企进入一个新城市,多会采取与本土“地主”合作开发,降低投资风险、伺机而动。万科进入郑州市场即与美景合作几个地块,迅速打开市场,在郑州开发的二十余个楼盘中,仅有经开万科溪望项目是土拍获取,其他均为合作开发。

在与国内一线地产上市公司强势火力对决的“八年抗战”中,郑州本土企业奋勇拼杀、单兵挑战(永威VS绿城),最终在销售排行榜上守住“半壁江山”,永威品质“一骑绝尘”,保留住本土企业的一份尊严!

克而瑞2020年度郑州房企销量排行榜
洛阳本土企业却不然。在“风暴来临”之前没有打好基础,甚至连郑州一线房企十年前已通行的职业化团队管理体系都没开始启用,大都还是家族、亲朋、战友式管理,在土拍价格迅速从每亩五六百万上升到千万,面对棚改也需要先交摘地款的土规变化时,打了个措手不及,无力摘地,只能缴械,“委身为妾”,才能分得一杯羹(财务投资)!

克而瑞2020年度洛阳房企销量排行榜


回顾洛阳楼市发展十几年,如今还算能“金鸡独立”(资金不足、一条腿走路)于潮头的企业,手指吧嗒吧嗒,活跃分子,不过双掌。

序曲:三桃园
中泰、港兴、润峰

他们曾是洛阳2000年初期房地产市场“霸主”;他们曾是楼市发展风向标;他们曾是同时代企业家“豪门”;几乎是无人不知、无人不晓。然近十年,江湖上不再有他们的声音,“否极泰来、盛极而衰”,古来皆然!

中泰“新城”、“花城”、“华庭”品质系列,奠定了中泰本土第一品牌。出身洛河滩拉沙的农村娃,做施工、转开发、深圳大户炒股,书写传奇人生。

2000年初,即以百万年薪从深圳聘请中海地产的职业经理人,掌舵中泰,在河南地产界也是开了先河,尽管只有短短一年的任期,却带来了“贝尔高林”。

“中泰世纪华城”一期,房价只有1800元/平米,引入当时“劳斯莱斯” 级的香港景观团队 “贝尔高林”担纲设计,比郑州的“天下城”早了两年。曾有机会做大本土“绿城”的中泰,也在那场“政治风波”中倒下,老板在湖南某地被“禁足”几年期间,竟然谈下几百亩土地开发,是金子,在哪里都能发光,不服不行。“出来”后,收整洛阳产业、“刀剑入库”,转战湖南,从此消声。

港兴是涧西区兴隆寨的村办属性企业,在自家地头上开发了当时洛阳第一“有钱人”楼盘“兴隆花园”,在南昌路片区与“中泰世纪花城”展开对决。后续开发了“水岸别墅”、“碧水云天”、“珠江路商业街”,后因那场“政治风波”,作鸟兽散,化整为零,遁入江湖,后续江湖行走还能寻觅到一些影子,如“美景阁”系。

润峰开创了洛阳商业地产宏伟序幕,当年广州市场的“润峰广场”与西工的凯润王府井项目,一东一西、市场劈杀惨烈,加之同期与港兴合作的“珠江路商业街”。“一铺养三代”,充斥满大街的路牌广告、报纸、电视、宣传单,收割洛阳第一茬最肥、最绿的商铺“韭菜”。

最终企业带头人因国家整顿行业、社会治安大势,“深陷囹囵”,不再有声。

第一阵营:五魁首
中弘、凯瑞、中浩德、增凯、旭升

五魁首之中弘

2000年初,在各地经商的浙江商人有一批进入新兴的房地产行业。中弘置业也是那时起家,在洛阳打拼十余年的温州客商,从工程电器生产、安装传统行业转入地产开发。2004年赶上了洛南新区开发第一波热潮,开发市政府南“湖滨花园”,渐入市场眼帘。后续开发了“中弘卓越城”、“ 中央广场”大城改项目;新区体育公园之上大平层“中弘府邸”,比国际郑“建业天筑”户型还大、还早一步,可惜没有等到近两年的洛阳热销期,廉价促销了。
高光时刻,中弘一年的开工面积达百万方之上(含安置房),洛阳第一。近十年,中弘置业开发量一直位居洛阳市场前三,第一阵营实力名副其实。
2020年中,高新区旧改“ 中央广场”项目三期,引进建业合作摘地,命名“建业中弘城”。新近又拿下地产圈“无人不识”的王城公园西七里河村改造项目,这个十年前就与区政府招商签约的“铜锣湾”商业综合体项目,连续多年准点在“花会招商”签约,年年为区招商业绩作出“巨大贡献”,最终落入中弘囊中,一期开发安置为主的“中弘七里居”,预计二期会引入上市公司合作开发。

五魁首之凯瑞

发轫于制造行业古城机械厂(生产汽、摩配件)的凯瑞置业,或许是为洛南新区开发腾地(古城机械厂旧址搬迁)才走上房地产开发行业。2003年西工区王府井项目地块“君临广场”,当年土拍地王,地价约140万/亩,就是凯瑞的入市作品,率领洛阳地产行业进入城市综合体时代。随后开发了洛阳别墅第一大盘、占地八百余亩的古城机械厂地块“国宝花园”,一网捞尽洛阳的富人圈,当年在那儿有一套别墅,非富即贵。

王府井、国宝花园项目的成功开发,奠定了凯瑞本土“品牌一哥”地位。凯瑞也伺机而动,走出洛阳,复制“王府井综合体”产品线。曾在焦作、唐山等城市有实质性拓展传闻,但缘起一场“政治风波”,本土一批“头部”企业卷入其中,凯瑞“北上”开拓,中途夭折,此后沉寂多年。后续只开发了“国宝花园”后期写字楼国宝大厦,直到2019年道北低密度大盘“国宝红磡”面市,孟津两个地块与刚进驻洛阳的融创合作,凯瑞的名号才重现江湖,但已经没有了昔日的锋芒。

五魁首之中浩德

“钢铁侠”中浩德转型开发与凯瑞有些相似,在经开区“伟业钢厂”旧址因城市规划变动搬迁,走上房地产开发道路,开发了销量几乎曾经年年进洛阳排行榜前五名的经开区第一盘“开元壹号”。


企业发迹于钢铁行业,在那个“钢铁盛行”的年代,曾经营“洛阳伟业”、“晋城晋钢”两家钢铁企业,一度是洛阳民企制造业明星。企业掌舵人来自经开区土族,白马长枪、少年得志,三十出头荣获“河南省民营企业改革开放30年30人”殊荣,现有地产、钢贸、物流产业园、金融投资等业态组合。
近两年,由于市区土地成本上升,采取“退出城市、转战下乡”的战略,利用本土良好的人脉关系、深耕经开区“老巢”,引进上市公司合作开发,先后引进蓝光、美的、旭辉(刘富村项目)合作开发。自身在宜阳、栾川等县域自主开发,毕竟那里的地价仅有一二百万/亩。

五魁首之增凯

出身军转的增凯地产在十几年前起家时就全线进入城区旧改项目。那个年代军转干部到处都有关系,凭借雷厉风行的部队作风披荆斩棘,复杂的旧改项目一般企业不敢碰,增凯却凭此掘得第一桶金,一发不可收,成为洛阳地产行业的“旧改王”:“香榭里黎明”、“香榭里阳光”、“香榭里舍”、“香榭里定鼎广场”、“香榭里畔山兰溪”……香榭里产品系一路走来。

至今仍在售的道北苗南、苗北村改造项目“香榭里兰溪”,均价已破万,一期3600元/平米起售,市场不好、步履艰难,当时四处寻求项目出售无果,咬牙坚持挺过,才有今日阳光灿烂,如当年阿里、QQ“卖身”无望,坚韧图强,才闯下如今一片天地。

五魁首之旭升

瀍河区“君河湾”是旭升地产入市品质作品,这家集合景区、地产、施工等行业众多股东于一身的“地产组合”,因旭升村地块改造而成立。
君河湾曾与区域另一家大盘“恒大绿洲”共同托起瀍河区的房价及销量,在洛阳六区销售排行榜中,一度把楼市低洼之地拉升几个位次。如今也“降维打击”、深耕县域,在栾川、宜阳县域开发。瀍河“君河湾”项目剩余最后一期,不到十万方,未有市区拿新地块信息。

关于洛阳本土房企“第二阵营:六六六”、“第三阵营:八匹马”,以及“外来星宿:满堂红 ”将在下回书《“濒危”洛阳楼市江湖的本土开发商(下)》中分解。咱们下篇文章见。

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