咏鑫你好，坐标武汉，我们小家庭目前名下两套房：一套为我婚前公积金贷款的群光上苑89平两居室一套，目前已还完贷款，在自住，但是两居室难以满足需求，主要是我上班近；另一套为光谷转盘附近、吴家湾的滨湖小区160平四居室一套，没有电梯，五楼。现在石牌岭路上的龙湖天玺看了很动心，缺点是：离武珞路有点远，去地铁二号线宝通寺站比较远，开车进出的话石牌岭路很堵，优点是：对龙湖的品牌和精装修很是心动。
目前我考虑的买房方案：1、卖掉滨湖小区的老破大、以夫妻双方的名义加现金买龙湖；2、JLH，用我的名义和公积金贷款买龙湖。
老公不太想买，觉得：1、家庭房产挺多的了，他也不愿意买滨湖小区，觉得那里卖不出价格，应该等政府拆迁，但是我觉得光谷转盘修好的情况下，那里若干年都不会拆迁，但是改善家庭居住环境是眼前看得见摸得着的事情；2、龙湖周边环境比较差、石牌岭路很窄、距离主干道较远；3、他觉得可以考虑附近的百瑞景的次新房。但是我觉得百瑞景第一小区环境不如龙湖、第二装修不如龙湖，居住舒适度不如龙湖。滨湖小区的住宅是卖合适还是等拆迁才能利益最大化，可能拆迁吗，这个有什么途径了解；
咏鑫：
武昌核心区的新盘非常稀缺，主打改善的品质盘，价格偏高，短期内站岗是一定的。龙湖天玺品质确实不错，板块成熟 有商圈，但是交通 周边环境和学区这3点是硬伤，短期内也无法改变，未来二手市场上的价格支撑力不强。
单纯考虑自住可以买，但是考虑升值，还是建议入手百瑞景，复地东湖国际也可作为备选。滨湖小区短期内拆迁的可能性不大，拆迁内部消息可以去规划局打听。不要赌拆迁，武汉核心板块的城市建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。消息灵敏，俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢？当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价。
提问：
咏鑫，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！
咏鑫：
你好，你说的典型的老破大。老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。新丽大厦价格很难卖的起来，肯定是跑输大盘。我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于富人看不上 普通人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。
就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。凤变冰之后单价1.7左右可以出手。
提问：
咏鑫，表妹纠结汉阳融创1890和绿地星河绘两个盘，价格是一样的，因为融创最近做活动，21000带精装修，星河绘18000毛坯，所以两个盘难得选择。还有光谷瑞园。请咏鑫指点一下。
咏鑫：
如果说自住，买融创1890，板块发展慢，图个自住环境。投资买星河绘。另外3000的差价，咋就一样啊，差距也是30-40万。这个钱也不是大风刮来的。在武汉，二手市场认可的毛坯和精装差价就是2千，超过这个价格就是贵了。如果星河绘抢不到，瑞园和中海光谷东麓，具体就看看开发商的优惠和户型。我1月17号 踩盘，两个楼盘都有额外的优惠，直接去。
提问：
咏鑫青山招商一江景城、汉口龙湖春江郦城、光谷东南山府，这三个盘如果考虑投资多一点，买哪一个合适？目前有一套房，贷款还清的话手上基本无子弹，年入25左右。拜托答复。
咏鑫：
你好，你这青山，硚口，光谷东，武汉天南海北的看，也是够辛苦了。青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换，青山目前价格也不低了，产业更新换代慢，利好兑现慢。招商江景城优势是学区。如果未来生活半径在青山，自住可以买。投资不是很好的选择。
龙湖春江郦城在长丰板块，长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。虽然自带天街规划，龙湖的品质不错，未来龙湖的品牌在二手市场上的溢价能力不错，但是周边的二手房单价也才1.3-1.5左右，单价1.7左右入手，站岗是一定的。硚口并非投资的热门板块。这几个板块，投资优先光谷东，但是南山府性价比一般。
提问：
咏鑫你好，一个小区抛盘极少和抛盘超多哪个比较好一点？我手里的房子正好是这两种情况……抛盘少的，感觉成交价格忽高忽低，抛盘多的，比较稳，涨幅非常慢，这个怎么弄，目前缺钱，一般出售哪个？
咏鑫：
到底先出售哪个，没有详细楼盘信息，不好判断，但是逻辑是一样的，抛盘少还是多的根本原因是多空分歧。 如果这个楼盘当下的业主人群和它目前适合的业主人群产生了分歧，抛盘就会多。 形成分歧有不止一种成因。
比如： 有很多业主觉得房子不好，没有达到他们买入时的预期； 有很多业主是企业主，资金出了问题，不得不抛盘； 所在板块的定位产生了比较大的变动，例如原来是热门商务区，近年来产业逐渐外移。 抛盘本身多和少问题不大，只影响你如果现在要卖出，是否可能有较低的挂牌价干扰你。
但背后的成因要了解清楚，才能判断楼盘未来的整体走势。 比如商务区产业被稀释肯定不是好事。所以，是不是有什么具体因素，导致价格忽高忽低，户型，学区对口，楼层...，二手房是完全的自由市场，最好的办法，去楼下中介去看看，多问几家心里就清楚了。
提问：
湖北长投开发的汉口航空路一号项目，作为投资个127平米的如何？谢谢
咏鑫：
航空路一号自住挺好的，成熟、舒适。投资就当然很难成为涨的最快的板块，由于板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。顶级豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源；顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。