转眼间，2021年已经来临，回顾整个2020年，有太多大家预料之外的事情发生。房地产也是如此，可以说风波不断。受年初风波的影响，不少行业都受到了冲击，房地产可以说是受冲击最大的行业之一，对于资金密集型的房地产企业而言，几个月来的零销售和施工进度的停滞，使整个房地产市场处于“停滞”状态。
在1978年时，住房问题已十分紧张，城镇居民人均住房面积仅为6.7平方米，国家提出了一些改革措施，如出售公房、提租补贴和加快住房建设。与此同时，理论界也开始对住房商品化、土地所有权等问题进行探讨。1980年，中国房改萌芽于上层建筑的觉醒，一路试验、更新、推进，到1998年形成了比较成熟的改革方向。中国房地产开启了崭新的一页，如今人们对买房卖房和几十年房贷习以为常，正是在这四十年间慢慢形成的一种习惯，房产交易已经成为社会非常重要的一部分。
为什么房子这么重要？大体上还是因为它涵盖了我们生活的各个方面：
1.对人来说，衣食住行必不可少，房子就是“家”；
2.现在房、车成了结婚的一个很高的门槛，据统计，45%的男人和74%的女人只愿意买房子；
3.房产是家庭的一个重要组成部分，是很多人一生财富的体现，据调查统计，户均住房资产达187.8万元，占家庭总资产的59.1%。房地产对我们来说可以说是不可缺少的“刚需”。
在城市化的早期阶段，城市化率从98年的33.3%上升到现在的20年间的60%以上，年均增长1.3%，与发达国家70%的平均增长速度相差无几。以量变产生质变，以巨大的增长率也代表着每年都有大量的流动人口，根据统计，每年都有超过1千万的流动人口进入城市，他们带来了巨大的住房需求。近20年来，伴随着宏观调控和市场自发的调控，房改催生了当前房地产市场的蓬勃发展。
商品的价值取决于供求，当供大于求时，商品自然升值；供小于求时，商品价值自然下跌。供应和需求都依赖于人口，所以我们常说人口是房价的有力支撑。而房价的高收益，也吸引了越来越多的人走上房产投资之路，楼市涌向大批投机者。随着“滚雪球”模式的出现，房地产开发再次加速，大量资金涌入房地产市场，促进了房地产市场的快速发展，也是近几年房价上涨的主要原因之一。另外一个原因，就是棚改货币化安置。
近日有关机构公布的数据显示，5个月来房价已连续突破万元大关，可以说，今年整体房价也必将突破“万元大关”，在这20年间房价上涨5倍。而这也只是“平均水平”，除了房价下跌的偏远地区，二线城市普遍上涨超过10倍以上，达到2万以上。
必须承认，尽管房地产带动了经济的快速发展，但近年来的高房价也带来了很多问题：
1.房价与收入出现脱节，刚需族很难凑齐首付，买不起房；
2.房价上涨吸引了大量资金流入，导致民众消费能力下降，对实体经济影响较大；
3.年轻人买不起房，结不起婚，间接导致出生人口减少。
在这样的情况下，国家自然不会放任自流，16年时提出了“房住不炒”的理念，各地都积极响应，实行一城一策，经过这几年的实施，部分城市(如涿州、燕郊等)出现了房价“腰斩”现象。前不久，各大机构也公布了11月房价相关数据，其中，北方城市整体下跌趋势更为明显。济南：环比下跌7.49%；齐齐哈尔：环比下跌6.12%；鹤岗：环比下跌5.58%；廊坊：环比下跌5.51%；七台河：环比下跌5.08%；南阳：环比下跌4.35%。
房屋价格的下降，也“劝退”了一部分炒房客，近几年来不少城市二手房挂牌量持续上升，成交量却相对较低，市场转向买方市场，这也使得大量购房者选择观望。
但新房市场却在房企的大力降价攻势下，销售火爆，截至12月，商品房销售面积达15.08亿平米，同比增长1.3%，证券日报预计，整个20年内新房市场的销售将达到17亿平米，创历史新高。
不过，据易居房地产研究院提供的数据显示，全国100个城市新建商品住宅总库存量为5.1亿平米，比去年同期增加了7.8%。可见，近几年新开工的房地产远高于销售量，且房企拿地面积仍在增加，截至11月，房地产开发企业新开工住宅面积902425万平方米，同比增长3.2%，较1—10月增长0.2个百分点。
如此规模的库存压力，在五年前， 我们是通过“去库存”来缓解的，但是在降息、棚改货币化安置等政策的刺激下，房价增长速度加快，全年增长10%。而未来数年，又会迎来新的一场“去库存”吗？
答案是NO，吃过一次的亏不会再来第二次，自16年首次提出的“房住不炒”，还将在未来继续延续下去。在20年下半年，国家对未来的房地产市场上了三把“锁”：
一、三道红线
在20年8月底时，住建部公布的“三条红线”政策，针对开发商划出了三个标准。
1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2.净负债率大于100%；
3.现金短债比小于1。
若有房企全部踩在这“三条红线”上，则会被定为红色档，其后果是，有息负债规模不能增加。若仅踩踏“两条红线”，则将被归入橙色档，有息负债规模年增长率不能超过5%。假如只是踩在“红线”上，那就成了黄牌警告，有息债务规模的年度增长速度将扩大到10%。对一步登天的房企来说，将其归入绿色档，有息债务规模的年增长率可放宽至15%。
可以说该政策收紧了房企的资金“源头”，融资得到了限制，放慢了房地产企业拿地扩张的步伐。
二、限制涉房贷款
在此前几个月，有《21世纪经济报道》的记者了解到，在当时有大型商业银行接到通知，要求对个人住房抵押贷款等房地产贷款的规模进行压减和控制，新增涉房贷款（房抵贷等）的比例降低至30%以下。
随后在12月31日，人民银行、银保监会又发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，其中，将根据资产规模、机构类型等因素，分层次制定房地产贷款集中管理制度，并从21年1月1日起实施。
由上述两则通知可以发现，房地产贷款自21年起就受到严格控制，即各城市每月的房贷额度都是有上限的，一旦超过上限，在这个月内就不能办理涉房贷款，“限贷令”直接牵制了炒房客的资金来源。
而且这样第一天就发出通知，第二天就开始生效的紧急指令相当罕见，也从侧面凸显了对炒股的打击力度。
三、十四五发展规划
在20年10月底时，新华社授权公布了“十四五”的发展规划，其中明确表明：将坚持房子是用来住的、而不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳发展。并按照规划建设租赁用住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
可见，2021年起，在楼市这三把“锁”的限制下，未来房价大涨已经不可能了， 尽管很多购房者都希望房价下跌，但房价下跌对于经济同样会造成冲击，因此未来稳定才是最佳发展方向。事实上，只要房价涨幅较小或者平稳，也相当于房价在“下跌”。在三把“锁”的限制下，未来刚需买房会更加容易。